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高档房：待股市回调市道可回升
(2007-05-08 13:41:58)| 作者：文|思源顾问董事长、总经理 李国平 |
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| http://www.houseguide.cn/picture/20074301181265.jpg3、4月份，京城诸多高档楼盘交易量确实大幅下滑，但并不能就此判断高档房市场不活跃，也不能认为这就是房地产市场萎缩的信号，高档房的前景还是值得被看好的。 理性分析高档房交易量下跌，应该有以下四个方面的因素： 第一，3、4月份是高档房销售的传统淡季。年后开发商要拟定新一年的营销策略，同时观察政策和市场动向，进行价格调整等工作，因此开发商处在推盘蓄势期而没到发力期；今年的春节又比往年晚一些，高档房的买家基本上都是私企业主、公司高管等，节后事务繁多，而高档房的购买又属于提升居住品质、投资等“不急着办”的需求。因此，买卖双方在3、4月份都处于交易活动低潮期，交易速度会放缓； 第二，2006年“70%·90m2”政策出台之后，虽然限制了大户型开发，利于调整住房结构，但在客观上推动了既有高档房的销售，使得去年下半年高档房销售火爆，消化速度加快，到今年初大部分高档楼盘的可供应存量变小，因此也会一定程度上影响成交量； 第三，高档楼盘价格上涨过快，超出买家的心理预期。目前市场上出现销售速度放缓的主要集中在12000元/平方米以上的楼盘，而这些楼盘在去年大部分只是在每平米1万元左右，甚至以下。在调控政策影响之下，面对这种骤然的价格上涨，许多高档楼盘的潜在客户多少会有观望的心态； 第四，股市的火爆分流投资人群。从去年开始，我们就在讨论股市对楼市的影响。而今年股市已经到了“全民关注”的程度。从受影响较大的楼盘来看，很多都是投资型买家较多的项目。股市火热降低了人们投资楼市的热情，资金流向股市，客观分流投资者资金。缺少投资型买家，有的楼盘销售便难以火爆。 而通过对造成高档房遇冷原因的持久性分析，可以较为客观地预测其未来走势。 第一，随着一年销售策略的调整确定，不少开发商都会加大楼盘推广力度，吸引购房人； 第二，随着“70%·90m2”政策的落实，大户型高档房的新增供应确实会越来越少，而新增需求却会持续稳定，也就是说大户型高档房存在它的市场，但是价格总是由供求关系决定，如果开发商开出的高价，市场难以接受，销售滞缓，那么开发商必将调整价格，达到买卖双方的平衡； 第三，股市持续走热确实分流高档房投资，但股市的高位上扬必然会有调整。去年股市从1000多点到今年的3000多点，从中获利的大多是资金实力比较强、有专业投资眼光的，这些获利的资金不会长期放在（起码不会是全部）高风险的股市，会有资金回到更具稳定性的楼市。 综上几个方面，我们相信北京的大户型高档房不必愁“嫁”不出去，人们有投资和舒适性居住的需求，但是这些需求的随机性、弹性比较大，并非“刚性”，开发商也不能指着这些大户型赚个盆满钵满，漫天要价。因此，如果要谈对高档房的前景预测，应该用“谨慎乐观”这四个字来形容。市场前景应该还是好的、乐观的，但开发商和购房人都要理性，不能盲目地要价或购买。从市场走势看，预计5月份高档房市场的交易量会走出低谷，买卖会趋向活跃，交易量定会上升；从高档房价格看，未来还有一定的上升空间，但不可能出现跨越式的猛涨，而是相对平稳。 |
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