今天下午，地产神仙派第五届城市论坛走进中体奥林匹克花园，此次论坛主题是：“地产神仙派对话中体奥林匹克花园”，预计时间比较紧，因此事先做了一定地准备，但事实证明准备得过多，不过终于在十分钟内快速讲完。下面是发言内容：

非常高兴第二次走进中体奥林匹克花园，两次一路上都比较顺畅，从月坛到项目25分钟左右，实际距离比心理距离要近一些。

今天主要谈三个方面，产品、坡地与景观、奥林匹克社区文化，时间比较紧，为此做了些准备，先谈产品，去年用了一个多月的时间学习和研究奥林匹克花园的产品与模式，下面简要的谈一下感受。

奥林匹克花园产品

买房子和项目开发都要特别注意三个方面：性价比、生活形态匹配度和房产保值度。

从性价比来看，奥林匹克花园最大的特点就是好吃不贵，顾客让渡价值相对比较高，与其它项目不同，奥林匹克花园更多地谋求品牌溢价与产品溢价，因此特别重视产品的品质。另外一个特点是附加值比较高，它不仅是体育与地产的结合，同时也是教育与地产的结合，后期服务还有奥龙健康会，因此奥林匹克花园的综合性价比明显超过其他项目，据我观察大部分奥林匹克花园项目开盘都非常火爆，大家排队购买，这是消费者对奥林匹克花园产品充分信任的一种具体体现。

从生活形态的角度来看，奥林匹克花园一个鲜明的特色就是提倡健康、科学、文明的生活方式及以奥林匹克文化为主要内涵的社区文化和交流活动，提供以健康管理为核心的健康管家服务系统。这种生活形态是大部分消费者都非常渴望的，当然更是喜欢健康与运动人士的最佳选择。

无论是硬件产品方面，还是软件服务方面，奥林匹克花园都比较完善，具有很强的竞争力，房产保值度相对比较高，因此排队购买也在情理之中。

中体奥林匹克花园

中体奥林匹克花园这个项目，除了产品以外，与其他项目相比差异化特征非常明显，有些比较稀缺甚至是难以复制的，如奥林匹克花园的品牌，坡地景观及周边良好的自然环境等等，这些都要尽量利用好。

TOWNHOUSE

TOWNHOUSE与花园洋房从2000年以后逐步成为中产中上层居住形态的首选。以前经常做TOWNHOUSE，因此也看了一些，像一栋洋房、翡翠城、珠江温泉、宽HOUSE、康城、天津万科花园新城等，从这些项目来看初期的产品试验的痕迹比较明显，倾向于追求某一方面的特质化，但随着项目越来越多，产品升级非常快，也越来越成熟，以前特别注重外在形态，近两来开始向产品本身内在品质的方向发展，中体奥林匹克花园可以说是一个实践者。

坡地与景观

刚从大连来北京的时候做设计有些不太适应，北京市区及周边地区大部分都是平地，03年底和04年9月做了马驰口镇和魏善庄镇镇区的规划设计，两千多亩地基本都是平地，不用太多考虑场地竖向设计的问题，而在大连则不同有时哪怕一亩地的规划都得结合场地竖向设计来进行。

有人认为坡地是劣势，不太好做，其实不然，北京近年来在住区景观中就兴起了造坡地运动，星河湾就是代表，这是一种趋势。美有三要素，第一要素是适度、第二是变化，第三是规律性，坡地能够很好的满足这三点，因此坡地本身就是一种唯美的原生态的景观。

坡地住宅的几方面优点

第一个优点是坡地住宅自然感强，可以在一定程度上满足现代人回归自然的山水情怀。

第二个优点是自然的坡形地势，使住宅产生层次感，形成丰富的空间，通过与原始地貌紧密结合，能够使住宅与地形很好的融合在一起，形成一种和谐之美。

第三个优点是坡地有高差，可以做到户户有景，增添了很多情趣。

第四个优点是有利于光照和空气流通。住区规划设计中对光照特别重视，而对空气流通关注的不多，坡地比较有利于空气流通。

当然也有一些方面不足需要规避，植被在建设过程中容易遭到破坏，此外如排水等问题技术要求比较高等。

坡地设计首先需要考虑扬长避短，顺势而为，前面提上的几方面优点充分表现出现，同时要规避不足，如需要特别考虑冬季下雪结冰这样的特殊情况，然后还有排水，日照间距等一些技术问题，目前在规范范围内这些都能得到解决。

2001年底到中华名城项目去看现场，项目现场在山坡的背阴面，而且与外面的主干路有近十米的高差，这样的地形可以说很难想象如何成为住宅用地，而且成为高端住宅的建设用地，但就是这个项目在2003年的住交会中入选中国名盘50强， 05年6月到大连去做市场和产品调研的时候项目已经建成了，感触颇深，事在人为，不存在有缺陷的地块，只有有缺陷的设计，通过巧妙的规划布局与丰富的景观设计完全可以改变人们对于自然环境的思维定势。

景观设计首先应该因地制宜，具体情况具体分析，我们要正确理解以人为本，不能太过，人的根本利益还是谋求与自然的和谐共生，因此天人合一是项目景观设计的最高境界。人的信仰与文化不同，对于景观的看法也不同，因此设计时要有针对性，国人的园林思想很大程度上受道家与禅宗的影响。景观设计中最重要的是气，要形成一种气场，平衡阴阳，使人的情感以恰当的形式在某种环境中找到寄托，从而获得精神的解放，在一种自然、和谐的境界中超越享受生命之美，实现感性与理想的平衡。房子就应该从自然环境中生长出来，与目标客户的对于环境的追求浑然天成。

奥林匹克社区文化

前段时间跟几个朋友一起策划一个奥运推广活动，正好有机会对奥运及奥林匹克有了更深一层的理解。奥运快到了，当前也一直在宣传奥林匹克精神与文化，但还是比较虚，商业行为比较多，距离普通老百姓有些远，目前来看奥运与奥林匹克的价值还需要深入挖掘，要延伸并拓展这种价值，把奥运做实，将传播奥运精神、普及奥运知识、延伸奥运价值、弘扬奥运文化与提高精神文明及道德素质相结合，通过一系列活动使奥林匹克精神、文化与价值进入社区，让奥运走进千家万户，以此为契机培育社区精神与社区文化，建设和谐的社区，充满活力的社区。

奥林匹克花园是奥林匹克与房地产的完美结合，是一个典型的标杆。开发商具有丰富的体育资源，可以组织各类型的比赛与活动，从而提升相关区域及社区的价值与活力。奥林匹克花园后期服务还有奥龙健康会，如这个项目组织如长跑，登山比赛等体育活动，都是大家非常喜闻乐见并且愿意参与的活动。

奥运终将会结束，但相信奥林匹克精神与文化依然会在奥林匹克花园延续！