2007年4月11日，我参加了搜房主办的“2007北京房地产市场形势研讨会”，在会场也遇见了很多好朋友，大家也就2007北京房地产市场形势、限价房问题展开了探讨，以下是我的发言实录：

http://bjimg.focus.cn/upload/photos/3277/PGwOoCru.jpg陈顺发言实录" TITLE="2007北京房地产市场形势研讨会 陈顺发言实录" />

中体奥林匹克花园总经理陈顺在07北京房地产市场形势研讨会上做精彩发言

主持人：我觉得张总说的还是比较保守的。现在听听北京中体奥林匹克花园总经理陈总的的观点！

陈顺：我觉得现在确实是房价高、买不起房已经成为一个比较热点的社会问题了，甚至已经成为焦点的问题了。我个人觉得这里面的原因非常的复杂，本身房子是一个商品，这个特殊的属性让房地产开发商有特殊的角色，房子不可移动，交易起来比较麻烦，另外权属关系比较复杂，所以我个人觉得房价的问题之所以得到了社会各界的关注，这个也是理所应当的。

另外一方面我觉得在这个复杂的主体当中，政府扮演着一个很特殊的角色，是开发商代替不了的，其实开发商也在扮演着一个特殊的角色，媒体也在扮演着一个角色。中国福利分房1996年开始正式截止，这十年中出现各方面的问题，大的方向看基本上处于可接受的状况，在亚洲许多国家，除了新加坡以外都在解决人们住房的这个问题，据说只有新加坡解决的比较好。但是新加坡多少人住了经济适用房，大概有70%到80%的人都住在经济适用房里，他的很多经济适用房房子的标准实际上比我们可能在节能的方面好一些，新加坡很多人住的房子不一定比我们好，但是70%到80%的人住到经济适用房里，就是在科技的含量上比我们好。但是，我们现在到底有多少居住的问题是由政府解决的？现在出现了经济适用房、廉租房，现在又出现了双限房。我个人觉得这十年中应该说没有很好的解决这个问题，我觉得出现各种各样的问题是也属于正常的范畴。从2004年开始，政府经过多次调控，希望把房价调下来，但是关于住宅保障性的问题始终没有有效的解决。我认为1996年停止福利分房应该是解决了一个房子作为福利性的这么一个问题，但是保障性住房的问题、中低收入家庭的住房问题也开始出现，并在十年中始终没有有效解决，这也就反映了中国人如何解决住房问题？有多少人应该由政府来解决？有多少人应该用市场的行为来解决？归根结底还是住房供应结构和保障体系的问题。最大的症结还在于目前我们国家还没有建立完善的住房供应和保障体系，过多的依靠市场行为来解决人们的住房行为，必然导致住房需求与住房供应的不平衡，严重的供不应求，造成房价的偏高。

我们现在很多城市的人如果失业了，可以领到相应的救济金，十几年前根本不存在这个问题，关于失业、养老等问题，也是通过三险一金的缴纳逐步演变过来的。但是中国的农民呢？他是没有保障，通过今年两会，政府也是非常重视对于农民的医疗保障问题，开始逐步试行农村保障体系。当然这个还需要很长的时间。关于住房保障方面，我觉得从大的方面看应该建立了一个比较合理住房供应和保障体系，使中低收入人群可以通过国家的保障体系以较低的价格租住或者购买廉租房、经济适用房和限价房来解决基本的住房问题，中高收入人群可以通过市场行为来购买商品房，解决改善和提升居住品质的需求。

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聆听

另外一个中国和新加坡这样的国家不一样，新加坡也好、香港也好地盘比较小、经济比较发达、社会的诚信度比较高，中国人口多、东西南北各地发展差异很大，我们有一线城市，北京也好、上海也好、广州也好、天津也好。那么还有二线城市，淄博或者是其他一些城市。还有一些三线城市。另外一个我们现在还有很多的县后来改成市，现在被称为城市的大概有六七百个。所以就是说一线城市和三线城市的发展差距很大，所以我觉得它解决人们住房的手段和保障体系的建立应该说是很不一样的。但是国务院去年的文件实际上提出了一个90平方米以下户型占总体户型比例不低于70%的问题，90平方米是一个单体的概念，70%是一个对单体比例的约束，也是一个对土地供应量的比例的约束。

