地王归来？系列之一

    四、五月份，沉闷了许久的土地市场突然热闹起来，“小阳春”之后貌似陷入僵持阶段的房地产行业开始亢奋。富力10﹒22亿元豪夺北京广渠路10号地；温州新地王以19607 元的楼面价格荣登今年全国“单价地王”之首；上海、福州等城市地王亦争先恐后登场。“新地王”卷土重来，汹涌而至，楼市似有重回2007年地王时代之势。

    然而“老地王”当下现状又如何？已开盘还是仍在等待？割肉亏本还是大有利润空间？本刊专派特别报道小组深入各个城市对2007年全国地王的现状进行深入调查——意料之中而又出乎意料，2007年高价 “老地王”面临两年期满大限，80%仍陷落寞。有些幸运退地，有些在面粉贵于面包的尴尬中毫无动工迹象，有些不惜钻政策的空子得以开盘，还有些艰难启动后无奈等待入市好时机，甚至还有部分地王仍旧希冀政府能在规划中“网开一面”。

    然而4月10日，住房和城乡建设部、监察部展开的为期1至2年严查房地产开发中违规变更规划、容积率变更的行动无疑再为这些高价地王戴上一道“紧金箍”。

2009地王重出江湖

    老地王命运莫测，新地王跃跃欲试。地王当属 “土地招拍挂”制度产生的标志性现象，尽管目前新旧地王有别，新地王压力或小于老地王。但是不修正游戏规则，谁能保证在楼市“牛市”到来之时，土地市场不会重复以前的故事，在楼市“熊市”，不会重蹈覆辙，自食“天价地”的苦果？

    就在很多人认为5月份是楼市小阳春“延续”还是“回转”的重要节点时，全国的土地市场“发热”了。北京、上海、深圳、温州、大连、重庆全国多个城市重现地王争霸。富力、金地、世茂等地产大鳄摩拳擦掌纷纷出手。2009年的“新地王”们无疑在为楼市踩 “油门”。

多个城市地王争霸

      历史似乎在重演。 2009年5月21日，富力地产又一次将“地王”的皇冠戴到了自己头上。
     “太壮观了”，这是亲临现场的人们共同感觉。富力、合生、华远、中信、中国电子产业开发公司等在内的18家开发商，经过89轮激烈角逐竞价，富力少帅张辉豪掷10.22亿元将广渠门外10号地揽入囊中。以挂牌起始价的3.42倍，楼面地价15141元/平方米，成为北京实施招拍挂制度以来，成交单价最贵的土地。

     七年前的2002年，初入北京的广东富力地产，就以豪夺地王一时名震大江南北。当时富力以32亿元巨资中标当时在内地属于楼面地价最高、规模最大的公开招标地块项目——北京富力城，建筑面积139万平方米。

    此后，2004年8•31大限，土地招拍挂登上历史的舞台，土地市场一路升温，地王时代宣布到来，直到2008年全国市场陷入低迷，这一现象戛然而止。

    如今，狂热时代似乎重现，全国土地市场已经有一年多的时间没有如此激烈而热闹的场面了。北京市土地整理储备中心市场交易部部长雷蕾称，这样热闹而激烈的场面，是自2008年1月后第一次出现的。

    今年，土地市场溢价成交在3月份初露苗头后，4月份愈演愈烈。4月7日，温州原温州长运集团有限公司地块经过了1个多小时的争夺，以19607 元/平方米的成交楼面价格，成为2009 年的“单价地王”。4月28日，大连金赛置地有限公司以37.48 亿的总价拿下大连高新区庙岭村红凌路两侧7 宗地块，成为4月总价“地王”。

    重新卷入土地市场热浪的主角依旧是地产大鳄，4月份，金地以5.6亿元，溢价82%的价格击败10余家竞争对手竞得上海徐泾镇3号地块；万达斥资13亿接连在武汉、长春购地；绿地10亿获取上海松江、青浦两幅地块，其中一幅地块溢价36%。

“夺地大战”加速市场回暖？

   “地王”卷土重来，这种现象释放了怎样一种信号？地王最大的影响在其背后反映出的市场走向以及对市场预期的影响。

    近来，不少的京城业内人士都在揣测：广渠门外10号地溢价342%，接下来将推出的广渠路15号地等热点地块又该溢价多少呢？

    据北京国土局副局长曾赞荣介绍，社会关注已久的CBD核心区、广渠路15号、原洼里水源九厂东侧用地等热点地块将推向市场，同时二季度还会推出200公顷左右的轨道交通站点周边的土地，大兴线沿线将有5至6宗地块。（详见表1）

    从北京土地整理储备中心即将入市的地块分析来看，2季度即将入市土地数量多达35块，规划总建筑面积约为590万平方米，具有居住性质的土地有21块，规划总建筑面积约为370万平方米。目前6月份交易的土地多达14块，加上5月未交易完成的地块及近期新推的土地，6月北京有近30地块入市。

    可以预见，京城6月份将再次掀起土地供应的新高潮。

    土地市场是楼市的风向标。广渠门外10号地地王诞生后，区域的不少二手房买家开始涨价，部分富力城的二手房业主总价迅速提价5万元左右不等。有数据统计，从该地块成交后五天时间内，CBD区域二手房报价上涨1000元/平方米，平均价格达到16500元/平方米左右，涨幅达6.5%左右。
    近来，投资客也跃跃欲试。亚豪机构副总经理高姗分析，5月在自住需求放缓的情况下，投资需求出现升温趋势。从亚豪机构代理的近期开盘的金隅•可乐+、金泉时代两项目来看，投资客的比例约占到三成以上，该比例虽然未达到2006、2007年市场高峰期的水平，但也比2008年楼市低迷期有所回升。

    对于当前楼市的形势，业内人士有喜有忧。中国房地产研究会副会长顾云昌表示，现在还很难说楼市已全面回暖。而北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，房地产市场调整已结束，全年将呈“迅猛回暖”态势。 

    尽管业内对大势预判仍存在分歧，不过，5月27日，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%，出现1996年资本金制度建立以来的首次调低，无疑又进一步促进市场回暖。

    分析认为，部分观望的买家目前已可适时出手。不过，也提醒各位买家，在当下市场，更要注重项目的性价比，比如优质区位、交通便利的项目更为保值。

    注：与地王有关的报道，《楼市》近期刊物也有详尽报道，欢迎大家欣赏。