揭秘豪宅“脸谱”

在城市财富呈几何级数快速增长的时代，“进一步掌控城市中心繁华配套，退一步悠享一方宁”成为无数名流人士的置业梦想。而豪宅独有的优秀基因支撑着豪宅不断创造传奇，备受高端置业者青睐。

公园豪宅 

城市蓝筹股终极甄选

公园豪宅指开发商依托市政公共公园或将房地产开发与公园建设结合起来的房地产项目。城市中公园周边土地的稀缺决定了公园豪宅产品的稀缺价值。造园家西蒙兹曾高度地评价中央公园说：“凡是看到、感觉到和利用到中央公园的人，都会感到这块不动产的价值，它对城市的贡献是无法估计的。”纽约中央公园建成后，来自世界各地的精英聚集于第五大道和帕克大道，形成世界著名的富人区——纽约曼哈顿上东区。即使是在世界经济大衰退的2008年，美国纽约中央公园区的房价仍逆势上涨了近15%。

在北京的房地产市场中，公园豪宅更是财富人群所青睐的豪宅产品。作为国家的生态宝地，奥林匹克森林公园有着680公顷的总占地面积。择址于此的紫御华府尽享奥林匹克公园的清新宜人，与项目仅一墙之隔的景藏公园拥有大面积水系及茂密绿植形成的完美天然氧吧。另外，紫御华府倾力打造的十米飞瀑美景，更为其1：1模拟造山的方法设计出的景观园林增添了灵动的气韵。在产品上，紫御华府以3.6米层高、22米面宽和40平方米入户花厅的朗阔空间尺度开启全新的墅质平层豪宅生活。据北京市住建委网站显示，在5月26、27日共有8个项目拿下预售证，在这一波拿证的项目中，紫御华府的售价最高，拟售价高达69000元/平方米，产品为371平方米的大户型，每套价格达到2000万元以上。

面对层出不穷的政策调控、严重通胀，公园豪宅却构建了一个天然的资产保值屏障。例如，与太阳宫公园等三个城市公园相依而建的太阳公元以其特有的公园豪宅的优势，价格一路狂飙，从开盘时的18000元/平方米到2010年的45000元/平方米，如今其在售的二组团南区2号楼均价已达57900元/平方米。

在北京愈来愈向世界城市看齐时，公园豪宅所具有的保值增值属性使之成为楼市不可多得的蓝筹股。业内人士认为，公园豪宅既拥有优越区位资源与园林景观，又具备一定的升值空间，因此受到市场欢迎。

城市豪宅：高贵血统不可复制

“地段、地段、还是地段。”这一房地产价值的黄金法则在城市豪宅产品中得到了最大的彰显。随着经济的腾飞和城市中心功能的升级，地处城市核心区、享有城市最优质资源的城市豪宅焕发着别样的光彩，而城市中心的显赫地段正是城市豪宅的耀眼标签。

当年汤臣一品以10万元每平方米的天价震惊全国，回首往事，这只不过是城市豪宅成为富豪置业新宠的开始。诗人田禾曾写道：回到自然，我是一条快乐的鱼，游荡在生活的水流中。自由穿行在都市与田园之间，具有明显地段优势和完善生活配套，出则享繁华缤纷、入则拥宁静悠远的城市豪宅就成了奢华舒适人居最理想的载体。

在2012年3月7日北京市国土资源局正式印发的《2011～2015年国有建设用地供应计划》中表示，“十二五”期间，三环以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地，促使三环新盘供应将正式完结，预示着城市中心显赫地段的高贵血统从此不可复制。

在青岛传来“中海紫御观邸4月17日起每套房直价百万元”、外地豪宅掀起新的降价潮之际，北京豪宅的价格却依然坚挺。被合生创展于企业层面上赋予了更多意义的霄云路8号在2009年正式开盘时均价为4万元/平方米，此后该项目价格不断飙升，2010年还曾创下了北京历史上最高的单盘销售额，而其近期推出的D3号楼王的130多套房源均为520平方米的四居大户型，最低总价约为6000万元。

