调控之下何处买房？

国奥板块成刚需置业焦点

 

国奥板块借奥运东风之势，政府投入巨资来改善区域环境，使区域内的交通、市政基础设施、生态环境和相关配套得到前所未有的改善，吸引众多热点大盘云集此处，成为京城刚需人群的首选。

 

在当前环境下，刚需置业者无疑是房地产市场“顶梁柱”。在刚需的支撑下，春节后京城楼市的回暖一直在继续。据相关部门统计数据显示3月北京商品住宅成交13747套，环比上涨38.64%，由于同期新建住宅成交支撑，4月成交1.8万套左右，同比稳中上涨。记者实地探访发现，目前成交项目一部分依然是郊区低价刚需楼盘，其销售额占据市场销售总额的绝大部分，另一部分为城市核心区内刚需产品。其中，国奥板块多个项目甚至出现逆势热销的情景，甚至出现开盘不久就售罄的盛况，片刻间成为北京楼市最热销区域。

 

刚需支撑北京楼市回暖

 

“八十平方米到一百平方米的户型图一样给我拿一张，我先看看户型。”在首开·国风美唐销售中心，也许是排队太久了，说话的这位女士似乎显得很焦急。尽管首开·国风美唐一期迅速售罄后，虽然二期首开·国风美唐|朗观还没有开盘，但记者在其销售中心看到，前来咨询的人群已经络绎不绝。

 

受首套房贷利率优惠以及开发商“以价换量”销售模式的刺激下，一些刚需置业者开始入市，楼市成交逐步回升。随着春天脚步的临近，一度寒意甚浓的楼市也似乎透露出回暖的迹象。针对市场成交量的持续回涨，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，首套房贷利率的回调，吸引了大量有迫切购房需求的首次置业人群，趁着市场供应量充裕、还存在为数不多的选房机会，选择中意的住房来释放购房需求，进而促成了住宅交易量的持续复苏，成交的回暖又再度激发了更多潜在购房需求的出手意愿。

 

记者近日从北京住建委、中原地产、亚豪机构、链家地产等机构了解到，在开发商以价换量的刺激下，今年3月北京新建住宅签约套数为8085套，较2月上涨了46.6%。业内专家表示，楼市成交集中于2万元/平方米左右的刚需项目，未来几个月将继续延续量增价跌态势。从3月份开始，北京新建商品住宅市场出现回升态势，北京住建委网站以及中原地产的数据显示：3月北京新建住宅签约套数为8085套，其中剔除保障房成交量为6655套。这一成交量比前两个月有明显上涨，环比2月上涨了46.6%。

 

同时，低价项目占据了市场的主流，来自中原地产数据显示，今年一季度成交前20的住宅项目均价仅为14741元/平方米，比全市成交均价18626元/平方米低了20.9%。除了远郊表现抢眼外，国奥区域因交通方便、配套齐全，价格也相对合理而受到了广大购房者青睐，成为市场最热的区域。

 

链家地产市场研究部冯联联认为，购房者易受价格因素影响，从目前市场成交来看，大部分项目成交价处于下行趋势，并且多集中于2万元/平方米以下的刚需项目，在全市9万余套商品住宅存量中，超过60%项目价格在2万元/平方米以下，少量项目降价并不能快速减少累积库存，刚需市场的整体压力依然较大。

 

亚豪机构副总经理高姗称，3月北京共有22个项目开盘，22个开盘项目的销售率为20.5%，而1、2月分别仅为5.8%、11.0%，这一销售率也创下了自去年下半年以来连续9个月的新高。北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，4月开盘项目有明显上涨，而在国奥板块、大兴、通州及房山未来几个月供应量将有所上涨。整体来看，成交量有望在目前基础上再次上涨。

 

知名地产评论人马跃成在接受本刊记者采访时表示，北京楼市此番回暖绝大因素是依靠刚需支撑。刚性需求集中在一些交通比较便捷的地方，还有一些产业园区，品质比较好、楼价比较低的优质楼盘，一开盘就马上就被买光了。事实证明，调控之下只有刚性需求才是市场回暖的推动力。也只有高性价比的产品才能拔得市场头筹，赢得购房者的共鸣。以国奥板块为例，其势不可挡的发展前景，吸引了以首开地产为代表的知名房企争相进驻，更涌现出以首开·国风美唐为首的一大批品质新盘，使国奥新区成为继朝阳公园板块、朝青板块之后，又一个品质住宅云集的区域所在。

