http://www.houseguide.cn/picture/20074301174384.jpg高档房旺季遇冷绝非偶然，在种种综合因素交织的背后，诸位专家给出了十大至关重要的答案。

亚运村某高档公寓开发商坦承，虽然关于高档房市场总有很多前景美好的声音，但现实却在残酷地宣布：销售遇冷！原因何在，是调控效果显现，是开发商主动延缓销售，还是市场形势已经发生变化？本期《楼市》通过采访中金公司首席经济学家哈继铭、首都经贸大学土地资源与房地产管理系专家刘丹、万通集团董事局主席冯仑、中原地产华北区董事总经理李文杰、伟业顾问董事长林洁、戴德梁行（泛城）住宅部董事岳锋钢六位专家，对高档房销售遇冷幕后原因进行了深入分析。

【原因之一】
物业税传言悬人心

虽然说近两年的房价呈现越调控越上涨的状态，但是对物业税开征的预期却让很多高档房买家的心悬了起来，因为这直接关系到他们持有房产的成本。
两会期间，社会各界对物业税开征有强烈预期，而《物权法》的通过，有利于房地产市场税收体系的规范，从而为物业税开征提供了法律保障，这对高端买家产生了较明显的心理影响。
上述专家一致表示，目前尚有不少人购买高档房用作置业升级、投资甚至是储蓄。房子购买之后在持有使用阶段除了物业费几乎没有其他成本，而一旦物业税开征，房产的持有成本就会加大，变成消费品，正如现在的“买车容易用车难”的现象。因此，物业税开征预期会让那些抱有储蓄目的和投资目的的人动摇。

【原因之二】
股市热分流资金

“A股每日新开账户创下新高，今年一季度新开账户达474.09万户，平均每天新开8.62万户。”来自相关统计机构的数据显示，投资者对股市的热情持续高涨。
专家表示，当股市低迷、楼市火热的时候，其实有不少投资楼市的钱就来自于资本市场；而现在的情形是股市楼市都比较热，但发展的趋势却是股市越来越热，一般情况下，股市与楼市呈现此消彼长的情况，一旦股市火热，必然将减少流向楼市的资金，同时还将抽走部分已经投入楼市的资金。
同时，对于一些分散的投资资金来说，哪里有钱就会去到哪里，并且会形成趋同效应。当大众普遍看好楼市、投资楼市时，分散的投资资金也会投入楼市，而当大众都看好股市时，这些资金也会随之转变自己的投资领域。

【原因之三】
“限外”阻断外籍买家

在林洁看来，限外政策及其细则的出台，是导致高档房成交量下跌的重要原因，这一观点也得到了冯仑的赞同。
“以前外籍人士购买高档房的比例最高达到了40%以上！”林洁表示，而限外政策及其细则的出台，让这部分买家大幅下跌。2月2日，市建委发布《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。该通知规定境外个人在京购买商品房，必须在京工作、学习时间超过一年，且明确限制一人只能购买一套自住商品房。这令境外人士无论是自住还是投资购房，都受到了较大限制。
对于专家的分析，诸多高档房销售负责人均表示，限外政策对楼盘销售速度确实产生了较明显的影响。

【原因之四】
加息“小步快跑”加负担

从2004年至今央行连续五六次加息，虽然每次加息幅度很小，给购房人增加的实际负担似乎不重。但正如哈继铭所说：“央行的加息政策即将呈现小步快跑的方式，虽然每次幅度不大，但连续加息是不变的方向。”
在哈继铭看来，央行一次次、一点点加息，就是为了逐渐调整经济运行的各种数据，使之达到平衡。而对于“加息加到何时止”“最高利息将达到多少”这样的问题，哈继铭表示“没有人能够回答”，只能一步一步地看，直到看到那个“平衡点”。
一次次加息，对于用贷款买房的人来说，并不是一个小负担。而在目前投资渠道逐渐拓宽之时，采取付全款买房的人又进一步减少。“不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里”成了他们信守的投资理念，因此有的人选择一边从银行贷款买房投资，一边把自己的闲钱用到其他投资领域。连续加息的现实和预期也会影响买家数量，降低高档房交易量。

【原因之五】
房价过高买家却步

春节后不少楼盘进行了售价调整，而在“大户型高档房新增供应将减少”的市场判断之下，同时，在奥运临近的利好时机下，有的楼盘价格调整幅度过大。例如，南二环外某楼盘售价由春节前的12000元/平方米上调到目前的16000元/平方米，而成交量则从1月份的38套下降到3月份的7套；北部某楼盘售价从春节前的9500元/平方米上涨到目前的12000元/平方米，成交量则从1月份的56套下降到3月份的5套。
岳锋钢表示，房价上涨过快使购买群体进一步缩小，因为很多高档房买家本是有住房的人，因此需求具有很大的弹性，而部分楼盘虽然价格上涨不少，但品质并无多大差异，买家难以认可；同时，对于希望买高档房进行投资的人来说，房价过高，投资价值就会降低，未来继续升值的空间小，甚至有可能下跌，因此投资者必然有所减少。

