从刚需到租房，要改变的不只是观念

 

随着北京市首个出租房屋人均面积和居住人数标准（征求意见稿）的出台，群租现象再次引起人们的关注，同时也饱受人们的怀疑。怀疑的背后，是国内租赁市场的缺失，从而让居住需求大量挤向商品房和保障房市场，而保障房市场的积弱，让商品房市场“负担”更重。政府和专家学者们一直强调要建立正确的“居住观”，暂时能力不足者可以选择租房。而租赁市场的混乱和相关产品的缺失，让人不禁要嘲讽一句：站着说话不腰疼。

 

“农民工”群租 “白领”蜗居

“一个月就拿那么两三千块钱，我们还不如农民工呢。”

人物：郝郝

性别：女

职位：某公司行政

月收入：3000元

居住状态：群租

郝郝去年大学毕业后来的北京，目前在一家公司做行政。每个月3000元的工资，将将够房租和吃饭。为了能找到一处既便宜交通又便利的房子，她选择了群租。

 

在郝郝的带领下，记者来到了这处位于劲松地铁站附近的群租房——华腾园小区。这是一个勉强算的上三室两厅格局的房子，面积大概120平方米左右。入门的右手边应该是原来的小餐厅，不过现在放着一架高低床。走过小餐厅是一间原来的客厅，放着五张高低床，一张靠着阳台，另外四张靠着墙。客厅往左走是三间卧室，两间次卧和一间主卧，各放了四张高低床。每张床上都放满了东西：化妆品、衣服、电脑，床底下，还露出箱子、脸盆，甚至是油瓶的一角……小小一间三居室，总共住下了36个人！

 

据郝郝介绍，客厅的床位600元/月，次卧的650元/月，主卧的700元/月，包水、电、煤气和网费。“去年的时候每个床位还要便宜50元，但是年后房东涨价了。”

 

房间的高低床上还坐着三个女孩——小周、小天和小朱，小朱是河北人，还未毕业，来北京实习；小天在某网站工作；小周来北京考研。

记者：这儿还算干净啊，不像我上次看的房子，到处是乱七八糟的东西。

小朱：什么啊，这是刚搬下来没几天。前一个地方还不是一样脏。卫生间都脏得下不去脚。

记者：你们是跟着一起搬过来的？

小朱：是啊，上一个他们（“房东”李女士和她男朋友）租的房子就在楼上，房东要把房子卖了，就给搬这儿来了。

记者：她不是房东吗？

小天：不是，她们最多也就算是“二房东”。小气死了，去年夏天还在楼上住的那会儿，竟然把空调遥控器给拿走了，大热天的把人都捂出痱子了。

小周：他们两口子好像有好几套这样的房子，都不工作，就靠赚房租差价活着呢，听说就这样还在北京买了套房子。

记者：在这儿住方便吗？

小周：一点都不方便，洗澡、上厕所样样都要排队，连东西都没处搁，锅碗瓢盆和衣服什么的都要放床底下。

小朱：还特脏。说是每天有专人打扫卫生，其实她们一个礼拜都难得来打扫一次。卫生间里用过的卫生纸扔得满地都是，厨房灶台黑得都看不出原来的颜色了。

记者：这么不方便怎么还住啊。

小天：那不是图便宜嘛。谁不想住得好点，但是北京房租那么贵，我们一个月工资才多少，不住这儿能住哪儿呢。

“白领？对，我当然是白领，交完房租以后，我这个月的工资又白领了。”

 

人物：小松

性别：男

职位：总经理助理

月收入：6500元

居住状态：蜗居

小松来北京三年了， 目前住在团结湖。一个普通的两居室，两室一厅的格局，4400元/月。小松住在次卧，2000元/ 月。主卧住着一对情侣， 每月租金2400元。

“ 就这， 当初租的时候就跟抢似的。”小松说，“团结湖的两居室月租金去年一般是4000元，今年又涨了好几百。但是房子一般都挺旧、挺破的，这儿的算还行。”