 

根据亚豪机构统计的数据来看，4月北京有22个项目开盘，其中包括首开·国风美仑、联港幸福湾等7个首次入市的纯新盘。除此之外，老项目后期也在加紧推盘步伐，记者获悉，国奥板块70万平方米大盘即将推出二期新品首开·国风美唐|朗观，正式亮相前项目已经推出数套样板房。首开地产一位负责人向记者透露，“首开·国风美唐|朗观的入市经过精心筹备，并且在定价上要更符合刚性需求人群的购买能力，用高性价比让购房者更容易把握房源选择。”　

 

国奥板块成最热销区域

 

目前，受银行利率折扣优惠不断，各大楼盘推出打折优惠等多重利好，刚需一族迎来了近年买房的最佳时机。而在众多刚需楼盘中，国奥板块成为北京刚需一族买房的首选地。作为目前北京受购房者关注的热门板块之一，国奥板块坐拥亚奥商圈、680公顷奥林匹克森林公园，紧邻清河水系，上风上水。同时，坐拥地铁8号线、13号线双轨之利，南北纵穿京城中轴线，东西横贯奥北，畅达全城。多重利好因素促成了国奥板块的热销，而商业与休闲的适度结合使得国奥板块的楼盘显得更加炙手可热。

 

2008年，奥运会一批重大工程如鸟巢、水立方等奥运场馆设施建成，地铁10号线、机场线的开通运营，首都机场T3航站楼等投资建设，不仅拉动了北京经济增长，更提升了北京的城市服务水平。而国奥板块也因此取得北京城市规划的重要战略地位，该板块已成为全北京公共交通、市政道路交通最好的地段之一。目前，国奥地区的楼盘均价维持在30000元/平方米左右，是很多上班一族购房者重点考虑的置业区域，也吸引了不少在中关村工作的年轻白领和高校教师来此买房置业。放量少、需求大，成为该区域楼盘的特别之处。由于区域交通便利、配套完善、地理位置优越，一直以来都是首次置业、改善升级、投资需求等各类购房需求关注的焦点，这也造成了2008年底至2011年初国奥区域房价近120%的大幅上涨。但随着近一年多来楼市调控的持续深入执行，国奥区域的房价泡沫开始逐渐破裂，房价开始明显回落，25000元/平方米的均价已基本回落到购房者的心理价位。无疑，随着该区域房价的继续回落，刚性的首次购房需求还将陆续入市，国奥区域的商品房成交量还将继续回升。

 

说到国奥板块热销的原因，地产评论人马跃成经过调研后，认为原因来自多个因素：

第一、配套完善。在2800亿元政府巨额投资和后奥运时代的卓越影响力之下，国奥板块得到了充分的建设与发展，所以国奥核心区域的价值不言而喻。国奥板块是北京未来最具潜力的板块，不仅上风上水，地缘优势突出。奥运会的举办改善了国奥区的基础设施建设，为国奥区的发展奠定了基础，为国奥区房地产的发展提供了动力。奥运投资也使得国奥区域的道路交通、市政基础设施、生态环境和相关配套得到前所未有的改善。可以预见的是，国奥板块不论是人文理想，还是市政积累，都将是长期的关注点。而随着众多品牌开发商进入，很多品牌开发商提供远离城市核心区的优美环境、宜居空间，同时还要把城市核心区的繁华、都市生活方式带进了板块，使板块配套逐渐完善，更加宜居。目前，大国奥已构筑了从中端住宅到高端公寓，再到顶级豪宅和别墅的供应梯队，另外大国奥项目普遍具有较强的复合属性，与CBD相比其自然景观资源更占优，比燕莎则多一份人文气息，产业支撑又能够确保价值增长，是北部中高端需求释放的首选。

 

第二、聚集效应。目前北京传统意义上的高端住宅区都面临供应锐减的局面，形不成板块聚集效应，只有国奥板块具备这种市场冲击力，而从软硬件环境、开发商品牌来说，这个板块也具备成为高端住宅区的基础。从价格上看，首开·国风美唐、金域华府等知名楼盘都选择以较低的价格聚敛人气。国奥板块是最能代表北京未来住宅发展水平的板块，除了位置具有可比性之外，从居住理念、开发设计的理念上来说，国奥板块的品质将远远超过其他板块。

