http://www.houseguide.cn/picture/20072271350537.jpg与政策威力相当的是，“清算”面临重重执行难题。

2月1日，是《通知》规定对房地产企业清缴土地增值税的起始时间。然而，由于土地增值税政策已历时13年，且征收情况不佳，所以，在不少业界专家看来，尽管通知进一步明确了土地增值税的征缴对象、年限等，但这些改进，很难完全保证《通知》的顺利实施。因此，今时今日，土地增值税的征缴，依然面临重重难题。

难点之一：如何准确核算开发成本？
“成本核算是让人最头疼的事情。”中国税务网注册税务师李晓兰说。
在规定的六项扣除项目，即取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发费用、旧房及建筑物的评估价格和转让房地产有关的税金中，李晓兰认为最困难的就是对开发成本的核实，相比之下，“土地出让金较好查证一些，因为即便是过去协议出让的土地，亦能找到成交备案。”
开发成本难以核算主要在于其涉及的内容十分繁杂。李晓兰告诉记者，开发成本中最基本的是拆迁补偿费、前期工程费和建筑安装工程费。其中，拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、安置动迁用房支出等；前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；建筑安装工程费包括外包或自营产生的建筑安装工程费等。
此外，基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用也是开发成本的重要组成部分。其中，基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出；开发间接费用则包括如直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等费用。
在李晓兰看来，虽然《通知》要求，前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，开发企业须提供合法有效的凭证，但由于所涉项目繁多，在实际审核、征缴过程当中，“难度非常之大”。
“房地产开发大部分是滚动开发，有许多企业核算上亦不规范，且开发成本费用，项目与项目之间在财务核算上基本是没有分开核算，造成单个项目开发成本费用核算不实，所以清算非常困难。”另外一位税务专家指出，成本核算的另一难点来自于滚动开发。
事实上，接受记者采访的专家普遍对如何准确核算地产企业的开发成本表示头疼。专家们指出，房地产企业开发项目交叉，既有普通住宅，也有非普通住宅。也就是说，既有免税项目，也有征税项目。对于这种交叉开发的情况，即便按照单独项目进行核算，税务机关亦很难辨别其账目的真伪。

难点之二：如何获知转让信息？
《通知》规定的关于土地增值税的清算，纳税人需具备的三大条件中，其中第二条和第三条均涉及到项目转让，即整体转让未竣工决算房地产开发项目的、直接转让土地使用权的。不少专家认为，在实际征缴过程中，如何快捷、准确地掌握上述信息，是土地增值税清算的又一难题。
“作为专业机构，我们通过各种途径，都很难准确掌握这些信息。相信政府在征缴土地增值税过程当中，虽然在职能上具备优势，比如可以到工商局查询备案等，但实操中仍然会非常困难。”对很多项目和企业“知根知底”的某知名代理行总经理分析说，现实中，由于程序简单易行同时可以避税，无论开发商是转让土地使用权，还是整体转让项目，大多采取入股的形式完成，“并且，多数都是非公开的”。
对此，有业内人士建议，政府应对转让房地产的行为实行项目监控、按项目纳税。对房地产转让实行全过程跟踪、管理，由专人负责，分项目根据转让房地产取得的收入，完成项目从立项到竣工的清算。
此外，不同职能部门之间的有效配合亦是关键。比如，如何建立国土、城建、房地产管理、工商等部门的信息共享制度，并及时收集、掌握房地产开发、转让等方面的信息。一位参与政策制定的专家告诉记者，对于这一问题政府方面做过考虑，但就《通知》而言，并未涉及任何相关内容。

难点之三：向谁追缴？
确定缴税人是土地增值税征缴面临的又一大难题。
“土地增值税政策出台已经13年了，征收情况一直不甚理想。此次出台的《通知》虽然进一步加强了征管力度，但由于政策出台距今历时已久，加之房地产多为滚动开发的特性，所以，如何找到真正的纳税人，是土地增值税征缴面临的一大难题。”一位熟悉土地增值税出台背景的资深税务专家说。
这又具体分为两种情况：
一是对于大量已经注销的房地产企业，如何进行追缴？
通常情况下，房地产企业在开发一个项目前，都会注册一个项目公司，进行单独运作。在结束开发且售罄之后，便把项目公司进行注销。如此，便为土地增值税的清算，带来巨大困难。
“像我们这样的开发企业，是绝对跑不掉的。即便把项目公司注销了，也还可以找到股东。而对于一些中小型房地产企业，很多在将公司注销之后，便彻底退出了地产行业。可以想象，在过去13年当中，全国由于种种原因出局的地产企业必然不在少数。对于此类情况，地税部门向谁追缴？”对于土地增值税的清算效果，某上市地产企业相关负责人深表疑虑。
二是对于滚动开发且多次转让的地产项目，如何追缴？
在不少业界专家看来，《通知》较以往发布的相关文件，的确有很大改进，但是“这些改进”似乎更适用于目前正在开发及销售的项目。比如《通知》规定，对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上或该比例虽未超过85%、但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的项目，以及取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的项目，主管税务机关均可要求纳税人进行土地增值税清算。
而对于过去的老项目，清算效果未必显著，而正是老项目为土地增值税的清算工作增加了巨大难度。“以往很多项目，开发周期过长，动辄几年，有的项目甚至超过十年。并且，在滚动开发过程当中，开发权限不断变更。此类项目的开发企业，大多在数年前就已经注销。所以，现如今，已无从查询、考证。”一位专家如是说。