记者：跟人合租方便吗？

小松：还凑合吧，不过我们一般不怎么在客厅待，回来后基本都在各自的屋子里待着。就是合用卫生间有点别扭。

记者：为什么一定要住在团结湖呢，远点的地方房租不是便宜点吗？

小松：团结湖位置好啊，交通方便、离我上班的地方近，还有就是离三里屯和工体什么的地方也很近，出去玩方便。

记者：以你的收入，负担这个租金吃力吗？

小松：还能负担得起，就是每个月都剩不下钱。我父母就催着我买房子，他们觉得与其每个月都交这么多的房租，还不如贷款买套房交贷款，至少过个二三十年房子是自己的了。

记者：你自己怎么想的？

小松：挺矛盾的。买房是迟早要买的，但是现在买的话，就得动用父母的存款，而且估计只能买通州那样地方的房子，可是每天上下班太费劲了，出去玩也费劲。如果不买吧，房租一年年地涨，也不知道哪天房东收房子你就得搬。

 

不得不选择的群租与蜗居

“您觉得是什么原因导致群租和蜗居的现象泛滥？”

“房租太高了，尤其是临近地铁的地方。”

“赚得太少了呗，要有钱谁受那份罪啊。”

“中介太可恶了，吃完房东吃租客，好好的房子让他们隔得乱七八糟的。”

……

高昂的房租与“低廉”的工资。

今年一季度北京平均房租为每月3350元。根据21世纪教育研究院副院长熊丙奇的数据，我国大学生的平均月薪在2000～3000元左右，如此高昂的租金，对年轻人是沉重的负担。熊丙奇认为，大学生的起薪各地不同，但是一般来讲在2000元左右，这样的起薪让大学毕业生在大城市生活是比较难的。

以北京市为例，2011年度北京市职工年平均工资为56061元，月平均工资为4672元，比上年增长11.2%。而2011年北京租赁市场成交平均租金3280元，年度涨幅为13%。

 

“万恶”的中介？

有人认为群租的罪魁祸首还是中介公司。 在当下楼市萧条的背景下，这些靠群租房收益的中介公司赚钱却是又快又多。据调查，百环家园有一个专门从事该业务的中介公司，手中的群租房就有60多套。而按照每套房子20个床铺，每个床铺月租500元计算，每套房子的月收入就已上万元。如果60多套房都租出去，除去给房主的租金以及运营成本，中介公司一年赢利可达300多万元。

 

劲松派出所相关负责人表示，有些房主为了多赢利也对群租睁一只眼闭一只眼。因为相比出租给某一户而言，群租中介公司给的月租金更高一些。如一套普通三居一般市场月租价为5000元，而群租中介能给到7500元。

在调查中记者发现，大多数中介对于“群租”禁令心知肚明。某中介负责人表示：“群居房就是在房间里多打隔断，要不然我们公司拿着房子赚什么钱呀，怎么养活这些业务员呀？”另有数据显示，北京全市租赁市场合租比例从去年年初的45%上涨到目前的将近60%。

 

“无效”的政府管理。

5月初，北京市发布出租房屋有关问题通知（征求意见稿），其中明确出租住房人均居住面积不得低于5平方米，单个房间居住的人数不得超过2人。这无疑是对目前占到租房市场10%以上的群租现象踩下了刹车。

但是过于细化的量化标准却也被人评为“过犹不及、管得太宽、不合情理”。同时人们也担心，“租房新规”会不会变相抬高房租，让租房者承受不起？比如“人均居住面积不得低于5平方米”这样的规定，房子的面积大了是好事，但面积大了房租肯定贵，租房者承受不起怎么办？其规定“出租住房应当以规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构进行分割出租”是应该的，因为改变房屋结构会危及人身安全，但业主会不会借此提高房租？再比如“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”这样的规定，可能会逼得那些原本租住在地下室的租房者流离失所、露宿街头。

 

有媒体人士指出， 出台“ 租房新规”，规范租房市场很有必要，但是如果相关部门管得太宽了，就变成了抬高房租的推手，缺少人情味不说，也不切实际。其实，早在去年伊始，住建部就曾经发文，明令禁止一切群租行为。然而，一年过去了群租并没有因为一纸规定而消失。如今希望北京市的新规能起作用恐怕也不现实。

难以改变的现状在熊丙奇看来，年轻人涌入各大城市实际上为城市发展带来了很多新鲜血液，没有这些新元素的注入一个城市的活力就会逐渐的枯竭，对群租一禁了之肯定不是好办法，将他们纳入住房保障体系也许是一种思路：“一种办法就是让低收入的大学毕业生也纳入到廉租房的体系，这样对他们住房会有一些现实意义。”