【原因之六】
节后买卖双方均在“看”

“你也看来我也看”，这正是春节之后开发商和购房人的真实写照。买卖双方都在认真观察市场动向，并不轻易行动，这也是造成3、4月高档房交易冷清的重要原因。
在刘丹看来，对于开发商来说，2007年面临的利好因素便是大户型高档房新增供应少，而利空因素则是股市的火热可能极大分流买家。那么，如何制定合理的销售策略，在利好因素和利空因素之间找到平衡？同时，其他楼盘开发商采取了何种动向，在价格方面将采取怎样的行动？这些问题都需要一段时间来考虑和观察。
对于购房人来说，2007年房价这么高还有上涨空间吗？物业税开征影响有多大？在股市与楼市之间到底选择谁？他们也在考虑一系列问题，同时，他们也要观察其他买家的动向。这种观察慢慢就演变成了观望。

【原因之七】
当前在售楼盘并不多

李文杰表示，2006年楼市销售火爆，既有的可售楼盘大部分只剩少量尾盘，而春节之后，开发商没有推出大量新盘，造成供应量小，这也是导致成交量小的客观原因。
有开发商表示，去年银监会出台“未封顶楼盘不能按揭”的政策，这给部分楼盘销售带来了 负面影响，但是一些有实力的大开发商却在此政策之下调整营销策略，将期房预售改为准现房或现房销售。
销售策略的调整一方面延迟了部分楼盘的推广时间，同时，据李文杰介绍，3、4月份新增高档房供应中，单价20000元/平方米以上仅有2个，不排除部分开发商为了提高房价而采取捂盘的策略。因此春节后市场上的高档楼盘是又贵又少，对于购房人来说可选择的余地并不是很大，而价格却又十分昂贵，因此购房热情也不是很高。

【原因之八】
预期下半年供应集中放量

一边是开发商由“70%·90m2”政策预期未来的大户型高档房新增供应将大大减少，因此提价销售，而另一边则是买房人依据奥运临近判断奥运之前住房供应量会大大增加，因此并不着急购房。预期的反差因此而出现，也带来了成交量的低迷。
供需关系的变化将影响房价上下波动，而专家认为不只是目前住房的供需关系影响房价，其未来的走势也会影响供需双方的判断，进而左右其行动，造成交易活跃或者低迷，从而对销售产生影响。
春节后不久，业界普遍预期4月份将是商品房供应高峰期，大约有70个楼盘入市，因此很多买房人都抱着等一等、看一看的心理，然而事实上入市的楼盘仅有二三十个，远远低于预期。有人认为部分开发商在囤房，也有人认为开发商感觉目前形势不好，在调整政策，不希望与很多楼盘赶在一起上市，但是这些楼盘都会在奥运之前上市。
因此，买房人对未来供应的看多，一定程度上也影响了高档房成交量。而由于业界对4月份新盘供应的预期与现实有很大落差，这又可能带来新的供需关系的变化，从而影响交易量和房价。

【原因之九】
“地产审查”压制外地买家进京

在业界流传一句话：“有钱人在北京，北京人没有钱”，虽然未必十分准确，但却折射出现实状况。很多外地的有钱人都在北京买房置业，形成了强有力的需求，而如今由于审查的严格，这种状况或将改变。
专家指出，无论是如山西煤老板一样的富商，还是诸多地方官员，都愿意在北京购置房产。“一方面，北京是首都，对于全国人民来说都有很大魅力；另一方面，不少人把买房当作一种变现的途径。”
但是，随着房地产领域整治腐败力度的加大，随着地产审查的进一步严格，很多外地买家进京就受到限制，尤其是那些有不当收入的人更不敢轻易购房。这就缩小了高档房买家的群体，也影响了高档房成交量。

【原因之十】
户外广告宣传受阻

户外广告，向来是诸多高档房开发商青睐的宣传推广方式，然而，为了迎接奥运、美化市容，北京市开展了对户外广告的整改和拆除，这将影响楼盘的户外推广。
据了解，目前全市还有2.9万余块户外牌匾标志需要整改和规范，所有违规户外广告牌匾标志都将在6月底前整改或拆除。有高档房开发商表示，户外广告中有很大部分是楼盘广告，而他们也不得不承认，整改行动无疑会影响楼盘宣传。
原有的宣传模式受到阻碍，降低了楼盘知名度，减少了受众群体；同时，开发商还必须另寻推广思路，减缓推盘速度，这也导致楼盘交易量有一定程度的下降。