 

第三、优美的环境为这里创造了宜居的良好条件。区域内环境较好，公园聚集成群，绿化面积达到近三分之一的水平，规模绿地有奥林匹克森林公园、回龙观体育公园、元大都城垣遗址公园、中华民族园、洼里片林、和平街街区公园、朝来农艺园、朝来森林公园、太阳宫公园等；水域主要有仰山大沟、清河导流渠、奥运湖等。公园地产作为一种稀缺资源，从长远看来，其保值增值的能力仍较为可观。

 

第四、交通便捷。公路交通方面，区域内有北苑路、北苑东路、安立路、北辰西路、北辰东路、林萃路以及八达岭高速和京承高速公路贯通南北，同时还有科荟路、大屯路、北四环和北五环连接东西，与南北走向的各大主干道联通通畅，为本区域构建了一个快速路公路交通网，便捷连通CBD、中关村、燕莎、王府井等重点区域，便于居民开车出行。轨道交通方面，区域内坐拥五条地铁，地铁5号线贯通南北，连接市中心；东北部有地铁13号线，并在北部与地铁5号线交叉形成换乘站；为奥运会开通的地铁8号线已将奥运主场馆区与市区相连，在南部与地铁10号线相接；规划中的地铁14号线也将通过区域，预计于2014年完工。已经开通的地铁昌平线也将与地铁8号线之间将建起一条联络线，这条线路将与8号线贯通运营，并与昌平线在朱辛庄站实现同台换乘。五条地铁与城市中心区的环线形成轨道交通网，轨道出行便捷，同时又可缓解地上交通。

 

第五、刚性需求支撑。根据调查显示国奥区房地产需求主要以自住型为主，偏好中小户型，这也与开发商的供给相匹配。然而，自住型需求对配套设施的要求较高，通过调查可看出国奥区在教育、医疗、交通和购物方面逐渐在完善，消费者预期国奥板块前景较好。

 

第六、区域发展看好。2011年12月，北京市昌平区两会上，北京科技商务区(TBD)的功能定位及概念规划研究获得通过也让国奥板块的发展多了一个利好因素。TBD，即北京科技商务区，预计总投资近2000亿元，无论是科技商务中心区、京北数码港、生命科学园等尖端产业聚集区，还是科技金融岛、科技运动公园等环保生态规划，无不彰显着TBD的旺盛发展力与无法估量的广阔前景。TBD拥有世界级影响、高宜居标准、高素质人文、可持续环境、自然多样性、科技便捷性、产业高成长、阶层高收入、生活丰富性等特点，集多重优势于一身，在世界发展城市区域中独占重要一极的区域。国奥板块紧邻TBD核心，区域发展优势明显。

 

此外，中原地产华北区总经理李文杰指出，众多品牌开发商逐鹿国奥板块，源于竞争压力，开发商将会在产品细节和项目配套上猛下工夫。楼盘先行配套跟进是传统套路，这个传统套路将直接决定未来区域的高端成色。在此推动下，国奥板块成为北京市的另一个中心区应该不会太远。

 

刚需首选 地铁交通助力霍营

 

随着能源的日益紧张，公共交通被越来越多的人所重视，特别是轨道交通的便捷更是为人们所青睐。随着地铁8号线开通，本来发展已经比较清晰的国奥各大功能板块又发生了微妙变化，霍营地区愈加便捷的交通，日益完善的商业、教育、医疗等配套以及不断升级的区域规划，使得不少刚需人群结束观望、选择在此置业。

 

如今，以霍营地区为代表的国奥新区已成了普通住宅、高档公寓的“集中营”。首开·国风美唐、金域华府、金隅翡丽、保利罗兰香谷等均在北京楼市“微回暖”时期受到购房者的追捧。其中，首开·国风美唐凭借品牌实力、自身强大的教育资源、绿化面积以及独特的户型设计，在与周边楼盘的竞争中占得先机。自从世界上第一条地铁——英国伦敦大都会地铁开通以来，“地铁拉着城市跑”已经成为城市发展的黄金法则。随着地铁8号线二期北段的运营，与地铁8号线、13号线霍营站咫尺相邻的首开·国风美唐拥有了无可限量的增值前景。

 

