说目前的市场易，说未来的市场难，我以为最难的是说“不远的未来市场”。如果市场指的是股市，本人一定退避三舍，所谓“能知三日事，富贵万千年”，至今为止，还没有一个股票分析师富可敌国，就证明他们连预测三日后发生的事的能力都没有。香港曹仁超在《信报》上说：“任何人向你讲他可预测股市，只有两个答案：一、此人讲大话；二、此人是白痴。”

房地产市场相比难度就低多了，原因在于：

（一）相对稳定，这主要是交易时间长带来的；

（二）个案影响力弱，这是异质性带来的；

（三）这是家庭核心资产中与生活最密切相关的，不用解释；

（四）租金收入在一段时间内超稳定，一般租赁合同都以“年”为单位。

因此房地产市场只存在牛、熊、横向整固三种形态，不存在大幅震荡的令人目瞪口呆的对堵形态。这就为以下分析，多少奠定了基础。

目前已经可以确认，房地产市场达到了前所未有的牛市热度，展望这个牛市有四种可能性的发展方向：

一、不成熟的股市+不成熟的房市

即股市反复上升，屡创新高，没有一个基本的震荡盘整，就像今年第一季度这样；同时，房市在各类金融机构的创新品种下，不断地自我升值（不用交易实现的评估升值），并成为信贷工具，俗称“房子就是提款机”。这个机器流出的钱进一步强化股市，当耗尽投资者或投机者的购买力之后，股市突然狂泻，房地产市场发生的事情是：

（一）进入危机期——价格下跌，成交量亦跌；

（二）过度借贷的房子成为负资产——杠杆的放大效应；

（三）租金回报可以抵月供的房子成为避风塘；

（四）财富负效应开始发生，资产越多，生活愈难。

二、不成熟股市+成熟房市

股市如前，而所谓成熟房市不只是指金融机构对房地产价值的评估系统性风险因素有着明确的共识，更为重要的是贷款人的还款能力必须回归到稳定的工薪收入和租金回报上来。

我们的金融机构长期以来并不是以最为本质的还款人资信为放贷基础的，而是以抵押物价值为基础，这在牛市初期没问题，在房市基本稳定期没问题，在牛气冲天的时候就有大问题。

值得注意的是，物业升值的实际交易量与再按揭自我升值交易量的比例关系。一旦自我升值交易的量远超实际交易量，过度放贷就使房地产市场的价值过度高估了。

如果所幸以上的事没有发生（可是目前正在向此方向前进），房地产市场就是成熟的，牛市可以维持，哪怕股市有难，房市亦可相对平稳。

三、成熟股市+不成熟房市

所谓成熟股市，就是不断炒卖个股，指数高位牛皮，通胀仍受控制；这个股市即使配合不成熟房市，整体崩盘的可能性也不大，投资者几家欢乐几家愁，如鱼饮水，冷暖自知。房市亦呈小波动，横向整固之形态。

四、成熟股市+成熟房市

股市中，最好的估计：大企业不断发新股，企业不断新上市，政府同企业不断发债券，吸走游资，化解资金过剩可能产生的危机，经济得以此资金滋润，保持稳定增长。

同时房市供应量不断加大，银行按贷款人和物业回报贷款，配合首次置业的优惠。由此房市平稳向上的局面还会持续。

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