二环核心区 商业难返巅峰

二环核心区商圈历来是北京商业的黄金地段，早在上个世纪就已是北京的商业名片，声誉在外。在激烈残酷的商战中，老商圈也在不断调整商业态势、确立自己的定位，雄关漫道，征程遥遥，反而在千回百折中暴露出形形色色的不足。

王府井商圈：达到生命周期的阵痛

    徜徉在王府井街头，同升和、盛锡福、瑞蚨祥、东来顺、全聚德等一批老字号不断出现在眼前，信步其间，宛如置身于中国商业的博物馆。当年王府井的产品在全国领时尚之先，其高品质和童叟无欺的经营风格更是为今天的商业树立了典范。风雨飘摇，王府井的辉煌也渐行渐远。

    中国商业地产联盟副会长王永平说：“从经济学的角度来讲，任何东西都有自己的生命周期，商圈也是一样。同样的东西，放在当下来看，那些80后、90后会欣赏盛锡福的帽子吗？赵薇会去中国照相馆拍婚纱照吗？不会！因为标准变了。”在商品经济发达的今天，老商圈曾经的优势已不复存在。另外，新崛起的新兴商圈，如大望路商圈、金源商圈、望京商圈、国贸商圈等，以其现代化和高档化的内聚力和辐射力，将目标客群锁定在实力消费者身上，不断“蚕食”老商圈的消费人群，使已达到生命周期的老商圈又添新的阵痛，在新兴商圈的挑战中，老商圈又面临着多元化业态升级的难题。

    见证了王府井由盛至衰历程的网友一只美术馆发帖声称：“王府井以前吸引的是有消费能力的外地人，现在的王府井是给带小红毛帽的农民朋友用来欣赏的，一般城市里长大的孩子到了王府井都会抱怨和当地的商业街木有神马区别。所以要搞清楚，是商街选择了顾客群体还是顾客群体造就了商街？”这个命题同样是政府、专家和商业中心深思的问题。

    北京大学公共经济研究中心韩世同在接受本刊记者专访时指出，随着北京国际化城市地位的发展和变化，如果王府井及时把握这一难得的发展机遇来适当调整和提升定位，则有望使北京成为可与伦敦、东京、纽约和巴黎媲美的国际化购物城市。甚至可以形成以王府井商圈为核心的卫星商圈，构成一个“泛王府井商圈”，或可称之为“北京国际化购物商圈”。

崇文门商圈：错位经营遭受市场考验

    中国购物中心产业资讯中心主任、亚洲购物中心协会2012轮值主席郭增利表

示，在2015年我国新增购物中心的数量将达1300家，从数量和规模将会位于全球第四位。为了在新兴商圈的围堵中突围，为数不少的商场选择了错位经营。然而，有些貌似正确的决策却出人意料地在市场上败走麦城。

    2010年5月，新世界女子百货在京城高调亮相，宠物店、女子书馆以及HOLA特力屋、Lavera、格兰玛佛兰等百货业少见的知名品牌，女性一站式购物、星座讲座、大厨食谱、彩绘活动，一线岗位清一色的男营业员，全面、新奇的噱头使新世界女子百货的开业盛况空前，当日客流达到3万人次。

   “好的开头是成功的一半”，这句谚语似乎对新世界女子百货并不适用。谈及当初为何对新世界女子百货 “始乱终弃”时，周女士告诉记者：“除了时尚的男服务生，想不出他们家的货还有什么特色，商场内的品牌没特色，在其他商场也能买到。”在王永平看来，特色不是靠广告词打出来的，无论怎样理想的概念，最后都要落实到品牌的支持上。

    事实也证明，开业时的错位经营战略不过是概念的操作，客流量的持续下滑让新世界女子百货着急转型求生。据新世界百货副总经理杨昆介绍，女子百货扩大了个性化小铺的经营范围，目标客户群也不再局限于女性消费者，而是改成了“本地区追求时尚、个性化消费的18至35岁年轻人”。据店方统计，在新引进的150个个性小铺中，有七成店主是80后，算上租金、人工等成本，最低每月5000元的创业模式无疑为他们打开了一扇窗。

    新世界女子百货又一次选择了错位经营，其成效还待市场的检验。易铺网CEO陈

建明认为，全中国的女子百货都以失败告Fashion）品牌皆汇集于此，包括来自日本的优衣库（UNIQLO）、英国的NEXT以及西班牙的ZARA和H&M。在这里，几乎每天都在上演宛如美国圣诞购物季那样的狂欢式场景。”这是《环球企业家》2010年的一篇报道对大悦城的描述。

