一、现金是王？

    全球金融危机以来，“Cash is King”首次强烈地震撼了我们的神经。香港的投资界已经把“cash is king”，上升到“Cash is God”！“cash is everything”！的高度。

    现金为什么是王？

    1、资产价格普跌（股市平均跌去了50%，比如房价普跌了30%）；

    2、企业资产负债表恶化，现金流不足；

    3、借钱难，融资难。

    至少在这三种情况下（事实上，这三种情况总是同时发生），现金当然是王。不仅是王，而且是上帝！相信雷曼等兄弟们对此一定同意。

    现金何时不是王？

    1、资产价格普涨；

    2、企业资产负债表普遍正常；

    3、借钱容易的时候（事实上，这三种情况也是同时发生的）。

    现金就不是王了，现金就开始慌了！这种情况相信大家都曾体验过。

    现在的问题是：资产价格已经下跌。（有的地方跌得多些，有的地方跌得少些）；企业

的资产负债表还不算正常，现金仍紧；但钱已经不难借了，借钱的成本有可能低到历史最低水平了，现金还是不是王？

    说实在话，花钱投资一定是人生中最大也是最难的问题，当一切都清楚地显示现金不

是王的时候（比如股市从3000点到6000点），你再去被动投资，恐慌置业，可能就太迟了。

二、关于“个人购房的最佳时机”的前提

    我曾说过“如果是自住，什么时候都是好的时候”，遭到网民的痛骂，贺承军博士也严肃地指出内容是劝大家分析自己的能力，但文章的标题有大问题。可见标题会误导文章的含义。

    任何一个话题的探讨，最好都讲明前提，否则就容易跑题。关于“最佳时机”，如果说，我现在连工资都没着落，看到这个话题气就不打一处来，当然你是对的，但这已经是另外的话题了；比如说，本人是搞房地产代理的，忽悠大家买房子是我的利益图谋，这样说也不错，但这不妨碍把问题讨论下去。

    讨论“个人购房最佳时机”的前提是：1、手头有足够的现金；2、不是短期炒卖，而是为中长线升值或改善居住水平；3、对其它投资渠道并不是专家。那么本人认为未来的一段时间内，不超过二年，投资房地产是最佳时机。

三、怎么定义“个人购买/投资房地产”的最佳时机？

    个人购房最佳时机的第一个条件是，你有机会选到合适的房子，也就是说你可以挑来挑去；第二个条件是你有充裕的时间比较，而不是过期不候；第三个条件最为重要，你要买的房子价格处于低位；第四个条件是你购房的资金成本低廉。

    第四个条件对于购房者来说也是甚为重要的，我们知道购房的成本中，月供是关键（前提当然是你有足够的首期），通过一系列的降息（恐怕还要降）和优惠，目前的水平已是历史低位了。

    现在的问题探讨，本人觉得应集中在“价格是否已至低位”，还会不会有新一轮的普降？

四、部分区域已完成探底

    价格是否完成探底的标志之一是成交量是否在达到这个价格时即刻上升；

    价格是否有进一步松动空间的标志是卖方的现金流有否进一步紧张。

    现在看来，预言全国范围价格不进一步下探似乎还早，但部分区域已经显示房价探底过程结束了，而房地产市场本身就是一个完完全全的区域市场。就这一点来说，价格的回落当然是使市场回稳的重要力量。

    关于卖方现金流的问题，如果还存在着死亡危险，（即所谓“百日剧变”），那么房价当然会再有一轮下跌，这是卖方无奈的被动抛盘。这种情况会否在09年大面积出现呢？现在看来，可以基本上断定不会，原因如下：

    1、银行到期还贷的硬约束开始变软；

    2、大多数开发商因势调整开工节奏的策略已经部署；

    3、开发政策上原来的硬边界，比如二年完工等，执行上有难度；

    4、大规模的基础设施建设投入使施工单位受惠，工人不会断粮。

五、机遇出现的标志

    08年土地市场流拍甚多，土地不成交的原因当然是底价过高，这不是一件好现象。这意味着开发商根本没有动力主动降价套现去购买土地，因为，与其平价卖楼，购买不平价的土地，还不如能挺则挺。这也是尽管政府总呼吁降低房价，而得不到响应的最重要的原因。

    当09年出现土地市场的价格显著回落或者因为大量政府投入使土地的价值明显提高（比如地铁）而价格反而下降的时候，开发商主动降价的动力就会非常明显了。

    机遇往往是多重因素的复合。在价格普遍整体性回落15%—20%（珠三角已经回落30%），税费下调2．5%—5%；如再加上供楼利息抵扣个人所得税，总体房价已经实质上下降了20%—30%多了。这时成交量的上升，就是买入的信号。而且是“危机”中“机”的最佳时机，这个时机的出现，将在未来一至二年内。