一、住房的真问题

住房问题，切忌一锅煮。当平均房价把豪宅与中低收入住房搅在一起的时候，怎么说怎么错，无奈之下，就不说了。24号文件出台以来，房地产界应该是松了一口气，房价因不再被要求解决中低收入者住房问题，也算是回归了市场本身价格的正轨。虽然网上仍是质疑声不断，我们知道，这是需要小小耐心的。按目前土地整理和规划建设进度，如何引进市场力量进行公共住房的制度创新并加快建设，当然是值得进一步探讨的。

那么，是不是24号文就此解决了目前房地产市场遇到的所有社会问题了呢？当然不是，对此不能太乐观，事实上，住房问题一旦摆脱了一锅煮的假问题思维之后，住房以及相应要解决的税收、按揭、利息、户型等等真问题才刚刚开始。

什么是假问题？不仔细区分问题的实质，希望一个办法既解决效率又解决公平，实际操作上，左右为难，既要打击投资和投机，又不伤害普通自住，左也不是，右也不行，就是假问题。

24号文出台之后，广东房协蔡穗声先生打来电话，提议大家研究一下中等收入者的住房问题，我认为就是一个真问题。

二、人口流动带来的界定难题

中国是一个大国，是一个快速城市化的大国，是一个城市农村二元化的有着传统户籍身份制的并且客观上人员流动的大国。我们的住房问题同时又遭遇到旧有公房的私有化过程，城中村过程。在这个基础上，怎么界定应保障的中低收入者本身就是一大难题。

比如深圳、广州、北京、上海，流动人口比例几乎全在30%以上，有的甚至于在70%，你保不保障？有的城市就只保障户籍人口部分——那些城市低保家庭。说实在话，部分城市原住民虽然没有工资收入，地球人都知道他们是城市的富户，对30%以上外来打工者显然不公平。那么，全保如何？你保的人怎么界定其它城市没保？怎么界定他是失地农民？怎么界定他是无产户（其他城市没有拥有住房户）？

中国是世界上少有的自有住房拥有率高的国家，中国农民普遍在农村拥有住房，而且有着扩大的趋势，这是公认的现实；中国城市居民通过公房改制和二十几年的住房商品化，自有住房率也相当高。

其实当真正界定好了“中低收入者”的标准，我们就可以大致上把住房问题分为三大类：

市场解决——中高收入者住房；

廉租解决——低收入者住房；

居者有其屋解决——中低收入者住房。

可惜，中国住房在相当一段时间做不到“数目字管理”。同时，房子的可继承性使得80后一代独生子女普遍存在着“代际房源不公平”问题，使界定收入问题成为世纪难题。

三、破解难题的试金石

对中国家庭收入的任何估计和申报，我都报不信任的基本态度。当看到各地政府大力出台保障性住房计划时，既高兴，又担忧。最主要担忧的是，政府怎么界定中低收入者？是不是有权力寻租的可能？谁不愿意低价从政府手中拿到房源，然后出租出售谋利呢？应该解决的没解决怎么办？出现“公屋富户”（“天通苑”的宝马、奔驰）怎么办？

假设廉租屋得到了有效的管理，居屋——“经济适用房”得到了有效的管理，不只有效而且严格——比如，香港的“居屋”（即经济适用房）只能按限价卖给政府，政府再卖给轮候居屋的人。有没有那么大的需求？事实上董建华“八五万”政策就使得香港的“居屋”根本就没人要，政府要炸掉重新搞商品房（所谓“红湾半岛”事件）。

怎么办才能破解需求不真实的现实呢？

1、真正低收入的试金石——廉租屋申请和轮候

首先确定廉租屋的建设标准（户型50平米以下），政府公布未来二年计划，然后社会公开申请，政府评分轮候，同时规定只租不售，不得转租，不得空置。当然可以加上暂住证等条件，这时申请和轮候的真实人数就是可信的应保障的低收入者人数。

2、真正中低收入的试金石——居屋政府赎买制度

经济适用房也好，双限房也罢，怎么落入真正的中低收入家庭？唯有学香港，乃至世界各地成熟经验，不能炒，只能卖给政府，并且不可转租谋利。

3、小户型是中等收入白领住房的解决之道

市场解决之道就是客户买得起，当价格升到一个阶段后，既无资格申请廉租屋，也申请不到居屋的“夹心阶层”，市场会自然提供小户型，不用政府限定。

当各归其位之后，房价高并不会影响城市的竞争力。

最怕对住房全面打压，全面租金管制、税收高而乱，黑市横行、法不责众，那才叫损害城市竞争力。总之让上帝的归上帝，撒旦的归撒旦，让我们讨论能解决的问题吧！

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为什么说，“如果是自住，什么时候都是买房的好时候。”