编者按：《钧策视野》，是正略钧策创始人赵民的播客自2008年11月22日起推出的一档周播栏目，每期两位资深专家，聚焦时下社会与民生的热门话题，在谈笑间指点商界风云，于喟叹后领悟人生百味，这是一档轻松的谈话节目，也是一堂生动的管理课程，更是一次精彩的思想碰撞——《钧策视野》，您身边的管理专家（内容仅为个人观点，不代表正略钧策公司立场）！

本期要点：限价房，是“鸡肋”还是“珍宝”？
          限价大批房“弃购”的背后，原因何在？
          解决限价房问题的关键究竟是什么？

   

且看赵民携房地产专家佟强，为您揭开限价房背后的真相，敬请观看钧策视野第十六期：《限价房，百姓心中的痛》！

 

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赵  民：好，各位朋友，我们今天又很荣幸的请到了房地产方面的专家，我们的佟强。佟强，今天我们聊点儿什么？上次我们聊了北京的房，今天我们聊上海的房还是什么？

 

佟  强：今天我们继续聊房子。

 

赵  民：聊房子，那聊什么呢？

 

佟  强：最近有个热点话题，限价房。

 

赵  民：限价房，价格有限制的。

 

佟  强：对！我们今天聊聊这个话题。

 

赵  民：北京的限价房，还是全国的限价房？

 

佟  强：因为我们住在北京，就聊聊北京的限价房。

 

赵  民：限价房和廉租房这种政策房互相之间有什么差别？我也不太清楚。

 

佟  强：它是这样的，比如说有一个限价房，还有廉租房，还有经济适用房。

 

赵  民：这三者之间有什么差别？

 

佟  强：廉租房大家都很清楚了，就是以低价出租。限价房主要是限制价格，限制人群，经适房和限价房属于同一类的。

 

赵  民：哪一个高呢？经适房更高一些，还是限价房更高一些？还是说两个平级的？

 

佟  强：现在这块很难说谁比谁高。

 

赵  民：它针对的人群，就是城市居民，适用于限价房和适用于经适房两类人群的年收入或者说人群伍人均收入它有什么差别吗？

 

佟  强：北京现在比较明确的对限价房这块有很明确的收入规定。

 

赵  民：什么呢？

 

佟  强：具体是按照年收入人均的居住面积来考虑，有一些具体的数字。

 

赵  民：比如说呢？年收入或者人均面积。

 

佟  强：人均面积，比如说三口之家、四口之家，人均低于多少平米的。总资产低于多少万的。

 

赵  民：总资产多少万？

 

佟  强：个人的资产都要报给它。

 

赵  民：银行资产都要报给它？

 

佟  强：对！

 

赵  民：我买的股票缩水了怎么办？也就是说这些人不可以有股票吗？

 

佟  强：这个不限，但是也不是个人资产的概念。那这块现在比较热的话题就是大家谈到，因为最近一段时间，比如说北京的限价房，出现了弃购。

 

赵  民：什么叫弃购？

 

佟  强：所谓的弃购，举个例子来讲，北京的前段时间发售了一万四千套限价房，但是有两千多户放弃了申购的权力。

 

赵  民：弃购。放弃了购买。就是不要了。

 

佟  强：不要了。

 

赵  民：说明房子不满足他的需要，或者说他更有钱了。

 

佟  强：这块的因素，我想这个就是我们今天要讨论的话题，我的观点就是目前北京市的限价房它没有起到它应起到的作用，它本意是，我们说政府的限价房是为了解决民生的问题，解决一部分低收入家庭的住房问题，但是现在我们首先在广州、在天津，都出现了限价房比旁边的商品房价格要高。

 

赵  民：也就是北京的限价房比天津的商品房价格要高。

 

佟  强：不是，我就拿广州和天津的例子来讲，在当地出现了，比如说两个楼盘是挨着的，限价房比旁边的商品房价格还要高。

 

赵  民：这个不是天方夜谭吗？那叫限价房吗？

 

佟  强：很尴尬。

 

赵  民：北京也是这样吗？弃购的两千多户也是这个原因吗？

 