21世纪不动产分析师粟日认为，北京城市中心豪宅的可售房源并不多，而特定的购房需求相对旺盛，这就为它们的价格奠定了很好的基础。全国房地产经理人联盟秘书长陈宝存预测，由于北京三环以内土地成本高昂，房价还会上涨，像钓鱼台7号院、合生霄云路8号等城市中心豪宅，在未来的市场中应该是受追捧的主体。

 随着北京城市的快速扩充和功能区的扩大优化，五环以内区域都被视为城市中心区，都具备豪宅供应相匹配的需求市场。然而，理论上的超前性还将经受市场的检验。以望京为例，从2010年望京正式被确立为北京的第二CBD起，诸多因素合力推动着望京的区域价值升级。但楼市传媒董事长蔡鸿岩指出： “许多望京区域内的富人对价格均拥有较高的承受能力，  仍以合生霄云路8号或钓鱼台7号院作为未来住宅升级的标准。然而直到现在，望京区域内开盘的项目尚未有能达到这个高度的，  望京至今的豪宅市场仍可谓是一片空白。”

作为望京地王项目的远洋万和公馆，从拿地伊始就备受业界关注。其所处的大望京1号地是望京规划中典型的商务区内的住宅用地， 是望京最后一块住宅用地，其稀缺性不言而喻。为了符合这个地块的珍贵价值，远洋万和公馆在建筑规划、园林设计、户型设计上都力求突破，所有标准都以世界顶级豪宅作为参考，以求使这块被奔驰、摩托罗拉、西门子、微软、松下等众多世界顶级企业总部环抱的地王地块价值最大化。

随着城市中央土地的日益稀缺，近商道、近人文、近政教的环境弥足珍贵，城市豪宅责无旁贷地承担起提升城市建筑品位的重任。因此，城市豪宅的品质势必须能匹配甚至引领区域的发展。“从目前远洋万和公馆的条件来看，打破望京无豪宅的现状是毋庸置疑的，但具体能否真正达到远洋地产对地王的标准和要求，能否符合高端购房者升级换代的需求，还需要等到6月份远洋万和公馆正式入市后才能检验。”蔡鸿岩说。

科技豪宅：引领居家生活新理念

被称为“维多利亚时代传奇”的英格兰诺特伯兰郡的峭壁山庄，不是因其拥有全欧洲最大的岩石庭院而为人熟知，而是因其打破当时的建筑格局和设置、大胆运用科技产品而被载入建筑史书。据说，威尔士王子夫妇和日本皇太子也见证了世界上第一栋“科技豪宅”的奢华设置，并流连忘返。

豪宅的构成要素随着时代的变迁而变化，如今环保与科技已成为新时代豪宅的重要内涵。建造更绿色、更健康、更舒适、更节能、更环保的居住产品，也是未来中国房地产发展的方向。作为每个城市最具影响力的极少数人，峰层人士凭借智力、创造力、魄力而在剧烈变革的社会中致富，他们向往健康、品位、富足的时尚生活方式。除了要求豪宅在资源上具有稀缺性，他们还需要享受到豪宅科技的超前性。应用在豪宅中的全新技术能使业主提前享受到生活的舒适与便捷。

北京已强制执行新建建筑必须达到节能65%的标准，政策的导向与时代的呼唤使科技地产项目在市场中不断涌现。在住宅科技领域的先行者如万科地产、招商地产、当代地产、凯德地产等品牌房企，都在不同方面推动科技住宅的发展。

当代地产一直以“科技地产恒温恒湿”著称，2003年就以当代万国城MOMA一炮走红，从而打造出“MOMA”系列科技节能住宅。其位于中央别墅区的“MOMA万万树”项目采用具备双重保温隔热功能的外墙和屋面、保温隔热的外窗与外遮阳、土壤热原泵、有效控制温度的天棚柔和辐射，加上时时提供新鲜空气的置换新风系统，创造恒温、恒湿、恒静、鲜氧的居住环境，创造出独栋别墅舒适的科技新体验。

