http://www.houseguide.cn/picture/2007116144924.jpg为贯彻落实调控精神的“设计要点”未料到落于如此尴尬境地。

透视《90m2意见稿》风波，不得不谈的是《90m2以下住宅设计要点》（以下简称《设计要点》）。而《设计要点》全文，最抢眼的内容即是对各地各类90平米住宅套型建筑面积标准予以了修正，并给出了按照住宅层数及气候类型确定的修正系数表，交叉组成16个修正系数。值得注意的是，大部分地区的小户型面积标准在乘以相应的系数后，有所放宽，最高可达90平方米的1.19倍，约106平方米（详见第三篇《“设计要点”解读》“住宅套型建筑面积修正系数表”）。
就是这些修正，撞了90平方米“高压线”，成为《设计要点》胎死腹中的首要“杀手”。
接受《楼市》采访的90m2以下住宅设计课题组大多负责人，对此均表示无奈，“《设计要点》只是作为一份推荐性技术文件，并非强制性文件。 从制定《设计要点》的初衷到最终成稿，都只有一个目的，便是更好地贯彻落实‘国六条’和九部委的调控精神，解决政策在执行过程中的难题！”一位全程参与《设计要点》编制工作的专家接受《楼市》独家专访时表示十分不解。“修正系数的提出与90m2有对冲，《设计要点》的所有内容都被废止。”当然数月来课题组的编制工作也付诸东流，真可谓“一招不慎，满盘皆输”。
而90m2以下住宅设计课题组有何人参与，为何提出修正系数，有无科学依据等，每个环节都关系着《设计要点》的“生死”。为此，《楼市》对这些至今亦“鲜为人知”的《设计要点》编制当事人及编制过程进行了多方采访。
90m2以下住宅设计课题组的成立源于2006年10月份，建设部工程质量安全监督与行业发展司下函委托中国建筑标准设计研究院负责组织开展90平方米以下住房设计要点编制以及90平方米以下住房标准设计。
中国建筑标准设计研究院属于中国建筑设计研究院分院。据知情人士透露，去年10月份，中国建筑设计研究院顾问，全国工程勘察设计大师赵冠谦接到了中国建筑标准设计研究院转发的建设部工程质量安全监督与行业发展司关于组织开展90平方米以下住房设计要点以及90平方米以下住房标准设计之函。
10月底，90m2以下住宅设计课题组成立，并展开工作。“为了《设计要点》能够顾及各地的真实情况，能够采纳多方的建议，专门联系了来自建设部产业化促进中心、上海同济大学、广东省规划院、西南重庆大学、金地、万科等全国各地设计、科研、高校及房地产开发企业的27名专家，组成了‘产、学、研’相结合的90平方米以下住宅设计的课题研究组。”赵冠谦组长坦言。
11月13日，课题组召开了第一次工作会议，此后经历了编制提纲、讨论稿、初稿、征求意见稿四大环节，12月30日，《设计要点》征求意见稿上报建设部工程质量安全监督与行业发展司，90m2以下住宅设计课题组的工作暂时告一段落。