佟  强：北京它不是这个原因，当初我们分析原因，有一部分人弃购，一方面是因为北京的限价房我看过了，都是比较偏远的地方，交通很不方便。再有它的价格坦率来讲，我个人认为也是比较高的。

 

赵  民：价格是多少？

 

佟  强：六七千一平米。所以说我觉得很多真正有需求想买房子的人，个人收入不高的人其实还是买不起。

 

赵  民：还是不够低。

 

佟  强：对！所以我认为北京目前的限价房需要降价。

 

赵  民：限价房需要降价。降到多少呢？

 

佟  强：我认为在三四千块钱。

 

赵  民：那不要踩死人了吗？这么便宜的房子。

 

佟  强：因为这块为什么谈到限价房价格高呢？我算了一笔账，比如说限价房六七十平米，基本上六千多一平米，算下来也40万，对于的中低收入的家庭来讲，付了一部分首付，还要贷款二三十万，这种压力是很大的。尤其是现在整个经济不景气，所以说我能够理解，很多人为什么从经济上的原因放弃限价房。还有一种我们的限价房，比如说在北京，大多建在一些，比如说顺义、昌平，还有建在城区的，比如说海淀、石景山、丰台，都是稍微偏远的地方，我们老百姓绝大多数工作生活空间还是在城里面。

 

赵  民：但是也有一个问题，城里那么好的地段的房子卖限价房，是不是也有失公平。

 

佟  强：但是我认为从政府民生的角度，是需要这样考虑的。我们来看北京目前的规划，虽然提出了多中心，但是目前其实现状还没有形成，还是这种摊大饼的形式。如果说我们很多老百姓限价房都放在很远的地方，交通很不方便，买了限价房，你如果想解决交通问题，你还得买车，付了那么多钱去买限价房，还哪有钱买车了。

 

赵  民：限价房可以建在轻轨、地铁，起码有公共汽车的地方。

 

佟  强：但是我看了，我们北京十几个具体的地点，我发现交通便利的并不是很多。很多还没有解决将来老百姓出行的问题。

 

赵  民：公共汽车也没有，不会吧！

 

佟  强：有是有，但是的确是不方便。比如说我买了一个比较远的限价房，每天来回交通三四个小时，这样对大家的生活质量影响会非常大。一方面我这个贷款，买了并不低的限价房。另外，我还要承受这种很艰难的交通成本，所以我觉得买了限价房之后，不但没有享受买房的乐趣，生活品质又下降了，压力也大了。从这个角度来讲，我们政府本意是非常好的，是要解决民生，让大家觉得很温暖，能够解决我们切切实实的一些问题，那就要想一些另外的办法，那我觉得另外的办法一方面降低限价房的价格，还有一个问题就是说政府怎么收购一批房子，带来更多的房源，比如说现在很多小产权的房子，一直解决不了。那怎么能够政府出面，去收购一些房子，然后给我们更多的人。

 

赵  民：我听下来就是说，现在北京还有好多积压的空房。

 

佟  强：对！北京积压的空房很多。

 

赵  民：有些积压的空房的还是小产权房。

 

佟  强：对！小产权很多。

 

赵  民：然后条件比这个限价房要好。

 

佟  强：有一部分还是不错的。

 

赵  民：咱们商品房不说了，小产权房好像是违法的，国家是不允许的。

 

佟  强：国家是不允许的。但是我们看最近北京市或者是全国各地也好，它这种宣传是很多的，存量很大，我们不能说小产权就把它拆掉，或者是怎么样处理了，我想总有一个办法去解决它。如果你完全认可它的产权，可能对之前买商品房的人就不公平。

 

赵  民：就是说惩罚性交钱。是不是这个意思？

 

佟  强：所以说这个问题，还是需要政府来解决。

 

赵  民：总之有现成的房子，条件更好的。政府要做一下。

 

佟  强：我觉得政府应该在这方面有所作为。

 

赵  民：我总觉得这种限价房、经适房，以后会有一个问题。比如说电梯坏了怎么办？谁出钱修？现在我知道很多买了房子以后，售后服务，或者是养房子的成本，还不仅仅是缺钱的问题，有些事情是没人管，我知道有些老房子，当初是单位的，以后就卖给个人了，卖给个人了以后，这些单位的人这一转手就卖给不同的人，不是一个单位的人了。等到那个时候，电梯20年要大修了，甚至要换了。这个时候找人要钱，大家不愿意出，这个时候就扯皮，原来是一栋楼，都是一个单位的，单位一出面协调就做了。现在大家都互相，不要说赞成不赞成，连找人都不一定找得到，上班下班的都各奔东西。这个电梯问题解决不了。

