二代标王光华渐褪
    “截至6月22日，顺驰·领海于去年推出的二期香海园18号楼的网上签约套数仅为21套，占总套数71套的30％。成交均价为4747元/平方米。而该项目2003年一期开盘时的均价为5500元/平方米。”日前，记者从北京房地产交易管理网上获知。
    顺驰·领海目前所遭遇的销售困境，与当时顺驰高价拿地后的所表现出的自信俨然不符。“我们看重的是地块本身的价值，从投资的角度看，被低估了的地块的升值潜力往往最大。” 顺驰北京集团董事长荆宏拿地后如是向媒体表示，“该地块是达到‘六通一平’的‘熟地’；另外，有京开高速路、五环，交通十分方便，特别是五环的开通，使得该地块产品未来的客户群体大大扩大了。因此，地块前景十分看好。”
    而事实上，除“顺驰”的自信外，拿地当初，不少业内人士便曾表示对该块地前景的担忧。
    把时间倒推至2003年12月8日，在北京市土地整理储备中心大兴分中心，随着拍卖师的一锤定音，大兴一号地以9.05亿元高价花落顺驰。自此，北京房地产市场诞生第二块地王。顺驰的大手笔瞬时引发北京地产界一阵哗然。之所以如此，皆因当时的大兴一号地在诸多业内人士眼中，属名副其实的不毛之地，虽然，此前华润的进驻以及翡翠城的顺利开发，使区域面貌有所改观，但整个区域依然难被人们所认同。
    “当时该区域主要依托大的交通环境，北侧邻近南五路，东侧距京开高速约1500米。但区域内小的交通环境比较欠缺。2003年，大兴区政府投入7000万元，对富强路、兴业路、兴丰北大街、丽园路进行改造或修建。当时的大兴一号地，还是一片荒地。所以，区域自身的荒凉加之大兴土木，使这里看起来比较乱。而就配套而言，都是项目自己的配套，会所、便利店等，周边几乎没有任何生活配套。”家住顺驰·领海附近青岛嘉园的胡先生如是回忆。
按照第一代标王富力城的发展逻辑，一个知名企业的进驻，必将对区域产生巨大的带动作用。然而，顺驰入主大兴已近三年，三年之中，区域的面貌是否像第一代标王双井一样发生翻天覆地的变化？
    6月20日下午，记者来到大兴进行了深入探访。在顺驰·领海东侧的兴业大街，记者看到，由于车流量较少，所以，道路交通非常畅捷。沿五环路外侧，目前正在修建一条新路。整个区域的交通环境，可以说较之三年前提升了一个台阶。但是老百姓出行主要依托的交通工具公交车似乎少之又少，10分钟之内，仅见一辆819路公交车从兴业路穿过。
    在顺驰·领海售楼处正对的兴业路上，记者采访了刚刚从该项目售楼处出来的张新女士。（经对方特别要求，本处为化名。）
记者：您是来看房吗？
张新：对。
记者：觉得满意吗？
张新：（沉思）房子还比较满意，但周边配套太少了，要是住在这里，生活很不方便。听销售人员说，目前购物还需到开车5分钟左右的华堂商场，或约10分钟的物美大卖场、星辰商厦和帝园商城购物。另外，学校也太少了，就兴涛学校和君谊学校，好像还都是私立的。我女儿快上学了，这一问题我不得不考虑。
诚然，2005年10月，记者来顺驰·领海探访时，对方销售人员称社区底商及项目南侧的商业街，“将于今年四五月份开业”。而如今，只有个别店面开张。而当时，销售人员所说的物美在五环内拿下100亩的土地用地商业地产开发并经营，现在看来似乎依然遥遥无期。
在此背景下，该区域近年的房价上涨幅度不大，个别项目甚至还出现暗中降价。青岛嘉园、兴涛社区一直维持着4000元的均价。而据曾在顺驰·领海任职的某人士透露，由于顺驰·领海销售情况不佳，该项目售价已由开盘后不久的5500多元，下调至如今的4700元左右。（近年大兴一号地周边房价走势见图1，区域内在售项目状况见表１。）

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深层危机源自企业变局
    由上文可见，三年前被摘冠者顺驰“十分看好”的区域，如今变化甚微。而一度声势高涨的顺驰·领海，不仅出现消化缓慢，且售价面临下调压力。个中缘由，发人深省！
    “顺驰·领海所在的地段已经是五环以外，位置较偏远，如果开发低密度产品，其成功的几率或许要高很多。”某不愿透露姓名的业内人士说，“顺驰·领海周边多为低密度产品，其以高板的形式出现，有些不伦不类，很难与周边项目形成一定的聚集效应。这一点决定了该项目较难形成良好的居住氛围”。
    而某知名代理行相关负责人则认为，在郊区做高板产品倒也无可厚非，关键在于，区域及周边无产业支撑。“从成熟区域的经验来看，如望京、亦庄等，其崛起与区域内产业的快速发展不与关系。而顺驰·领海距大兴开发区的相对较远，并且，距黄村核心区的位置亦颇为尴尬。使该项目既无法吸引开发区的置业需求，又难以分享黄村的成熟配套”。该人士分析。