90m2概念成争议焦点
不过，《设计要点》的整体编制过程并非一帆风顺。据知情人士透露， “能否在全国统一规定面宽和进深、公交站点到住宅的最长步行距离不宜大于300米暂时能否达到”等问题在讨论过程中都有过一些探讨与争议，不过最终基本达成了一致的认识。
“正如修正90m2成为《设计要点》夭折的病根，90m2概念确定也成为《设计要点》整体编制过程中的争论焦点。”某参与了《设计要点》讨论但未亲自撰写内容的专家表示。由于国六条中对90m2定义为套型建筑面积，曾引起了房地产业内广泛争论。而随后“九部委意见”解释为“套型建筑面积即建筑面积，由套内建筑面积和公摊面积组成”。
“同样是90m2建筑面积，由于公摊面积不同，不同的楼层居民能够实际享用的使用面积是不相同的。”课题组讨论过程中，此方面的意见十分强烈。
如何保证政策公平、统一地执行，如何界定90m2概念成为摆在《设计要点》课题组面前的一大难题。最初，课题组倾向于采用使用面积概念更能体现公平性。
“然而若使用面积定为90m2，那么建筑面积由使用面积与公摊面积组成，必然远远超过90m2”，课题组有人提出异议。
最终，经过几番激烈的讨论，在套内使用面积、套内建筑面积、标准层套型建筑面积、整栋楼套型建筑面积四种提法中，课题组最终采用了标准层套型建筑面积作为90m2概念标准。一方面在于套型建筑面积符合中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》规定；另一方面也忠于“国六条”中对户型规定的表述。
“不过，国六条中并没有明确套型建筑面积为标准层套型建筑面积还是整栋楼套型建筑面积，而整栋楼套型建筑面积由于不同楼座的屋顶、电梯、机房、地下室等面积并不相同，因此在实际操作过程中存在不统一问题，而标准层套型建筑面积可避免此问题。”参与了编制工作的某设计专家表示。

修正系数的确定
然而，标准层套型建筑面积并没有得到一致的通过，12月份，赵冠谦组长公开表示，当时已经完成的初稿中“很多问题还得不到一致的意见”，其中包括《设计要点》的基础——“90m2”概念的确定，南北地区是否应该要统一标准。各套住宅的使用面积相差很大，由于不同地区的气候条件相差大，对建筑墙体厚度的要求不同；为了冬天保暖，北方住宅建筑的墙体比南方的厚。为此，课题组设想计算出一个修正系数，按照不同地区做区别对待。
而正是这个“系数的想法”为《设计要点》的“出格”埋下了伏笔。
“修正系数是如何确定的，有无科学依据？”业内对《设计要点》的科学性也存质疑声。《90m2意见稿》的夭折是否还在于修正系数的不合理？
对此，参与了全程编制的某重要负责人对《楼市》表示，气候和楼层是影响不同地区居民能否公平享有“90m2”的主要因素，因此修正系数主要是围绕这两个条件作了修正。楼层不涉及不同区域不同的问题，由课题组根据科学的评估而得出。气候条件由于涉及到不同地区的修正系数如何界定，因此，课题组将全国各个区域分为严寒地区、寒冷地区、夏热冬冷地区、夏热冬暖地区以及温和地区，将夏热冬冷地区多层住宅系数定为1，其他地区的系数由课题组不同地区的设计研究专家提供基础资料，最终由课题组经过权衡调整而得。
“由于时间仓促，虽然没有条件组织专家对各个不同的地区修正系数进行市场调研，但是有夏热冬冷地区多层住宅系数作为基础，并且来自不同地区的建筑设计专家对当地的情况也比较熟悉与了解，最终又经过了课题组的权衡统一。”该课题组的某主要负责人表示。

未知的命运
不论科学与否，《设计要点》已被废止，而对于其未来的命运，课题组的大多参与人十分无奈。“已经废止了，估计不会再有下文了。”课题组的主要负责人对此相当悲观。2007年，房地产调控依然是非常敏感的，中央政府对去年颁布的“九部委意见”不会有丝毫的松动。
某业内专家称，虽然该文件目前还是征求意见稿，但套内空间布置、居民汽车停车率控制、起居室(厅)使用面积宜为12～16平方米，主卧室使用面积宜为12～14平方米等多项内容无不具细，以其详尽程度看，对今后建筑师设计的实际工作具有相当的指导意义。作为征求意见稿，还不能上升到政策高度，中间有些变化或补充是正常的。或许未来经过修改，还会有“翻身”的机会。
而记者致电建设部工程质量安全监督与行业发展司某官员时，其表示“目前无从知晓”。
《设计要点》未来命运如何，当前多种意见并存，政府部门又三缄其口。不管如何，90m2已经成为一种象征，成为房地产新政能否实施以及政令是否贯通的标志，这份经历多方博弈的《设计要点》究竟命运如何，或许我们只能拭目以待。