那现实情况是怎样的呢？

 

目前保障房体系中提供的租赁住房有两种：廉租房和公租房。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房，廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅；公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品，公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者能承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。由此可见，对于外来人口来讲，要想通过保障房解决居住问题，主要还是指望公租房。

 

2011年10月，北京市公布了公租房细则，外地人正式纳入可申请范围。通知规定，非京籍人士来京连续稳定工作满一年，能提供暂住证明、公积金证明或社保证明，本人及家庭成员在本市无房即可申请公租房，并对于非京籍申请者的收入条件并无限制。但是即使如此，在执行和补贴力度上讲，公租房对于“北漂”一族来讲也没多大意义。

 

据了解，公租房租金实行“市场定价、分档补贴、租补分离”政策。其中“其他家庭”（即无廉租房、经适房和限价房申请资格的京籍或非京籍家庭）分为3档给予补贴。人均月收入1200元及以下的家庭，补贴房屋租金的50%；人均月收入在1200元（不含）以上1800元（含）以下的家庭，补贴房屋租金的25%；人均月收入在1800元（不含）以上2400元（含）以下的家庭，补贴房屋租金的10%。城六区其他家庭承租的公租房建筑面积低于60平

方米（含）的按标准给予补贴；高于60平方米的，超出面积的租金不予补贴。

 

上文提到的郝郝对记者说：“按照这样的补贴标准，我是够不上的。但是我想， 在北京月收入低于1 8 0 0 元的人群，应该也不是外来人口，要是来北京一年连1800元/月都赚不到，人家也不会再待下去。”

 

而若假设一个外来务工人员A，已经在北京工作了一年，月收入2400元。按照规定，假设他申请到了一套公租房，再假设是一个40平方米左右的一居室。按照市场定价，这套房子在城六区内，每月租金至少得2000元（这个价位必须在远离地铁和市中心的地方）。这样，他可以得到每月200元的补贴。因此，他每月需要付1800元的房租，而吃饭、穿衣、出行等每月只有600元，这显然不可能。

 

而若假设一个外来的三口之家符合公租房条件，人均月收入2400元，家庭月收入就是7200元。那他们需要一套两居室，假设为5 0 ~ 6 0平方米。按照市场定价，这套房子若在远离地铁和市中心的地方的话，则月租金至少在3000元左右，而若房子处于交通便利处，则会更贵。按照规定，他们每月可以得到3 0 0元左右的补贴，则他们每月需开支房租2 7 0 0 元左右。房租开支依然超过月收入的三分之一。而根据国际上的研究，一个家庭房租支出占收入的比例不超过四分之一， 才有可能不影响其日常生活。我们国家的这一比例是三分之一。

 

然而，即使这种连鸡肋都比不上的公租房，依然让人可望而不可即。

据了解，目前北京“三房”（廉租房、经适房、限价房）的审核数量，已达到10多万户。10多万户家庭中，目前大部分人还处于轮候状态，或无力购买，如果按照北京的每年45亿元的投资速度来看，解决这部分人群的住房问题也要近二十年，更何况每年都存在新涌入的没有北京户口的外来务工人员、大学毕业生等。

 

去年底，北京公租房向非京籍人士放开后，小米就积极行动。小米和妻子在北京待了两年，小米在某公司做会计，月收入5000元左右，小米的妻子一直待业在家。他们的条件也符合了公租房的规定。

 

“我了解到的有两个渠道可以申请（公租房），一个是通过单位，一个是通过居住地的居委会。”小米说，“我们公司没有这个服务，而我在年初就递了申请到居委会，说是进入轮候，但一直没有什么音信。”

 

记者：觉得有希望吗？

小米：不知道。当初申请递上去的时候，接待我的工作人员说规定还没出来多久，要轮到我们可能需要一段时间，让我耐心等。

小米还打算耐心等等，而上文中提到的小松已经有点按捺不住了。他对记者说，最近看新闻，说是房价不会再跌了，可能到这个份上就见底了。父母也在催着他买房，说早晚都得买。而让他再次萌生买房念头的还是，房东说他女儿下半年要回国，可能要把这套房子收回去了。他也厌倦搬来搬去的生活了。