    然而，在同行眼里，产品形态、位置偏远、配套欠缺都不是问题，而更深层次的症结在于开发商顺驰的高价拿地，以及企业迅猛扩张所带来的种种弊端。
    “2001年，华润拿下翡翠城一、二期项目用地时，平均每亩地的售价为80万元。2004年7月1日，华润拿下福提岛用地，每亩地的均价为115万元。据了解，今年即将推出的大兴10、16、17号地，每亩地的单价将可能在140～150万元之间。而顺驰在2003年拿下大兴一号地时，平均每亩地的售价就已高达195万元。”某知情人士向记者透露。
在该人士看来，高价拿地是导致顺驰·领海出现困境的主要原因。毕竟，较周边项目高出许多的土地成本，导致项目后期开发中很难找到一个利益平衡点，并且，也致使项目的抗风险系数较低，容易受市场波动的影响。
    事实上，在很多业内人士看来，顺驰困局，与其近年的迅猛扩展不无关系。1994年顺驰以销售代理起步，1995年进入房地产开发领域。据统计，顺驰自2004年9月至2003年3月的半年间，已经进入了北京、石家庄、上海、南京、无锡、苏州、成都、长春、榆次、荆州、保定、武汉等城市并开始了作业，获得的土地项目超过了10个，面积超过了5000亩，购地资金近70亿元。而2004年顺驰的销售额仅有40亿元。这一数字，与顺驰集团董事长孙宏斌所预言的100亿元，相差甚远。
    “企业的快速扩张注定是要出现问题的，而项目延期交房、销售缓慢，只是问题最基本的表现。”某地产界资深人士如是评价。
    伴随着顺驰的快速膨胀，业界不断有顺驰资金链已断裂的消息传出。尽管顺驰方面一再辟谣，但其先后与首钢及国际资本软银和凯雷的合作，似乎已经从另一个侧面说明了一切。
在企业迅速扩张导致一系列问题的表象背后，是顺驰内部人员的变动与流失。最近的，即顺驰集团董事长孙宏斌的若隐若现。
2006年3月，引退江湖一年的孙宏斌复出，重任天津顺驰集团掌门。与此同时，于2005年1月新任天津顺驰集团掌门汪浩，再度回到总裁的职位。
2005年，原顺驰北京集团公司总经理陶琴离职。同年，原顺驰北京集团公司副总经理杨庆允亦神秘离职。
2004年7月，原北京顺驰置地丰润房地产公司总经理耿耀辉调任昌平房地产公司任项目副总；原顺驰置地（北京）房地产开发有限公司副总经理杨庆允调任北京集团总部，分管新闻中心工作。
2004年6月，原顺驰北京总经理王全存离职，取而代之的是在顺驰·领海项目中表现出色的年轻女将陶琴。据消息人士透露，当时王全存离职，一是与董事长荆宏不合，二是顺驰北京原管理团队工作不力，在北京的市场表现难以令顺驰总部满意。据传，顺驰·领海已被顺驰转让，但截止发稿，该消息未得到顺驰方面证实。
……
    事实上，除以上因素外，拿地时机的不同亦使该项目受到一定影响。“第一代标王富力在拿地时，北京的房地产业刚刚处于起步阶段，所以，顺应房地产的发展大势，富力城的开发及销售较为顺利。而顺驰在拿大兴一号地时，房地产业已进入快速膨胀阶段，当年‘121号文件’出台，意味着国家在那个时候，已经意识到房地产业发展过快，所以开始实施宏观调控。在此背景下，抗风险能力较低的企业、项目，很容易受政策影响，出现波动。”某不愿透露姓名的业内人士如是评价。

二代标王后市乏力？
    综上，顺驰·领海销售情况不佳，所折射出的是开发企业自身所面临的重重危机。曾经高调的“顺驰”是否能在大势不利的情况下化险为夷？顺驰·领海后市将面临发力，还是乏力？
    “就时下的政策环境而言，无论是对开发企业自有资金比例的限制，还是对土地供应的调控，都将进一步加速地产行业的洗牌，这样一来，本身存在问题的企业，必将面临较大的竞争压力。而就‘顺驰’而言，如果资金链、人员流失、项目销售缓慢等问题得以解决，那么，将有望走出低谷。否则，前途堪忧。”某知名经纪公司负责人说。
    该位负责人进而指出，“据我所知，顺驰·领海及顺驰在天津的项目，均曾出现延期交房。这跟‘顺驰’内部的人事变动不无关系。而人员流失又恰恰说明，该企业的内部管理必然存在问题。所以，‘顺驰’若想走出困局，首先应加强企业内部管理。
    而就顺驰·领海项目所在的大兴区域而言，顺驰·领海周边某项目业主邹先生表达了自己的看法。“大兴目前有多条道路在修建，未来肯定是越来越好，但由于没有产业支撑，也不涉及奥运项目，所以，该区域完善的过程会比双井、清河等热点区域要慢。” 邹先生说。
    在提及顺驰·领海后市的命运时，邹先生不无担忧。“单从项目品质来说，顺驰·领海可以说还是相当不错的，尤其是占地3.8公顷的人工湖，在同类项目当中的确很少见。所以，顺驰·领海若想渡过难关，项目后期必须进行调整，不然真有可能成了死盘。”
    综上可见，在不具备“天时、地利、人和”优势的前提下，第二代标王顺驰·领海可谓前途堪忧。未来“顺驰”能否变僵局为赢局？我们共同拭目以待！