而毗邻CBD核心区的金茂府更是号称“科技宜居大盘”，把科技运用到极致。八大科技系统实现了低碳、低尘、低噪声的绿色居住，打造隐于CBD的高端生活方式。其中，智能家居系统实现了一键总控，即使是孩子或者老人也可以轻松使用。只要业主开门回家，家中的智能家居系统就会自动设置为回家模式，系统还可以进行回家离家各种模式的调节……

笛东联合副总经理余为群认为，高端置业者在社交型价值和形象型价值达到满足之后，开始追求体验价值。包括金茂府在内的豪宅通过温度、湿度等，提供了一个健康养生的室内环境。

如今，以高科技提升豪宅品质已成为一种共识。科技豪宅以前瞻的视野，向峰层人士呈现出舒适贴心的生活环境。

教育豪宅：方兴未艾着眼未来

据《北京教育地产分析报告》显示，92%的升级置业者表示，会因为子女就学问题而重新购房。“孟母三迁择邻处 ，古今唯有读书高”。作为一个深受孔孟思想浸淫的礼仪大国，中国的父母无论贵贱，都把对子女的教育放在至高无上的位置，教育豪宅就是为了迎合高端置业者的这种需求应运而生的。

教育与地产的联姻，无外乎两种形式：一种是借助周边已有学府的成熟教育环境提升地产价值，不仅能营造利于下一代成长的文化氛围，而且能增加楼盘的文化品位；另一种是开发商与学校联合或创建小区学校，来营造浓郁的教育氛围，增加项目的附加值。豪宅大盘引入名校，荟萃高端教育资源，已经成为一种必要而且是重要的配套设施。

例如，在京城教育地产界赫赫有名的龙湖唐宁ONE，不但奠定了龙湖地产在高端公寓领域的地位，也为北京树立了一个教育豪宅的案例。龙湖唐宁ONE于2008年底金融危机时冰点入市，热销6亿元，创造出当时难得一见的市场奇迹。此后又多次领跑市场，在高端市场形成较强的品牌美誉度，成为聚拢高端买家的内在动因。时任龙湖唐宁ONE销售经理宁可曾解读过这种“唐宁现象”的形成缘由：“龙湖唐宁ONE位于中国教育资源最为核心的国家教育区内，从小学、中学到大学……这些经过上百年沉淀、数十年发展汇集起来的教育资源是无法复制的。”

2012年初，有网友在微博贴出一份2011年北京市部分重点小学“幼升小”的择校费清单。清单显示，北京市景山学校择校费高居榜首，高达25万元；紧随其后的北大附小18万元、实验二小17万元。后经媒体核实，该择校费是北京市教委统一要求的数额（最高3万元）以及人情关系费、中介费等的总和。但仍引发了不少网友的评论。

“不让孩子输在起跑线上”，父母的殷切希望和教育资源的不均衡催热了教育豪宅，如华润红山世家、中信城、鸿坤花语墅之类的教育豪宅，在收获经济利益的同时，也凸显了项目的文化性。

作为金融街教育名盘，华润红山世家拥有买房绑定名校学籍的政策，所有红山世家业主的子女不论是否为本市户籍，均可直接就读北京小学，也不限制子女入学人数。另外，红山世家还将高品质公立幼儿园纳入社区，实现公立幼儿园、小学一体化，使业主的子女享受九年全程公立教育的品质与保障。优秀的教育资源使得西二环这仅有的这100余套物业极具收藏价值，均价也从2008年初的2万元/平方米飙升到了如今的4万元/平方米，其收官楼栋售价更是高达5.5～6万元/平方米。

业界认为，房地产核心竞争力在于培养高附加值的产品，与学校衔接无形中已提高了物业的品质。房地产以教育环境为依托，二者相互提升，这种捆绑式发展，已经成为一种具有很强吸引力的有效模式。

此外，国际地产发展历史告诉我们，教育资源周边项目的价格始终是非常稳定的，具有优质教育资源的高品质豪宅将会是这个时代的市场孤品。