《今日楼市》5月刊

楼市焦点

 

写字楼评价标准年内出台 推动行业健康发展

——访中国房地产业协会商业地产专业委员会副秘书长王泳

 

2011年《今日楼市》杂志第一时间独家报道了中国房地产业协会商业地产专业委员会开展的《写字楼综合评价标准》课题研究及其制定过程，并连续记录了专家委员会今年在北京、上海等城市的典型项目的实地测评。近日，中国房地产业协会商业地产专业委员会副秘书长王泳接受本刊记者专访，详细解读了《写字楼综合评价标准》的制定背景及其意义。

 

《今日楼市》：根据中国写字楼研究中心的统计，目前全国写字楼已经达

到两万栋左右，经过十多年的发展，写字楼逐渐从零星开发发展到当今的水

平。请您简要介绍目前国内写字楼发展现状是怎样的？

 

王泳：随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼经济所占的比重将越

来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越显现。在住宅市场调控的大背景下，受益于投资资金挤出、经济结构调整和投资回报优良等因素的影响，开发商和投资商纷纷进军商业地产市场。

 

“甲级写字楼”是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没

有成文的规定。在中国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同而划分为甲、乙、丙等几个等级。

 

四大国际测量师行(戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯和仲量联行) 对写字楼的评判标准各不相同。第一太平戴维斯将写字楼分为三个等级：国际甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼。评定级别主要从地理位置、写字楼硬件、软性因素等方面做出考虑。世邦魏理仕评定办公楼等级时，有一些客观指标的打分标准，主要指标内容包括总面积、楼层面积、大楼年限、地理位置、距地铁站距离、建筑设施、大楼设计和发展商背景，综合下来5分为超甲级，4分为甲级，3分为乙级。仲量联行将写字楼分为甲级和乙级写字楼，对于甲级写字楼的衡量标准主要包括了交房标准、建筑施工、单层面积等方面，并给出了甲级写字楼必须达到的多项指标。戴德梁行认为，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字

楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。

 

《今日楼市》：经过三十年房地产发展，中国房地产业进入了新的成长时期，众多房地产企业具备了投资商业地产和持有性物业地产的条件，开始谋求多元化的发展，写字楼正成为商业地产和房地产企业追逐的新热点，然而住宅有性能认定，作为科技含量更高的写字楼反而没有一个标准。您认为其中存在哪些问题？如何解决这些问题？

 

王泳：中国写字楼市场迎来了全面发展的时代。越来越多的写字楼进入市场，

写字楼却从来没有一个统一的标准，各种称谓纷繁混乱。目前，因缺乏写字楼统一分级标准，国内外相关机构对写字楼级别细分由于采用不同的分类方式和称谓，选取的参数各有侧重，并没有全面考虑各种因素，一方面让外界感到模糊和茫然，另一方面因缺乏统一标准导致了在写字楼建设和运行的过程中，提高自身品质的动力与意愿不足。其结果就直接体现在市场发展杂乱无序，对写字楼市场的分析数据缺乏说服力。

 

建立统一的写字楼等级标准对中国商业地产市场的发展意义重大。制定出统一的写字楼等级评价标准有利于企业选址，即开发商、写字楼用户和投资者可根据自身条件和策略选择开发、租用或购买不同分类的写字楼；另外，统一的写字楼等级评价标准不仅能实现与西方发达国家先进标准接轨，从而提高写字楼租赁市场在国际市场的竞争力，同时有利于本土写字楼市场的发展，最终有利于助推城市经济的发展。

 

《今日楼市》：由于写字楼行业开发比较晚，市场成熟期比较短，对写字楼的市场标准和企业服务的标准更是不尽完善，导致目前开发企业缺乏行业标准。在这种情况下，就给房地产行业提出一个要求，就是作为中国房地产行业协会如何规范这个行业的发展？

 

王泳：为规范和提高写字楼行业开发建设和经营管理整体水平，《写字楼综合评价标准》的制定以规划设计、建筑施工、产业化技术、物业管理等方面为主线，以科学性、前瞻性、系统性和可操作性为指导原则。

 

在标准的制定过程中，充分兼顾到了与中国现行的相关法律法规的一致性和与目前被国际市场普遍认可的相关认证体系的包容性，并从可持续发展的角度，使此次制定的《写字楼综合评价标准》不只是一个对现有写字楼物业有现实意义的静态标准，更重要的是一个伴随着科技进步和市场需求的变化而不断调整、完善的动态标准，同时也是一个对未来写字楼的开发和运营管理具有指导意义的标准。对中国写字楼市场的开发、运营、管理水平提出了明确的要求。

 

《今日楼市》：一座写字楼面对诸多客户、诸多运营问题，您认为写字楼应该有什么样标准？怎么确定标准？是按五星级、甲、乙、丙还是A、B、C？

 

王泳：在以往对写字楼的称谓中，甲、乙、丙侧重于建筑结构本体，A、B、

C侧重于办公智能化角度。目前要制定的标准是对写字楼的综合性能进行全面评

价，即对建筑本体的设计、建造、管理、运营的综合评定。

 

