http://www.houseguide.cn/picture/20072271352655.jpg在“不违法、不违规”的前提下，开发商必将采取种种手段缓冲“风暴”带来的冲击。

“开发企业的利润必然会下降！”素来“标榜”自己是纳税大户的SOHO中国董事长潘石屹，在提及《通知》对企业的影响时，发表如上论断。
土地增值税清算给地产企业带来的影响到底会达到什么程度？哪些企业将受到致命的打击？企业又将采取哪些对策？会否因此做出战略调整？

房企利润全面“缩水”？
“此次清算的力度之大前所未有，他们显然知道这么高的税率，对房地产企业的盈利意味着什么。”北京一位不愿透露姓名的开发商说。
据中银国际分析机构测算，土地增值税对盈利在30%以上的房地产上市公司较为不利。按照33%所得税率计算，预计利润率将下跌0.03至2.63个百分点，纯利受影响比例约在9%～15%范围内；毛利率逾50%的高档项目利润率将减少24%；只有毛利率低于30%的影响很小。
而在中广信地产服务机构董事长兼总经理蔡德安看来，对某些房企利润的影响可能将远不止15%。“长期以来，很多企业对土地增值税视若无物。所以，一旦开始清算，必将对企业产生巨大影响。企业的开发利润下降20%以上都不稀奇。”
蔡德安以其非常熟悉的东四环附近一个项目为例做了具体分析：该项目投入总成本是1亿元，取得了1亿元的净利润。根据规定，其应适用的增值税率为100％。也就是说，土地增值税开始清算之后，需要交3500万元的土地增值税（按土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%的公式计算）。“开发企业的净利润将只剩6500万元，收益率较原先下降幅度达到35％。”
“土地增值税清算对低毛利的普通住宅影响较小，影响较大的主要是拥有大量土地储备或商业地产项目的公司。”中信证券地产分析师王德勇表示。事实上，项目收益率较高、且手中土地储备量较大的开发商受影响最大是不少证券分析师的一致观点。

倾力谋求避税之道
“土地增值税的清算，将直接影响到开发企业的正常运营。”东区某高档公寓项目总经理说，“房地产企业需要缴纳的税种很多，包括所得税、城建税、耕地占有税等共计十几项税收。据估算，开发企业的缴税金额约占整个开发成本的15％左右。除此之外，还包括各种收费，负担非常之重。所以，土地增值税的征缴，对于大多数企业而言，无异于雪上加霜。”
正因如此，分析人士指出，“想出方法”来规避此次“风暴”带来的冲击将成为不少房企当前的头等大事。
　“《通知》明确规定，对增值额未超过20％的普通住宅不予征收土地增值税。所以，房地产企业势必想尽一切办法，将企业的收益率维持在20％以下。”丁芸表示。在她看来，通过一些财务手段，房地产企业达到如上目的“并不是一件很困难的事”。
而一位开发商亦向记者坦承，在“不违法、不违规”的情况下，会采取一些手段，以达到平衡利润的目的。
而对那些增值额高企的房企来说，尽量降低缴纳税率也是可以预见的“招数”。“比如一个项目的增值额本来在200%以上，通过提高成本等方法，尽可能使增值率保持在100%～200%之间是很简单的。”一位别墅项目的开发商表示。但当记者问及具体细节时，对方便避而不谈。
一位高档公寓的开发商更向记者直言：“规避的方法有很多，但我们不想很快就做出如何规避的决定。因为相应的细则还未出台。待细则出台后，企业的规避措施也就更加明确了。”

深层影响逐步显现
尽管开发商可能采取种种手段“缓冲”清算风暴，但业内专家表示，伴随着对企业开发利润的巨大影响，开发商更多地将进行战略调整以应对随之而来的变局，清算对行业的深层影响将逐步得到显现。
其一，加快运作节奏。《通知》规定，取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的项目，地税部门有权要求其缴纳土地增值税。所以，市场上销售期限未超过三年的项目，很有可能加快开发节奏，并采取打折或提高房屋附加值等形式，以加快销售速度。通常情况下，住宅的销售速度较快。所以，此类情况，更多集中在别墅和写字楼当中。
其二，普通住宅开发将重新受到地产企业的青睐。开发利润减少后，地产企业若想生存，就必须加快运作节奏，争取迅速回笼资金。而普通住宅，由于开发难度小，且销售迅速，所以，很有可能再次受到开发商的追捧。基于此，不少业内人士预判，未来几年普宅的供应量将有望增大。
其三，土地获得方式将被颠覆。一方面，今后房地产企业在拍地时，考虑到成本的增加，将更加趋于理性、谨慎；另一方面，企业之间的土地买卖行为将逐渐减少，因为增加了税收成本，所以，不少企业会认为，此种买入方式并不比拍卖获得土地更为有利。
其四，可能提高房价平衡企业利润。虽然土地增值税所采取的四级累进税率对于开发商的涨价心理有所制约，但不排除当开发商在开发成本和利润之间无法找到一个平衡点的时候，通过上调售价来保障企业利润。采访中，一位开发商便向记者吐露了自己的“苦衷”：“尽管我们并不希望政策因素带来价格上涨，而是更希望由市场供求促动价格上涨。但是，如果我们经仔细测算发现，上调价格所带来的利润，除去税费外，仍有盈余。那么，为了保障一定的利润空间，我们将上调售价。”

北京市商品房项目（企业）需缴纳的税收项目

1.企业所得税  预缴营业收入的6.6%，结算后，缴净利润的33%（外资企业减半）
2.营业税   销售收入的5%
3.城建税及教育附加费 销售收入的0.5%
4.土地增值税  预缴营业收入的1%。结算后，增值额与扣除项目金额的比率不到50%的，缴增值额的30%；在50%～100%    之间的，缴40%；在100%～200%之间的，缴50%；在200%以上的，缴60% 。增值额为总收入减扣除项     目金额。开发普通住宅的，增值额在20%之内的，免缴土地增值税
5.契税   土地价格的3%
6.土地使用税  一级土地每平方米年税额7～10元，二级土地每平方米年税额5～8元，三级土地每平方米年税额4～6元，四    级土地每平方米年税额4元，五级土地每平方米年税额1元，六级土地每平方米年税额0.5元
7.印花税   土地价格的0.05%
8.耕地占用税  （土地出让金中已包括）