“设计要点”遭“扼杀”，究竟是否违背了调控精神备受质疑。

《90m2以下住宅设计要点（征求意见稿）》（以下简称《90m2意见稿》）正式“出生”不到一天便被“扼杀”，根源是“不符合国务院办公厅和建设部文件要求”。
《90m2意见稿》在公众视野中转瞬即逝，难寻踪迹，不过“设计要点”的完整版本尚在。“设计要点”是否违背了“70%·90m2”的调控精神？提出了怎样的主张，究竟有何亮点？本文提炼了“设计要点”的六大精神以飨读者。
“设计要点”共约6700字，分为四章十五节。包括“总则”“名词解释和面积计算”“规划设计”和“建筑设计”。而其具体的精神可概括为六大方面。

第一大精神——各地、各类型住房应公平适应政策
http://www.houseguide.cn/picture/200711614511591.jpg“设计要点”总则提出：“为使各地、各类住宅面积控制标准能够公平，使不同地区、不同类型住宅的套内使用面积标准尽可能相同或相近，设计要点对各地各类住宅的套型建筑面积控制标准予以修正。”而修正的具体内容则体现在第2章第3节：“以夏热冬冷地区6层以下住宅的套型建筑面积90m2为控制标准的基数，该地区其他类型的住宅和其他地区各类住宅的套型建筑面积,由这个基数乘以相应的修正系数得出各地区各类住宅的套型建筑面积控制标准。套型建筑面积修正系数见表1。”
按此修正系数，北京地区6层以下、7～11层、12～18层以及19层及以上住宅的小户型面积上限分别可以达到90.9m2、96.3m2、99m2和106.2m2。也正是这个为保证公平的“修正系数表”将整个“设计要点”推向了“断头台”。

第二大精神——“四节一环保”
“四节一环保”即指：节地、节能、节水、节材和保护环境。在总则中，“设计要点”即提出这一方针，并贯穿在整个设计要点之中。
例如第4章“建筑设计”中就特别提出：“住宅建筑设计应充分利用空间，宜在不同时间进行复合利用，提高空间使用率。”“住宅建筑的立面应避免采用烦琐的装饰和昂贵的建材，提倡简约、朴素的做法。”“住宅建筑室内应具有良好的日照、采光和通风，积极采用适当的保温、隔热、换气、隔声、光照等技术，提高室内环境的性能。”“中小套型居住区人口密度高，要在有限的空间内为不同年龄段居民创造出适宜的活动空间。”“注意提高绿地绿量，多栽植遮荫树木。”等等。

第三大精神——技术集成打造舒适住宅  推进住宅标准化、产业化
在“设计要点”中，提出了多重技术指导，以解决90m2以下住宅政策的实施难题。总则指出中小套型住宅并不等于低品质住宅，中小套型同样可以建成适用、舒适、安全和美观的住宅。
总则还提出：“要大力关注住宅标准化，注重各种技术的集成应用，积极推进住宅产业化；大力提倡模数协调，用定制化方式生产；提倡住宅装修一体化设计和菜单式精装修满足住户的个性需求，逐步取消毛坯房，从而达到对资源、能源的充分的合理利用，提高生产效率，降低生产成本。”
第3章提出，要“合理提高容积率，并确保居住环境质量。”比如，有条件的地区可适当提高建筑层数，提高土地的使用率；比如，合理规划布局，利用板楼斜向布置等多种手段，缩减日照间距，节约用地，以及充分利用地下空间等。
在考虑到提高容积率的同时，“设计要点”也考虑到确保住宅的私密性，提出“任何类型建筑与住宅相邻时，需考虑视觉卫生的要求，住宅的厅与卧室窗正对相邻建筑的窗宜保持一定间距，多层不宜小于12米，中高层、高层不宜小于18米。”
在第4章中具体表述为：“住宅建筑室内装修应采用环保的地方建材，避免环境污染，并提倡推行菜单式精装修，促进产业化。”“住宅建筑室内空间应能适应家庭结构、生活模式、职业更换等变化进行调整，采用大空间结构体系、可拆装的轻型隔墙和可改动的设备设施等技术予以保证。”等等。

第四大精神——选址重视公共服务，重社会融合
“设计要点”第3章提出：“90m2以下中小套型居住区布置应方便社会公共服务，靠近公共交通站点和就业密集区。”“选址应符合社会融合的原则,共生互惠、便于交往,并宜避免特殊人群，如低收入家庭、老年人、残疾人等过度集中。”
在这一章，“设计要点”提出要“加大居住区的开放性，处理好交通站点与居住区出入口的衔接，方便居民的出行，公交站点到住宅的最长步行距离不宜大于300米。”还特别制定出了“居民汽车停车库控制指标”“居住区公共服务设施政府建设项目推荐表”以及“居住区基本服务项目及经营类型空指表”等各类具体指标。
第３、４章指出：“居住区的规划设计，宜安排一定比例的老年人居住建筑。”“住宅建筑室内空间应根据需要进行无障碍设计，保障老年人、残疾人和儿童居住的安全和方便。”

 第五大精神——合理分配、利用室内空间
http://www.houseguide.cn/picture/200711614513519.jpg由于住宅面积受到限制，因此如何合理地分配、利用室内空间就成为能否打造出舒适住宅的关键。
第4章提出：“住宅建筑设计应做到功能分区明确，平面布置紧凑，交通路线短捷。”这一章还根据不同的户型面积提出了设计不同数量居室的主张，以及套http://www.houseguide.cn/picture/200711614514486.jpg内空间适宜的尺度（详见表2、表3）
“住宅建筑的层高宜为2.8m，不应超过3.0 m，起居室（厅）、卧室净高不宜低于2.4m，厨房、卫生间净高不宜低于2.2m。”“套内空间设计应精心组织内部交通，内部各功能空间之间的联系需做到直接、紧凑、方便，少迂回和穿越，并减少交通面积。”“套内空间宜充分利用，如利用入户过渡空间、卫生间前室、卧室区过道等上部空间作为吊柜等。”
“设计要点”还认为起居厅与餐厅、起居厅与多功能室、餐厅与备餐间、阳台与洗衣空间，都可以进行复合设计，因为根据其功能，在使用时间上有差异，既节省了空间，又满足了功能。

第六大精神——注重设计细节  确保住宅宜居
虽然“设计要点”是一个政策性、指导性文件，但其中仍然不乏许多对设计细节的规定，而这些规定在平常的设计中，是最容易被忽视的。
“设计要点”专门用了两节来阐述厨房和卫生间的设计要点。其提到：“提倡厨房空间的复合利用，如封闭烹饪间与开放式厨房的组合模式。”“设置炉灶、水池的操作台面进深建议为600～650mm，以利于设置中部柜时不影响低头操作。”“小型封闭式厨房宜使用推拉门，以节省空间。”“厨房插座的设置应满足相应电器设备的功率需求，保证使用安全。厨房的电插座应设单相三孔插座不少于3个，单相两孔插座不少于2个。”
对卫生间的设计要点，其提到：“卫生间空间建议按功能分间，以利于多人同时使用。提倡使用整体卫生间。”“卫生间设计宜考虑老年人使用需求，设置报警器和预埋扶手连接件。”“卫生间应设单相三孔插座不少于3个，单相两孔插座不少于1个。插座类型与电器设备的匹配应满足功率需求，设置标准应符合潮湿场所电气设计的一般规定。照明灯应为防潮型。”