http://www.jpjy.net/picture/200671414283135.jpg商业地产盲目开发将遭封杀" />    7月初，商务部有关人士透露，旨在解决商业地产盲目开发的《城市商业网点管理条例（草案）》（以下简称《条例》），已经由二类立法转为了一类立法，有望年内就能通过审批。
    面对地方政府与开发商“合谋”而日益显现的商业地产盲目开发，商务部等主管部门由于缺乏法律支持而有心无力。《条例》一旦顺利通过实施，商业地产盲目开发“宿疾”或将面临锋芒毕露的“手术刀”痛斩。

“独立规划”“强制听证”为《条例》核心
    虽然不少专家警告商铺供应过大，将面临经营不善、空置率高等风险，但2006年却依然有500万平方米商铺在同期招商，投资者热情下降，供大于求的矛盾突出。
    与此同时，在《北京市“十五”时期商业发展规划》蓝图中，北京将在东南西北四个方向兴建四个大型的郊区型购物中心，但诸多业内专家并不看好。规划中北边的这个购物中心便是现在的中关村国际商城，五年过去了，这个Shopping Mall依然还是一片圈起来的荒草地。
    业内人士一致认为，商铺市场之所以呈此现状，一方面是因为住宅问题突出，政策调控基本只面向住宅；另一方面是商业地产缺乏完善、科学的规划，缺乏专业的运营管理等。
    “目前的城市规划中对商业的规划较为宽泛，层次浅；而某些地方政府为了增加地方财政收入，拉动经济发展，便大力招商引资开发商业项目；同时开发商为了获得更高利润，也盲目加入商业地产开发行列，并一味追求规模。”某知名商业地产规划专家严肃地对《楼市》记者说。
    在这样的背景下，《条例》的正式出台不仅迫在眉睫，并且能为商务部门对商业地产的管理提供法律依据，强化执行力。
    《楼市》记者获知《条例》由二类立法转为一类立法后，第一时间与商务部联系采访，虽然官方相关负责人未吐露详情，但记者辗转了解到，《条例》的核心有两方面：
第一， 今后各个城市的城市规划中必须有独立的商业规划，将商业规划纳入城市规划；
第二， 大型商业项目立项须经强制性听证。

新增商业项目面临“大考”
    作为一部具有法律高度的管理条例即将出台，自然备受关注，一些商业地产开发商获悉该《条例》要点之后，十分关心它将对什么样的商业项目产生影响。
    4月，曾开业7年的宜家马甸店关上了门，望京新店随后开门迎客。虽然宜家方面认为其求得了更好的发展，但也有人认为它加剧了该区域交通的拥堵。“对于宜家这样一个大型零售商业项目，倘若其迁址赶在《条例》出台之后，立项需要经过强制听证的话，它未必能顺利落户北四环。”该商业地产规划专家认为。
    同时，对于规划中的四个郊区型购物中心，这位业内人士表示，在中国建Mall不能一味照搬国外的模式，而北京这几个规划中的大型Mall若需经过听证再立项建设的话，将很难通过。“也许这些Mall就不会出现了。” 他表示。
    参与《条例》制定讨论的某专家指出，《条例》对已有项目限制不大，而对新建项目的影响却较为明显。“《条例》的制定和出台对既有项目影响不大，关键是希望借鉴北京、上海等大型城市商业地产发展的经验，对全国的商业地产作出远期规划。至于具体对哪一类商业产生何种影响，还须等《条例》具体出台才好判断。”他表示。对于全国来说，很多城市的商业建设还刚刚起步，有的还在由农村向城市转变的进程当中。将商业规划纳入城市规划，并要求大型商业项目立项须强制性听证，便能较好地避免盲目开发，在数量得到控制的同时，使布局也更加合理科学。
    对于即将通过实施的《条例》，世纪金源Mall的相关负责人虽然没有正面回答其对商业地产的影响，但对其表示支持。一位了解该项目的人表示，倘若该项目立项之时便经过听证，也许就不会建成封闭式建筑，其现状也许是另外一番景象。同时，城外诚家居文化广场总经理刘长河表示，《条例》对于开发商来说是一件好事，如果城市有详细科学的商业网点规划，并对大型项目立项听证，也就意味着对开发商开发项目的前期要求更高，同时就能减小后期运作的风险，不容易出现卖不出去或者经营不善的情况。

