无奈“被豪宅”

在房产限购过程中，人们对于这一“财富”地产的关注热情未曾减少，“天价豪宅”的透支论断和“打折促销”的真假辩论一直充斥着大众的眼球。如今，在“面粉”高企和通货膨胀的影响下，一个无奈的“被豪宅”时代大幕初启。

“满城尽是“黄金屋”

纵观房地产调控，总有这样一个规律可循，越是调控房价越是上涨。虽然本次空前绝后的限购令使得房价有所盘整，但五环以内的新盘基本都以超过3万元/平方米的价格开盘。一时间，“满城尽是豪宅”。

近年来，房地产业内普遍将单价4万元/平方米视为划分普通住宅与高端住宅的分界线，超过此线者便被划分到“豪宅”阵营。以北京内城的东城区和西城区为例，自2005年至今，平均房价已从最初的9000元/平方米飙升至如今超过5.5万元/平方米，也就是说北京内城区，无论住宅品质高低，其平均房价均以超过高端住宅标准。四环内平均房价也从2009年的不足2万元/平方米，高涨到2011年的约3万元/平方米。城市中心区内“被豪宅”趋势愈加明显。

丽兹行市场研究中心对4月高端楼盘进行调查研究后发现，限购政策对于豪宅市场的影响巨大，80%以上的豪宅消费群体不具备在京购房资格，投资需求被极大地抑制，出于纯投资目的购房者已不足一成。

限购令以来，将信誓旦旦要在市场上大显身手的一些高端项目抛入冰冷的谷底，具有代表性的项目当属矗立在大望路东南角长达七年之久的长安8号，该项目自获得预售许可证以来，成交套数仅为53套，成交总金额12.81亿元，成交均价6.37万元/平方米。但在限购令下，以金茂府、西山壹号院为代表的豪宅项目却依然火爆热销。另外，根据本刊市场调研部的统计数据显示，现在热卖的项目还有均价约为5.8万元/平方米的太阳公元，售价为5.7万元/平方米的红玺台，售价为5.6万元/平方米的国悦府。此外，紫玉山庄四期以8.5万元/平方米的价格领先亚奥板块，远洋Lavie以6万元/平方米的价格吸引了众多财富阶层的关注。

无疑，北京高端住宅市场在几年前的“疯狂”表现，似乎让人们学会了如何理性地对待房地产市场。但在房产限购过程中，人们对于这一“财富”地产的关注热情也未曾减少，“天价豪宅”的透支论断和“打折促销”的真假辩论一直充斥着大众的眼球。从这场“被豪宅”的走向中，我们清楚地看到：北京五环以里市区项目无一不是按豪宅标准建造，一个比着一个奢侈。与此同时，北京豪宅市场已开始呈现出两极分化的态势。

“面粉”高企促成“被豪宅”

如今，地价上涨导致房子“被豪宅”的现象，已成为北京豪宅市场的一大奇特景观。2009年轰动一时的京城“双料地王”——广渠路1 5号地，即现在的金茂府，三期开盘价以5.5万元/平方米的均价遭遇抢购。这正所谓，当面粉贵过面包时房价能不上涨吗！地价上涨之后房子不得不“被豪宅”。

2011年，正逢2009年及2010年地王纷纷入市推盘时节，地价高企又逢CPI狂飙推波助澜，京城楼市“被豪宅”形势加剧。据亚豪机构统计数据显示，2011年，北京市共有11个“地王”级项目以纯新盘的身份进入市场，其中5个项目位于中心城区，绝大部分走高端路线。2011年四季度后，北京70余个在售高端公寓项目平均报价都超过6万元/平方米，并在12月达到60531元/平方米的历史新高。  

近年来暴涨的地价使得北京“被豪宅”现象日益严重。尤其是2009年、2010年高价拿地的项目，目前都面临着难以定价、成交困难的窘境。业内地产专业人士刘勍认为，过去两三年里高价拿地的开发商，如果还像往常那样以高利润为目标，一定难逃曲高和寡的尴尬。目前北京已有不少高价地项目，不得不低价甚至亏本销售。

业内人士指出，不少“地王”项目的土地成本占房价的平均比例已接近50%，占比最高的项目已达到了60%，远远超过正常市场状态下30%～40%的水平，如果再加上营销成本、财务成本、工程成本等，这些“地王”项目的利润率已低于10%。此外，有些地王项目已经在“零利润裸售”。对于遍地豪宅的现象，楼市传媒董事长蔡鸿岩指出，“被豪宅”现象出现，其实道理再浅显不过。原来的面粉也就是地价不贵，随便蒸锅馒头就可以卖钱；而随着“面粉”被暴炒地价暴涨，“面粉”就不得不做成奶油蛋糕去卖才能够赚钱。大城市之所以现在遍地豪宅，是所谓地价上涨之后房子不得不“被豪宅”。

仅就地价和房价的关系而言，如果市场仍处在一个健康发展的轨道中，存在估值偏低的情况，那么地价超越房价有助于进一步挖掘房地产行业的价值。但如果市场已经处在一个过热的状况中，地价超越房价并无实质意义，只是将泡沫进一步吹大的工具，并有可能加速泡沫破灭的进程。有分析人士指出，在目前房地产市场半垄断的体制下，高地价现象频出只会导致房地产的泡沫越来越大，一旦破灭受伤的不仅是开发商，银行、资本市场也会受到重挫，从而对经济稳定发展的局面不利。

由此可见，土地稀缺与通货膨胀使得市场中的产品参差不齐，部分豪宅只因高价格坐上了豪宅宝座，在价格上跻身“豪宅”之列。对于豪宅未来，只有充分实现与拓展豪宅的价值内涵与品质，方能赢得市场。