5月29日，市建委出台规定：从6月1日起，项目在取得预售许可证之后三天之内必须开盘销售，包括6月1日前已取得预售许可证的项目也须执行此规定。那么新政究竟是否得到有效执行了呢？

“擦边球”化解新规威力
    为落实新政精神，打击开发商囤房、捂盘，限时销售新规适时而出，似严厉无比。时隔半月有余，记者对诸多项目进行采访以及实际调查发现，其半个月的实施效果让人“大跌眼镜”——所谓“上有政策，下有对策”，政策及市场前景尚未明朗之际，不愿开盘的开发商正在用其“擦边球”的招数使新规之威力消于无形。
擦边球之一：无开盘活动低调销售
    6月15日，《楼市》记者在北京市房地产交易管理网看到，一别墅项目已于6月8日取得预售许可证，但其登记的拟开盘时间却是2007年3月份，记者以购房人的身份拨通了该项目销售电话。
记者：请问项目开盘了吗？
销售人员：没搞开盘活动，但可以对外销售了。
记者：楼都盖起来了吗？
销售人员：一部分盖起来了，您可以来现场看看。
    销售人员向记者表示，项目各种手续齐全，可以正式对外销售，但项目很“低调”，并没有举办大型开盘活动，也没有将销售信息大规模地传达给意向购房人群。这位销售告诉记者，公司要选择合适的时机再搞开盘活动，并将信息集中传达给意向客群。
    记者了解到，在“九部委意见”实施之后，更多的高档项目选择了低调开盘。一高档项目销售总监就对记者表示，楼盘不多，要慢慢卖。而其取得预售许可证之后10天，也仅有30套房签约。“因为我们并没有高调开盘，很多人都不知道房子可以卖了。”
擦边球之二:排号登记取代开盘销售
    位于右安门的右安雅邻项目，于3月30日便取得了预售许可证。但是记者6月16日致电售楼处，对方告知目前只能排号登记（不交排号费），正式开盘需要到6月底或者7月份才能开盘，预计价格范围为8300～8500元/平方米之间，但最终开盘价还须等正式开盘才知道。当记者问及为什么拿到预售许可证了却不开盘，对方表示是公司的决定，自己也不清楚。
擦边球之三：领预售许可证“不积极”
    记者认识的一位购房人，从4月底便关注到清河小营的颐清家园，销售人员告诉他，预计5、6月份开盘，到6月初销售人员称开盘时间推到7月份，而6月19日记者致电该项目，销售人员又告诉记者项目开盘推到了8月份。
记者：原来不是说5、6月份就开盘吗？
销售人员：项目有一些变动，正在装修售楼处和样板间，装修好去领预售许可证，然后才能开盘。
记者：售价确定了吗？
销售人员：价格都要等开盘时才公布的。
    与此类似，一些项目为了拖延开盘时间，一改常态，不再着急领预售许可证。调查过程中，记者发现还有项目的销控表上标示为“已售”的房子在北京市房地产交易管理网上却显示为未签约，而销售人员的解释是网上签约速度慢的问题。
    调查表明，并非所有项目都严格执行了建委的新规定，各式各样的“擦边球”仍不时出现在楼盘销售过程当中。

新规暗藏三大漏洞
    针对开发商种种囤房的表现及其原因，一些受访的业界专家直接表示，上述几种现象虽都属于囤房，却没违反政府规定，并且其囤房行为还有一定道理。正是“限时销售”政策本身存在三大方面的漏洞，才使其遭遇了如今的尴尬。
    首先，开盘概念界定模糊。何为开盘？记者随机采访了几位相关人士，有人认为开盘就是开始销售，有人认为开盘就是搞一场盛大的开盘活动，而当记者多次致电北京市建委欲寻求答案，对方均表示不方便说。专家指出，无论开发商是否搞开盘仪式、开盘活动，其关键意义包括两个方面：一是项目手续齐全，已经具备预售的各项政策条件；二是信息的传递，即开发商要将项目可以正式对外销售的信息通过有效途径传达到目标受众身上。
建委规定：“商品住宅项目自取得预售许可证之日起三天内，必须开盘，并按整栋对外销售”。那么，如前面所提的别墅项目是否符合规定呢？开发商并不拒绝购房人提出的购房要求，也已然低调对外公布了销售信息，只是未通过大型活动等方式传递而已。显然，从政策角度看，开发商遵守了相关规定，但其实际行动并非像政府所期待的那样，这究竟是否算开盘的确难以界定。
    其次，“整栋推出”留漏洞。建委新政规定，开发商不仅要在取得预售许可证后三日之内推出房源，并且要整栋推出。业内人士指出，这给了开发商很大的空间，因为如果同时取得了几栋楼的预售许可证，只需要有一栋楼在三天之内开盘销售就符合规定，因此政策只能限制第一栋楼的开盘时间，对后面的过程起不到限制作用。
    第三，“拿证”之前监督措施缺失。采访中，记者对一位开发商表示建委的这一招很严厉，必将对其销售产生 很大的影响，对方经过三秒钟的停顿，乐了，回答记者说：“那我晚一些再去申办预售许可证就可以了！”
    对于业界专家指出的如上漏洞及“限时销售”新政执行中的现实问题，《楼市》记者致电北京市建委有关负责人，对方未置可否，但其表示：“待其他细则出台后，政策配合实行，效果才会更好。”

新规“药不对症”？
    采访过程中，一位不愿透露姓名的销售总监向记者表示，项目建成之后，开发商回笼资金至关重要，因此没有多少开发商愿意无故囤房。那么，为什么不少开发商愿意“顶风作案”，囤房不卖呢？
    首先，前期尾房有待处理。朝阳北路某项目的四期早已取得预售许可证，而其计划推出时间却在9月份，原因是前面三期还有部分尾房需要处理。他担忧地指出，建委这一新规定可能会造成项目空置房增多。在前一期住房未处理完毕之前再推出新房子，购房人一般都愿意选择新房而弃尾房，而前期尾房很可能变成卖不出去的空置房。
    其次，销售需要多个条件。取得预售许可证是开盘销售的必要条件，但却不是充分条件。“开盘需要售楼处、样板间、客群资源的积累，有的项目还希望进行准现房销售，所以绝不是取得了预售许可证就要立即开盘。”这位销售总监向记者表示，既然有新政规定，只能等开盘时机成熟了再“办证”。
    那么，对于维护买房人利益的“限时销售”，购房人又是如何看待的呢？
    采访过程中，很多购房人认为，开发商什么时候卖房，卖哪些房，只是他们的一种策略，无可厚非。一个项目先推出较差的房源再推好房源，价格也是低开高走，房屋品质与售价成正比关系。这样操作可以规避市场风险，减少较差房源无法售出而变成空置房的可能。
    “我对开发商什么时候开盘无所谓，但最不能忍受的就是开发商故意隐瞒房源，利用心理战术恶意抬升房价，这也是政府打击囤房时应重点考虑的问题。”购房人黄夏表示。他表示，开发商本来还有600套房，却宣称有300套，而还有500人等着买房，虽然有网上签约能显示哪些房子已经销售，但开发商解释为网上签约速度太慢，并利用这种“供不应求”显然，无论从开发商的实际情况看，还是购房人对项目开盘时间的理解看，“限时销售”打击囤房的政策并没有把力度用在刀刃上。专家表示，若仅仅匆忙出台政策，而其执行力度却不强，不仅无法实现预期目的，并且会让政策的权威性受到影响，会让人们对政策调控感到麻木。因此，政策不在多，而要讲究精准有效。