     在中国商业地产联盟副会长王永平看来，大悦城的进驻是西单商圈发展史上的一块里程碑：“西单商圈以前半死不活，但是大悦城一进驻，马上就火了起来。”大悦城自2007年12月28日开业以来，所有商铺在5个半月内全部出租一空，创造了招商速度的奇迹。在中国，上海是国际品牌入驻的首选之地，北京往往比上海要落后很多。中国购物中心产业资讯中心主任、亚洲购物中心协会2012轮值主席郭增利把北京看作购物中心的反面城市，因为“北京的购物中心数量非常大，但是精品非常少，能够让老百姓频繁光顾的购物中心少之又少”。而在大悦城众多的品牌中，有46个品牌是首次进入北京市场，改变了北京国际品牌入驻数量比较少的状况。

     大悦城的经营无疑是成功的，但其更深远的意义则在于对整个商圈的拉动，它带来了更多的国际品牌，提高了西单商圈的国际化程度。溯本求源，大悦城 出 自 《 论 语  子 路 》 —— “ 近 者悦，远者近”，释义为“创造喜悦和欢乐，使周围的人感到愉快，并吸引远道而来的客人”。这也许就是大悦城“源于西单，高于西单，引领西单”的经营策略的基础。

     在谈及主力商厦的榜样作用时，中国商业地产联盟副会长王永平不无遗憾：“一个商圈一定要有灵魂，就像一支部队需要领军人物一样。一个商圈一定要有一些好的商厦来拉动，这种项目越多越好。在新加坡，一条街上都是以大型购物中心为主，而我们的老商圈则缺乏主力商厦的拉动。西单应该有更多大悦城这样的商业灵魂来引领。”终，反映出的是深层次的市场问题。现代商业的趋势是家庭消费，个性小铺有利于丰富业态，是很重要的商业趋势。

西单商圈；商业灵魂的缺失

    从西单地铁口出来，密密麻麻的商场、熙熙攘攘的人群，无不昭示着西单商圈强大的聚合效应。然而，人流量大是把双刃剑，摩肩接踵的人流和逼仄的购物环境使消费的乐趣大打折扣。高品质专业店和各类创意主题店的缺席也让西单空有人流而缺乏购买力。

    商圈发展有其规律和法则，领军企业对一个商圈的盛衰所起的作用是至关重要的。易铺网CEO陈建明说：“有影响力的项目利于商圈竞争力，商圈往往是在经营成熟的项目带领下走向繁荣的！”

    “风靡全球的众多快速时尚（Fast宣武门商圈走下神坛的庄胜崇光庄胜崇光北接西单商业街，南通菜市口商区，距天安门广场仅千米之遥，当年那句响彻京城的“我要去SOGO”的广告语一举打破北京“东富西贵，南贫北贱”魔咒，庄胜崇光以“百货业的神话”的姿态伫立于公众视野。早在2002年，其就在京城百货业中率先推出了无首付、无担保、无利息信贷的业务，开风气之先。

    庄胜崇光有着奢华的建筑外观，众多的国际大牌都在此安营扎寨，其硬件设施也一向可圈可点：宽畅的柜台通道，有效的安全疏散，通亮的灯光照明……庄胜崇光获得过“消费者满意信得过单位”、“百城万店无假货单位” 以及“无假冒商标专利店”等多项荣誉。然而早在2008年，就有网友在55BBS贴出庄胜崇光卖假包的帖子：“打开包看内袋隐蔽处针脚也能看出，还不如国内品牌制作正规。”去年底，关于北京庄胜崇光SOGO百货兜售假货的帖子频频出现在各大知名网络论坛之中。令人更为惊奇的是，SOGO北京庄胜崇光百货并无销售theory品牌的权限，商场却在赫然出售。也许，相比于“盛名之下，其实难副”，市民们更怀念“我要去SOGO”和“到崇光就能解决一切”的说辞。

    显而易见，商场自然不会纵容店铺卖假货，但这些传闻也并非空穴来风。耐人

寻味的是，号称信用至上的大商场为什么会出现这种现象呢？中国商业地产联盟副会长王永平认为这是由商场的经营模式决定的，商场更多地关注租金收益，利益导向可能导致疏于管理。而要彻底杜绝管理上的漏洞，只有加强自有品牌的经营比例。