对于目前主流话语惊呼“面粉贵过面包”和地王潮涌，以及相关的房地产开发可不可持续的问题，有必要说几句。

一、地王潮涌问题

这里暗含着两个问题，一是楼面地价创新高；二是土地规模巨大，成交总额创新高。

楼面地价创新高，不值得大惊小怪，事实上从楼面地价的规律来看，在房地产上升期，地价升幅普遍快过房价升幅。一方面主流开发商近年来打通了融资渠道并全国扩张，一方面通过公开拍卖拿地的机会不是太多而是太少，造成每逢拍卖必群星云集。在这种情况下，指望拍卖创新低就完全不现实了。

最应关注的是巨额成交，动则百亿的地块一定是面积巨大的地块，一而再地出现大幅土地出让，带来的问题是：

1、所谓“两年内开发”成为纸上空谈，“捂地”因巨幅地块拍卖而成为合法的必然；

2、开发商可以用年度开发量调控区域市场，可以用产品的先后秩序来调控价格；

3、区域市场因大幅宗地出让而使开发商集中度迅速提高，从行业整合角度看是好事，从市场多样性竞争看是坏事。

4、从平抑房价来看，地块越大，单盘价格主导程度越高，每年推出量越少，政府这样做非常不合时宜。

二、面粉贵过面包？

把土地比喻为面粉，把房子比喻为面包，本身就是错的。大家知道面粉是均质的原料，而土地从来就不是均质的，否则房地产就没有“位置、位置还是位置”的价值说。而将房子比喻为面包则更是对房地产缺乏认知的体现。

记得2006年，新鸿基拍得香港山顶一幅低密度住宅地皮，楼面地价3万港币一平方呎，当时香港山顶别墅成交价也就是2万多，是典型的“面粉贵过面包”了吧？香港媒体也惊呼山顶物业将大涨云云，事实上行内人在研究了土地条件之后都知道，它的楼面地价包含的内容是和目前的现楼不一样的——更多的车位、配套、层高和景观。而且山顶不再有这么大的地块出让了。

目前国内并没有出现“面粉”贵过“面包”，所谓的楼面地价比楼价贵，贵在以下方面：

容积率低

地块偏大，可以造成部分容积率低

景观、环境并不相同

三、可持续发展难以为继

“地王——楼价——再高的地王——再高的楼价”的恶性循环，不只是媒体，行业内也大叫不适应。

首先，恶性循环不可能长期持续，高地价一定带来高房价并不是惟一的通路，这是成本决定房价，并被某些人利用的一个说法。当一个城市普遍房价估值偏低时，土地市场是重新估值的一个重要指标，但当普遍房价估值已然不低时，地价高反应的是开发商的竞争程度，并不构成房价的绝对上升。

其次，目前全国房地产商集中度严重偏低，几万家开发商良莠不齐，市场正在执行着优胜劣汰的基本职能。所谓难以为继，是谁难以为继应该是越来越清楚了。

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