作为目前城市公共交通最佳的解决方案，地铁不仅具有低碳、经济、快速等多重优势，同时对于城市区域发展和人居生活的改善有着极为明显的促进性作用。以香港为例，其地铁日客运量高达220万人次，最高时达到280万人次，地铁带来川流不息的人流，造就了“时代广场”、“置地广场”等地标性建筑。新开通的地铁8号线二期工程全长15.8公里，分南北两段。北段自一期北端终点森林公园南门站向北延伸，到达回龙观地区；南段自北土城站起，基本沿着中轴线到中国美术馆附近。从高素质人群聚集的国奥板块，到享誉世界的奥运场馆，再到文化氛围浓郁的鼓楼和美术馆，地铁8号线构筑南北城区的核心交通走廊，形成国奥新版图上的立体交通。地铁8号线二期北段的开通运营，让首开·国风美唐与10号线、13号线相连互通的基础上，未来更可连通地铁2号线，可快速到达中关村、亚奥区域、CBD等城市核心区域，使首开·国风美唐飞跃之势已然成型。

 

“地铁上的房子”历来升值潜力无限。纵览京城楼市，轨道交通对于促进房产升值的案例，比比皆是。2003年，号称“黄金干线”的八通线开通，将CBD商务区与东部郊区通州区连接在一起，其后几年通州房价以年均20%左右的速度迅速递增。2007年10月正式开通的地铁5号线，亦快速拉升了地铁沿线物业增值速度，例如崇文门区域的房价从2007年三季度的均价12000元/平方米，上升到如今的均价40000元/平方米，增幅达233%。由此可见，轨道交通对于物业升值的巨大促进作用。

 

依据市场惯例，地铁开通之后其沿线物业至少升值在40%以上。因此，作为地铁8号线和地铁13号线双轨交汇的地铁上的物业，首开·国风美唐的未来市场前景已毋庸置疑。而从某种意义上来说，现在购置首开·国风美唐，无疑将享受到可以预期的巨大增值收益。

 

伴随房地产市场的逐步理性化，教育配套的关注度得到进一步提升，而“邻名校而居，给孩子创造一个良好的教育环境”已成为购房者选房时最不可忽视的一项内容。为此，首开·国风美唐为业主营造了一步到位的综合教育配套，成为实至名归的希望起飞之地。

 

“随着社会的发展，人才的竞争越来越激烈，所以为了孩子的未来，身为父母的我们，只能想尽一切办法，让孩子从小尽可能接受好的教育。”近日准备在首开·国风美唐置业的李女士如是说。而事实上，大凡天下父母都跟李女士一样，深怀“孟母情结”。

 

根据有关机构的“北京教育地产调查”显示，北京94%的购房人，置业时考虑在名校附近，92%的升级置业者表示，会因为子女就学问题而重新购房。因循家长“望子成龙，望女成凤”的心愿，首开·国风美唐精心打造面积达18000平方米的九年制精英学校，盛邀专业师资倾力入驻，为孩子创造最为纯粹健康的成长环境。不少意欲在首开·国风美唐置业的购房人表示，之所以选择置业于此，就是看中了首开·国风美唐拥有得天独厚的教育氛围，令都市精英们实现了“让孩子赢在起跑线上”的心愿。同时，社区更贴心设置托老会所与幼托中心，让“老有所学”“幼有所教”，由此营造出最完美的教育氛围。

 

除了打造九年制精英学校外， 首开·国风美唐还与500万平方米高教园毗邻而居，北京师范大学、中央财经大学、北京邮电大学、北京外交学院、北京航天航空大学等五大名门学府皆落户于此。而浓郁的学术环境，完备的教育资源，雄厚的师资力量，形成首开·国风美唐独具魅力的人文领地。

 

除了交通便捷和拥有绝佳教育资源外，首开·国风美唐周边配套成熟丰富，中关村商圈、亚奥商圈、未来科技城、回龙观文化居住区等核心商圈环伺左右，华联商厦、北店时代广场等大型商业配套提供一站式消费体验，温都水城、华龙苑水上乐园等娱乐休闲设施，则成为业主放松身心的最佳所在……

 