 

佟  强：我觉得您这个问题提的特别好，就是这种担心。其实我们很多一些购房者，购买房的人士都担心这个问题，这是个物业管理的问题。还有买限价房，一些产品品质的问题，因为我们了解到很多我们老百姓买限价房都担心，说限价房价格很低，在质量上有没有保证，而且又说到有一个地方出现过质量的问题，因为它这个价格低，建安成本，压的也比较死。那在用料上品质上稍微差一点，我们很多百姓担心这方面的问题，所以说我们在限价房一方面价格不低，另外，物业管理，你的品质又很难达到商品房这种标准。所以这种情况下，就出现了弃购，所以说为什么强调限价房需要降价，因为把这种真正的实惠让给老百姓，不让我们整天担心买的价格又不低，物业管理又不好，电梯坏了，楼道脏了谁来清理，能不能保证得了，将来房子坏了，能不能真正的去维修，一系列的问题。所以我觉得应该叫返利于民，或者是真正的关心民生问题，还是要让老百姓更轻松的能拥有一套住房。

 

赵  民：限价房的问题，还和整个经济的特定发展阶段有关系吧！我相信限价房、经适房和廉租房的压力在北京和在一些中小城市压力是不一样的。

 

佟  强：不一样。

 

赵  民：北京的压力更大。而且现在从理论上来讲，全国人民都愿意来北京。当然不可能每个人都来北京。但是现在的民生政策，你来都要提供各种社会服务，时间长了以后，拿了临时居住证，岂不是总是那么多人来，这些人收入也不高，总是有那么多廉租房、经适房需要去建，才能够适应，其实这个事情，是不是和巨大的压力和现实的矛盾有关系，所以才会有你说的这些问题存在。这种问题在小城市里面就很好解决，或者说不存在这个问题。

 

佟  强：对！

 

赵  民：也不像北京有那么多闲置空置房。但是总的来说，这个问题不具有普遍意义，或者只是说北京市。

 

佟  强：你刚才讲只是在一些核心的城市。

 

赵  民：大城市。

 

佟  强：它的经济吸引力非常强，辐射几百公里的大城市会出现这种问题。

 

赵  民：没有根本的解决办法吗？

 

佟  强：根本的解决办法应该来讲，现阶段更多的是寄希望于政府更多的提供廉租房，包括这种限价房，让老百姓更多的能够拥有一套住房，或者拥有一个自己的空间。

 

赵  民：我问的是有没有类似于解决现在所说的限价房这个问题的解决办法，我听到一种说法，以后你开发一片小区，规定你80%是可以当商品房卖的，20%、30%限价房或者是廉租房，混合居住，这样的话，一个小区一个小区都是挺好的地段，不是在特别远的地方，都是交通方便的地方，这里面基本上又在这样一个社区服务，因为有商品房社区服务也不能太差。这些人搭便车就一起享受了。是不是这是一种很好的办法，或者说这是一个提倡的办法，推广的办法，成为一个主流的办法。

 

佟  强：我觉得这种办法应该也是比较好的，就是在一些交通便利，或者说相对比较便利或者是配套比较健全的地方。

 

赵  民：起码商品房能卖出去的地方。

 

佟  强：但是我们可以把利率做的高一点，你这块人群密一些，的确可以解决交通的问题，不用跑那么远。

 

赵  民：你说的住限价房的这些老百姓，也享受着和商品房一样的交通，一样的幼儿园，一样的配套设施，一样的换电梯的售后服务和物业管理公司。

 

佟  强：对！

 

赵  民：是不是这样也是一个好的办法？

 

佟  强：这也是一个很好的办法。

 

赵  民：我觉得跟你交流以后，就有很多潜在的想法，就会激发出来，也学到了很多新东西，每次都有收获。好！咱们下次接着聊。

 

佟  强：好的！

 

赵  民：好的！（访问结束）