北京市在北京的十一五规划里面也提到了一个，就是要拿出25%的土地来解决低收入人住房的问题，我觉得廉租房也好、经济适用房也好、双限房也好，实际上都体现了政府再往前一步一步的迈进这个事情。有了双限房以后，经济适用房到底在市场中需不需要人重新认识，廉租房占一个什么样的比例合适，所以我觉得都需要重新的研究。

刚才说了新加坡这样的国家和我们国家的差异很大，我们诚信度的问题跟新加坡不一样。我们到新加坡去抽个烟，人家写了此店不能抽烟，你可以站在十米以外的地方可以大胆的抽，如果你在人家店里抽人家真是抓着你鞭子抽什么的。现在很多人买了经济适用房，那么他经济提高以后经济适用房退了吗？不可能退。政府回购也不可能100%原价的回购。你比如说原来骑自行车，现在由于他自身的提高，现在可能到了外企或者是怎么样，已经超过了经济适用房人群的范畴，怎么可能把这个房子退掉呢？所以我说这种公信度的问题还有人们素质的提高实际上是一个很复杂的问题，觉得很多问题政府应该来研究、政府来解决，政府想方设法根据不同的城市、不同的地区来解决，其实这个是很难的事情，所以才走到今天非常复杂的局面，所以今天才左调控、右调控房价还在上涨，这个是非常矛盾的事情。那么开发商一直在谈刚性需求，从我个人觉得这个住房的问题是一个很复杂的问题，我们商品房的历史很短，在这么短的时间内出现这么多的问题是正常的状况。我个人觉得房价到底到一个什么样的程度是政府可接受的状态，我觉得住房价格不要高于职工平均收入的增长，就是人们、政府可接受的一个情况，像北京市2005年平均收入是2734元，2006年平均收入3008元，平均增长了10%，你房价增长的幅度我看了一下是15.89%。如果房价的涨幅在当地低于职工的平均收入的增长幅度，应该说是政府可接受的范畴，大多数人也可以接受。

所以我觉得从政府的角度来说，一方面要解决好所谓现在经济适用房也好、双限房也好、廉租房也好，同时我觉得政府也应该解决商品房的问题，在相关政策方面应该放的宽一点，她到底能活还是能死，这个在市场中到底怎么样，也应该解决，就是该管的管的死死的，比如这条道路就是城市快速路就是每小时60公里，就应该限制死了。那么还有另外一条路是靠市场规范来做的，但是价格什么可以放开，我觉得要靠市场来调节这个东西。政府一方面要解决双限房、经济适用房、廉租房的基本住房保障问题。同时还应该对商品房开发建设市场的行为减少行政调控，更多通过市场的行为来进行调节。

我觉得各自应该干好各自的事，开发商主要还是应该做的受欢迎一些，体现开发商的社会责任，严格按照政府的法律、法规操作。从我们来说，我们项目属于商品房项目，我们主要结合当地区域在原生坡地上建设以180-260平方米为主的TOWNHOUSE产品，容积率不到1.0,主要是为了改善人们生活品质，为人们提供高品质的第一居所，所以，在价格方面，我觉得应该让市场做为价格调控的主要手段。我们2005年11月25号开的推介会，当时我们所处的地理位置给人感觉很远，我们那个项目在杜家坎，当时我们推的是5600元，当时周边类似的产品基本上也在这个价值水平，作为品牌开发商，在当时的情况下我们是很有竞争力的，房子一经推出被认购一空，最后事实证明我们的决策是对的。目前我们项目还有1120人在这里登记，同时每天有很多人在关注，我们二期也将在近期开盘，而首批我们只有80多套房子拿出来，目前周边的价格都在8000—10000，而我们二期的产品比一期有了很大的改进，从户型到景观建筑的各个细节都有很大改变，地下室比一期变大了，而且是南北可以采光通风，首层层高做到了3米9，大的南向露台和空中花园设计都使人们的居住品质会达到很大提升，使人们可以用市区里一套三居室的价格在我们这里享受别墅级生活，而且我们还每户赠送太阳能和冷暖分户式中央空调。这样的房子我们开盘也才准备买9000多元/平方米。所以我个人觉得房价的涨幅是有很多的因素在里面，不能单纯的来讲房价的高和低。

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观摩

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思考

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讨论