《条例》三大悬疑备受关注
    虽然《条例》核心已明确无疑，但由于其未正式面世，因此业界对于其具体规定非常关注。并指出三大悬疑——
是宏观规划还是微观规划？
    “如果只是一个大而全的宏观规划，那么对某一具体项目的影响就会比较小。”一位开发商表示，他们非常关心《条例》规划是宏观的还是微观的。
    正如中国城市商业网点建设管理联合会副主任韩建徽所说：“很多城市存在‘总量不足，局部过热’的情形，因此若仅仅局限于城市的整体规划，其指导意义并不强。由于《条例》是面向全国的，因此不可能很微观，而具体规划还需靠各地继续制定细则。”
    那么，“细则”应当细到什么程度呢？一位大型商场负责人表示，同样是两个商场，假设一个在路南、一个在路北，其开发经营的结果都可能截然不同。商业规划具体到城市的每个区域,每条街道，还是固定的某个位置开发多大面积的商业？对此，熟知商业地产，并参与《条例》制定讨论的中国商业地产联盟秘书长王永平向《楼市》记者透露，讨论过程中，专家们对商业规划持两种相反观点，一种认为应采取正面规划，直接明确哪里应该建什么商业；一种认为应该采取反面限制，明确哪里不能建什么商业。两种方式各有利弊，最终采取哪种方式，或二者能否很好地结合，还有待考验。
“听证”威力有多大？
    中关村国际商城距其规划为京城四大Shopping Mall之一已5年有余，但至今依然是一片荒草地，据该项目负责人表示，2004年有关部门对购物中心的调查耗去了许多时间，拿地之后到现在也没跑完手续。而《条例》关于“大型商业项目立项须强制听证”的规定，将使其命运更加曲折，规划中其他三个Mall的变数自不用说。“将来若还想开发大型商业项目，估计很难了。一是要求高，二是程序麻烦，听证岂是一天两天能完成的工作？”一位开发商叹息道。
    但是，对于这一规定，开发商还非常关注几方面细节——
    第一，何为大型商业？这关系着哪些商业需要进行听证。专家指出，不同城市规模不同，对于“大型商业”的界定也当不同，需要各城市制定细则落实。
    第二，谁来听证？听证员的构成关系着听证是深入实质还是流于形式。王永平表示，大型商业项目对城市的交通、环境，对区域商业格局以及周边的其他商业都会产生很大的影响。因而与此有关的部门也非常多，商务部门、规划部门、环保部门、交通部门，等等。听证之时，是否相关部门都应参与？这是从听证员的职务构成方面看，同时，韩建徽还指出，听证员的区域构成也非常重要。比如，西城区的大型商业项目立项是否应该有其他区域的相关人员参与听证，避免形成利益共同体，以保证公平性，这些都需要进一步细化。
    第三，听什么？与听证员的构成一样，听证内容也关系到听证的实际效果。有专家认为，听证只包括开发企业资质、项目的具体位置及规模，而有的专家则认为听证内容应更加详细，包括商业的经营业态，甚至是否已经有合作商家（可以预防商业建成后无法招商导致空置）。而对于开发商来说，听证内容越详细对他们的要求就越高，门槛越高，难度也就越大，但同时后期风险也可能相对减小。
政府部门的权责如何界定？
    “《条例》给了相关主管部门更多的权利，让其有法可依，但同时也给了他们更大的责任和压力。如果一个商业项目经过听证之后，依然失败了，谁来担责任？另一方面，是否存在行政干预过度的问题也值得考虑。”韩建徽指出，对政府的权责界定也是《条例》贯彻实施的一个难点。
    韩建徽认为，政府只能从规划的角度对商业地产进行限制和管理，对商业业态、经营模式不采取直接管理的模式，而可以通过委托专业机构、行业协会等组织尽可能详尽地为社会提供相关信息，为听证作参考，为企业作指导。