“首开·国风美唐最近很火，但不知道未来升值潜力怎样。”作为北京的热销项目，在搜房、新浪乐居的论坛里，很多人发帖关注首开·国风美唐。网友“瞬间到达”中肯的回复一语道破了首开·国风美唐受刚需青睐的原因：“在北京买房子，拿什么衡量房子升值潜力？我觉得是三点：一是交通，二是稀缺性，三是配套。首开·国风美唐紧挨着13号线和8号线，属于纯地铁房，就冲这一点就已经注定只赚不赔了。据我所知，小区内有学校，这点应该是很多家长看中的。至于有多大升值潜力，楼主自己衡量衡量吧。”

 

很多购房者之所以看中首开·国风美唐，是因为在名盘聚集的国奥板块首开·国风美唐优势明显。总结一句话为：“高性价比、人居大盘”，具体来看项目具备五大价值点：

第一，区域价值。首开·国风美唐占据教育、生态、产业、配套等多种优质资源于一身，周围比邻高知学府区，沙河大学城高等教育资源；中关村、上地科技产业基地、以及昌平区着力打造的金十字规划产业走廊等高新科技产业；拥有奥林匹克森林公园、回龙观公园、回龙观体育公园等生态资源；享受回龙观丰富、完善的医疗和商业配套资源。

 

第二，交通价值。首开·国风美唐拥有“地铁轨道、高速公路和城市干道”三重立体交通网络体系，借助13号线和8号线双轨交汇，通达城市各个区域，京藏高速贯穿城市南北，实现繁华都市半小时生活圈。

 

第三，宜居价值。首开·国风美唐整体规划70万平方米，一期规划侧重全业态配套体系，二期规划纯粹居住，拥有9～20层高低错落天际线简约建筑设计，建筑配备地采暖等先进科技应用，经典多功能户型设计，全方位满足客户宜居需求。

 

第四，景观价值。首开·国风美唐由外到内被生态绿色环抱，外部奥林匹克森林公园、回龙观公园、一街之隔的规划5万平方米城市公园以及项目二期朗观自身由财富500强企业AECOM公司（全美第一景观设计公司）打造的生态园林景观，客户可以充分领略大自然氧吧。

 

第五，品牌价值。首开集团以“践行责任，构筑美好”为品牌追求，曾经全面完成国家体育馆、奥运村、奥林匹克水上公园、五棵松文化体育中心的建设任务，并成功开发建设詹天佑奖方庄小区、青年湖小区、望京新城、回龙观文化居住区等北京多个中高档居住片区。

 

正是因为“集万千优势于一身”，首开·国风美唐才创下了2011年首度开盘即创下短期售罄的佳绩。2012年，首开·国风美唐二期朗观即将全新入市，涵盖9~20层观景美宅，80~140平方米两居至四居臻品空间，领先采用地热采暖等国际前沿造宅理念，户户皆有瞰景大飘窗，俯瞰城市丰盛景致。此外，首开·国风美唐|朗观重新定义城市生态宜居标准，为城市精英量身定制“新奢适”生活经典样本。

 

首开·国风美唐凭借得天独厚的区位优势和极佳的市场美誉度，引众多置业者翘首已盼。因此，崭新的二期样板间一经亮相，立刻引来大批咨询者和购买者。在首开·国风美唐样板间，本刊记者看到此次展示的样板间均为小三居，分别是92平方米的D1户型和95平方米的E3户型。前者系南北通透格局，餐厅与会客空间相通；后者户型端正，南北全线通透；两种户型均配备瞰景阳台和观景飘窗。

 

法式田园风格的E3户型样板间，运用于三居舒适空间，将唯美的花式纹样与典雅的淡蓝色相结合，运用质朴的木地板诠释出独特品味的生活格调，十分适合首次置业的购房人。

 

现代奢华风格的D1户型样板间，设计者充分运用于三居格调空间，设计师在客厅与卧室中以简洁的暖色为主调，让舒适的地毯，淡雅的墙纸烘托出温暖现代的馨香氛围。现场的一位50岁左右的先生对其赞不绝口：“装修大气但不俗气，整个房间的动静区域划分也明显，很适合我们这样三代同堂的家庭。”

 

地产评论人马跃成指出，如今京城楼市逐渐回归理性，但市场在观望的情绪中依然涌动强烈的购房需求，尤其是中关村、上地一带的IT精英人士。目前，即将成家的白领精英与日俱增，改善性住房要求的高端置业者也成为新一轮购房浪潮的推动者，所以，购置新居、改善住房成为迫在眉睫的生活需求。“尽管调控毫无放松的迹象，但真正的宜居大盘依然不愁卖。”马跃成说。