“我是一个刚需，一个不想买房的刚需，却被逼着要买房。”小松说，“那些管理者和专家们都振振有词，要我们年轻人改变一定要买房的观念，在能力不足的时候先租房。可是却不给我们一个基本的租房环境。”

 

租赁市场空白有待填补

相对于居者有其屋的观念，居者有其所显然更合理。对于20~30岁的群体而言，租房无疑能够减轻他们的住房压力，避免因买房而导致的生活质量下降等。但有一个前提是，市场能够给他们提供一个稳定、便利的租房环境，让他们的居住质量不因是租房而降低。

 

“现在更提倡居者有其所的观念，也就是说不一定需要买房，在能力不够的时候，尤其是刚毕业的大学生们，先租房子住。”普乐门公寓投资管理（北京）有限公司创始合伙人、CEO王戈宏说，“但是这种观念却很难在中国推广，一方面是中国人特有的居住传统，另一方面是国内住房体系的不健全。在西方，成熟的住房体系是由商品房、保障房和租赁市场组成，国内的保障房正在起步，而租赁市场则完全是一片空白。而租赁市场的空白，却跟国内缺乏发展租赁市场的金融手段，租赁回报率较之商品房市场过低导致的。”

 

在国外，对于房屋租赁有一套完善的服务体系。Equity Residential Properties（EQR）于1969年成立，1993年上市，是美国第一家经营出租公寓的上市REITs，定位于在美国最高增长和最繁华地区收购、开发和管理高品质公寓，目前在美国23个州和哥伦比亚地区拥有500多处物业、15万多套公寓，是美国最大的出租公寓的经营者。

而在1993年上市时，EQR仅有69处物业、22000套公寓，到1998年时已经增加大到654处物业、18万套公寓，到2000年时，规模进一步扩大到1104处物业、23万套公寓。如此迅速的扩张，与REITs不可分割。

 

1996年，随着资本市场REITs类股票热潮的掀起，EQR的融资速度令许多上市公司为之震惊。作为REITs，根据美国法律，公司需要把每年利润的90%以上分红，这就使它的扩张高度依赖于外部融资。而在资本市场的繁荣期，EQR更是将这种融资能力发挥到极致，在1996~1998年上半年，它可以做到每月增发融资。

 

“疯狂”融资带来的是规模的“疯狂”扩张，而EQR心心念念做大规模的背后，自有它的思量。

首先，规模可以帮助EQR吸引更多的客户。EQR的公寓类型覆盖了老人、学生、蓝领、白领和各种专业人士；其庞大的规模也使其成为机构客户的租房首选，EQR为军队驻扎地的军官及其家属提供常年出租的公寓，为年轻的教师提供大学区的公寓，为企业的外派员工、实习生提供各种短租公寓……

 

EQR覆盖了各类市场，也因此提高了客户忠诚度。由于E Q R 在全美数十个州的核心地区都有公寓出租，所以当EQR的租户由于工作等原因需要从一个城市迁移到另一个城市居住时，他们并不需要费力去寻找新房东， 因为E Q R可以在新城市里为其提供相同品质的住所，而且帮助他们在最短时间内从一个城市迁移到另一个城市。

 

此外，庞大的销售规模使EQR有能力设计和负担各种促销活动。如EQR允许租户以最多20%的租金用于未来购房，即只要租户在EQR的租期超过一定年限，而且在EQR租房期间购买了指定开发商的房子，他们就可以获得最高20%的租金返还，用作购房款——租户租赁的时间越长，积累的购房款就越多。促销帮助EQR留住了大量租户，挖掘了每个租户的最大价值，而损失的租金则从开发商那里获得补偿。

 

除了需求的挖掘外，规模还意味着EQR能以更低的成本运营。一方面，EQR可以通过统一采购、统一租赁家具和家电设备来降低运营成本，通过统一入户的电话网、有线电视网、宽带网和煤气管线、水电网络来降低使用费用，通过全国范围统一的广告营销来降低单位营销成本，而这些都是一般中介公司和个人房东不可能做到的。另一方面，EQR可以通过统一的员工培训来提供标准化的物业服务和专业的维修服务，使租户不必担心不同小区的物业服务水平。总之，规模效应让EQR的管理费用率仅为2~2.5%，比美国行业平均水平低一半，是同行业中最低的。

 