《今日楼市》：受建设部科技司的委托，中国房地产业协会商业地产专业委员会从2011年1月份开始邀请了不同的专家对写字楼行业进行了调研、论证、评审和评比，目前《写字楼综合评价标准》制定工作的进展如何？

 

王泳：目前课题已经进入结题阶段，经过必要的审批程序后会选取典型城市中的典型项目尽快在行业内进行推广。

 

《今日楼市》：与国外标准相比，《写字楼综合评价标准》有何不同，其特色、亮点是什么？它的推行将对促进写字楼行业健康发展将起到哪些积极作用？

 

王泳：现有的国内外标准大多都是对房地产行业中的一个方面进行评价，普遍适用于住宅、综合体等各种建筑体。国外的标准存在标准本身所在国的国情特点。目前，中国房地产开发企业整体水平和实力不断增强，部分实力雄厚的开发企业对产品有更高的追求，但苦于国内没有一个相应的标准对写字楼产品的权威认可，只能选择国际标准，这其中虽然不排除做国际认证能为市场推广做噱头的因素，对开发商而言也是一种被动的选择。

 

目前研制的《写字楼综合评价标准》适应中国国情，从客观实际出发针对写字楼的开发建设、使用、运营管理的全过程进行规范和引导，从技术角度改善写字楼租赁市场环境，从而增强写字楼投资人的市场信心。

 

 

《写字楼综合评价标准》蓄势待发

中房协商专家上海测评星展银行大厦

 

即将出台的《写字楼综合评价标准》在行业内开拓了先例，弥补了业内空白。评价标准的制定有利于中国写字楼市场的有序发展；有利于写字楼客户选择适合的写字楼产品；引导存量写字楼不断提升运营水平；引导国内写字楼相关产业的发展。

 

备受业界关注的《写字楼综合评价标准》进入最后论证阶段。3月30日春雨中，来自建设规划、设计、节能、运营等领域的中国房地产业协会商业地产专业委员会的专家进入上海浦东陆家嘴星展银行大厦进行实地测评，以此对《写字楼综合评价标准》课题的实操性和前瞻性进行最后的完善。

 

测评现场，中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云会同《写字楼综合评价标准》课题专家，听取了星展银行大厦项目介绍并对其进行了严格测评。

 

当前国内知名房地产企业，纷纷进军写字楼开发领域，但是中国对写字楼物业的产品标准、服务标准却缺乏统一的评价标准，因此亟待制定适应中国国情与发展阶段、符合国际写字楼发展趋势的写字楼综合评价标准。此次进行的项目实地测评恰如一场“及时雨”，行业内顶级专家学者齐聚一堂共同探讨我国写字楼的行业标准，或将向业界示范一批符合行业标准的写字楼项目。

 

与会专家指出，《写字楼综合评价标准》在行业内开拓了先例，弥补了业内空白。评价标准的制定有利于中国写字楼市场的有序发展，有利于写字楼客户选择适合的写字楼产品，引导存量写字楼不断提升运营水平，引导国内写字楼相关产业的发展。

 

据了解，中国目前写字楼分级指标体系不尽相同，称谓亦各有分别。最为广泛接受的是将写字楼划分为“甲、乙、丙”或“5A写字楼”标准不同等级。由于没有固定标准或成文的规定，导致市场上各级写字楼的统计数据差异很大，不利于了解和研究整个写字楼市场发展现状。而使用智能化程度的指标来表示写字楼的档次，则导致市场部分客户将此视为写字楼分级，无法全面表达写字楼的性能标准，此外美国LEED和BOMA标准是单一性的标准，而中国房地产业协会商业地产专业委员会编制的《写字楼综合评价标准》是综合性标准，在项目前期

设计、规划以及后期租售和运营、管理方面都具有指导意义。

 

在此情况下，为中国写字楼市场的健康发展，制定统一的符合中国国情的写字楼综合评价体系是大势所趋。据中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云透露，由中国房地产业协会商业地产专业委员会开展的《写字楼综合评价标准》课题研究经过多轮研讨、论证，初稿已经完成，实地测评后将进入最后论证阶段。

 

测评中，专家一致认为星展银行大厦达到了五星级要求。据了解，2009年上海浦东陆家嘴金融城最后一栋紧临黄浦江的甲级写字楼“花落”新加坡星展银行。在被命名为“星展银行大厦”之前，这栋紧邻黄浦江的“独苗”叫陆家嘴金融大厦，是继渣打银行大厦后，陆家嘴集团瞄准重量级外资金融机构客户的又一栋甲级写字楼。经过多次接触，最终由星展银行拿下了冠名权，并将其中国总部迁入。

 

上海浦东陆家嘴星展银行大厦占地面积约为1.2万平方米，建筑面积约4.6万平方米，建筑高度90米，地上18层，地下3层。星展银行大厦建筑平面呈矩型，外立面采用节能型玻璃幕墙，简洁利落没有多余的装饰。其内部格局及建筑标准完全依照高标准甲级写字楼而设计，以满足跨国金融机构及企业入驻陆家嘴金融中心区的需要。星展银行大厦由上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司为主投资建造。