(城市规划与房地产系列之二)

近几年楼市升温，房地产的话题总是超级热门。吵得多了再也就没啥新意，万物归山，我想还得从房地产的本质说起，对探讨关于房产的本源为何物这个问题。前几天在博客里写了一篇“北京高房价源于不合理规划”，有不少朋友随后与我交流，表示支持这样的观点。
    这一周，受新浪房产博客抬爱要推我的博客周，故把我原本很长时间所想的一些关于城市规划与房地产的话题抖落出来，晒晒我的观点，在便与对此感兴趣的朋友们交流。不妥之处，请大家赐教。
    前两周潘石屹发篇博客文章，建议北京取消地面停车，之后被某知名的门户网站推在了首页上。老潘天天出来讲话，但这次讲的事儿，按北京话讲是纯粹——“没话儿搭拉话儿”，尽是废话！
    建议取消地面停车在北京怎么可能！首先北京机动车拥有数量与停车位数量严重不成比例，只地下停车场根本解决不了停车的问题，根本不符合北京的实情；二是市内有地下停车场的建筑多数只是近十年左右建成的，之前大部分建筑根本没有或者有极少的地下车位，连著名的王府饭店地下停车场甚至都象防空洞改造成的，又小而且还破；第三，想要解决北京停车难和道路拥堵问题，不在于地面还是地下停车，而在于城市道路规划以及管理合不合理，道路交通组织得当不得当；第四，从城市商业繁荣发展角度考虑，北京不是地面停车多了，而是挺宽的马路愣不让停车，导致沿街商业物业乏值不够繁荣，商家因此一个接一个倒闭，比如著名的平安大街、两广路，再比如老潘自己被套的前门商业街。
    道路交通条件上与我们形成反差最典型的是曼哈顿、香港这样的城市，人家街道只有我们北京道路的三分之一或四分之一宽，但交通没有我们这样的拥堵，而且马路边上还可以停放车辆。欧美国家许多老城市保护得好，老旧建筑不被破坏，道路仍使用以前的不能拓宽。在交通管理上他们多采用单向交通行驶方式经济手段对交通流量进行控制，以使交通顺畅。这样的管理马路很窄但却通畅。
    再看北京的平安大街和两广路，两条大街改造后都是上下行各三、四个车道，路边多数地方还不让停车，但也没觉着路有多通畅，白天一整天时间整个马路活象是一个大停车场。再从道路改造后对区域经济的影响看，整个一条平安大街上，到现在我们几乎没有见到一家生意红火的商家；两广路的“大都会”建成六、七年了，至今还有不少临街的商业房一直在空置。
    由于私家车过多，北京现在不管是开饭馆还是开商场，有一个前提就是——必须要有足够的停车车位。特别是临街商业如果没有停车场，很难想象能够生存下去，而这些临街商业没有地下车场，更不可能一、两里地之外停车再让客人走过来消费，大都多数只能靠店前地面停车。
国内房地产开发商大致分为两类，一类是开发住宅为主导的开发商比如万科、中海，一类是商业地产开发商比如万达、中粮。按类别划分，老潘应属于商业地产开发商，所以道理上应该对商业地产很精通。但事实却不尽然，从他这次所说的“取消地面停车”言论似乎就可以闻到“不熟”的味道，这还别说他的几个SOHO里商家经营实际的状况。
    其实，不只是老潘，我们放眼望去国内真正懂商业地产的开发商，以及懂得利用商业地产有效促进区域经济发展的政府实在是凤毛麟角。老潘于商业地产更大的错位是把应该持有的商业统统拿出来卖了，而更多不懂商业地产的开发商则是只看到有钱可挣，却不知道怎样手段去挣钱。
    坦率地讲，北京城市规划有很多地方存在着不合理性，宽马路、绿化带，以及建筑容积率控制等多给人以“华而不实”的映象。大部分旧城改造或新区开发后，宽马路、绿化景观带成为新区的象征，却唯独没有车位和商业用房所需的配套停车场。这样的规划约限从某种意义上讲是将商业物业置于死地。开车的人没有地方停车，行人与建筑底商的距离被层层隔断，这使得许多原本沿街有价值的商业用房变得冷冷清清，无人惠顾。
    2005年去纽约考察，整个曼哈顿岛的交通和商业给我留下极其深刻的印象和感悟。之后，老潘手下的许洋特别约我给他们《SOHO小报》写篇专稿，于是我就写了篇“街的尺度与商业物业价值贬损”文章给他们刊登，并同期刊载于我们《楼市》杂志卷首语和我的博客http://blog.sina.com.cn/s/blog_475ba29901000akl.html之上。这篇文章不知道老潘是否看过，更不知道他对此是何感悟评价。