最后，规模意味着EQR可以通过为租户提供其他服务来增加收益点。如在上世纪90年代末，EQR就开始大力发展信息系统，提供网上租房、电子缴费等服务——EQR早在2000年就引入网上支付系统和Call Center，成为全美最早引入网上支付的出租公寓之一，到2003年网络已经成为公司最大的客户源，而今天EQR租房网站上大量的浏览量为其创造了每年1600万美元的额外收益。除租房网外，公司还通过代卖家财险等其他租户必需产品来获取额外收益。

 

如今，王戈宏和他的伙伴们想要填补国内的租赁市场空白，像EQR一样为人们提供租房的各种服务。但是国内不同于美国，很多东西都要有所变通。

 

“我们将国内的租房市场分为三部分：第一部分是高端公寓市场，月租金超过8000元，这一类的对象是公司高管，一般由公司付房租；第二部分是底端市场，月租在2000元以下，需要政府提供补贴，但是这一类有资格限制；第三部分面对月收入在6000~20000元的普通白领，它的月租金在2000~8000元之间。”王戈宏说，我们提供的产品正是针对第三部分的人群。这一部分人比较讲究生活和居住品质，但目前市场还不能满足他们的要求。

作为尝试，普乐门公寓在6月初推出了一批这样的产品。“我们在四惠地铁站附近承租了两栋大楼，将其打造成针对普通白领的公寓。”王戈宏说这类产品的好处在于：第一，租金的增幅比较固定，租金成本容易把控；第二，公寓的装修费用摊薄到十年计算，这样租客就不用一次承担过高的装修费用；第三，可以为这些收入水平、年龄、生活品质相近的人提供相匹配的商业配套等。

 

然而，EQR的模式可以在中国复制吗？

目前国内的租房市场确实相当庞大，但都是以个人房东和房地产中介公司为主体，真正的公寓仅集中在高端。这是因为，由于文化因素中国人更愿意买房而非租房，所以租房只是一种过渡，租户更愿意把钱存起来买房，相应地愿意支付的房租就较低，对于租房品质的要求也不高，公寓统一管理的优势难以体现。而与之相对，西方国家的财产税政策使得拥有房屋的后续成本大大增加，租房的相对优势得以体现。

 

但从长期来看，随着房价的不断上涨，国内一些城市房价收入比已经达到10倍以上，月供已经远远超过了租金，在这一背景下租房的需求将逐步释放——当毕业生需要5~10年甚至更长时间才能买得起合心的房子时，租房将成为一种生活方式，此时统一管理的公寓因其标准化的物业品质而具有了更强的吸引力。此外，随着国内高级人才跨区域的日益频繁，公寓租赁的需求也将日益上升，比如一些已经在北京职业的白领，当他们由于工作发展需要不得不在一段时期内迁移到上海或深圳时，租一套高品质的公寓成为许多人的首选，也因此一些外资企业已经开始为外派员工租赁公寓——相对于酒店，公寓的成本要低得多，而相对于散租的房屋，公寓的品质更有保障。

总之，当人口流动日益频繁，而月供成本与租金成本的差距日益拉大时，公寓的需求也将日益上升。实际上在美国，租金水平常年稳定在中产阶级收入水平的20%，而月供则在收入的20~30%之间波动，平均比租金高出25%，正是这25%差额维持着公寓租赁市场的成长——在每年新增的住宅楼（非独立住宅）中，三分之二以上都是用于出租的公寓，用于销售的楼宇只是少数。

 

当然，作为公寓的经营者，在地价高企的背景下，地产商难以享受卖房过程中的暴利，但却有更稳定的业绩回报。实际上，即使在2008年地产股大跌的背景下，美国公寓类的REITs在过去十年中仍向股东提供了年均8.77%的回报率（主要是分红收益），比许多以销售为目的的地产开发商高得多，也因此公寓类REITs不是暴利的商业模式，却是一种稳健的商业模式。

 

“我们希望能够给更多人更多更好的选择。”王戈宏说，在大城市，年轻人的幸福感被房子压低，一个是高房价，一个是高房租和不高的居住品质。经过研究，他们认为，住房开支不超过收入的30%，工作、娱乐和生活地点之间的交通距离不超过30分钟，才能保证一个普通白领的生活幸福感不会因为房子而降低。

“我们要实现人们从居住有其屋到居住有其所的消费观念转变，租赁市场的发展是关键。”王戈宏指出。