都说这个冬天不太冷。确实，准备的过冬装备还没派上用场，就要迎来2014的新春了。与2013年匆匆告别之后，估计很多人都会说一句：2013，我很怀念它。尤其是地产人，估计都会深有同感。因为过去这一年，无论是对房地产行业而言，还是对开发商而言，都是高歌猛进的一年，都是充满回味的一年。

这一年，众多一线品牌开发商都是引吭高歌，意犹未尽，不乏有些还秀了秀花腔，有的在土地市场上飙了一下高音……其实当听众的也挺累，手心捏着一把汗，不知道下一曲又会是什么调，不知道新一年楼市又会演奏啥乐章。

过去一年，在政策向宽、经济回稳等宏观环境持续向好的情况下，一二线城市楼市回暖，“日光盘”、“地王”等现象屡见不鲜。房企逐鹿资本市场，争相上市或海外拓展。年终更有七家房企冲刺“千亿俱乐部”。但几家欢乐几家愁，有的三四线城市楼市惨不忍睹，可谓是“冰火两重天”。

对于新一年的楼市不少人充满期待，也有很多人心里没底，新年楼市的走势仍在云山雾罩中。有人在抛售内地房地产,有人在暗示楼市风险已高,有人在煞有介事地敲响楼市泡沫的警钟;另一面，市场依旧持续火爆的交易场景。两极分化的走向令2014的楼市愈加让人感到纠结。

历来楼市走势与宏观调控政策息息相关。十八届三中全会之后，政府对房地产调控的新思路使整个行业也在孕育未来发展的深度变革。新一届政府把“千方百计增加住房供应”放到了前所未有的高度。政府职能转型的提法意味着过去十年房地产行政性调控的淡出。房地产政策未来的最核心内容是建立行业健康平稳运行的机制，而不是行政性干预价格变动。“市场归市场、保障归保障”的路线愈加明晰起来。具体到政策表现上，预计未来短期内“限购、限贷”等措施不会退出，虽然紧箍咒还是得接着念，但毕竟已经是否极泰来了。只不过后期长效调控手段到底如何建立，大家还莫衷一是。

除调控政策影响外，对房地产市场起决定性作用的资金面也面临着重要变数。美联储联邦基金利率下调至超低区间，让很多人担心房企的融资成本和汇率风险大大增加。从国内的情况来看，近期投资和总投资增速下滑较快，而对应的利率却在明显上升。这就意味着，即使2014年宏观政策向好，房地产依然会面临高资金成本，甚至会在资金成本的压力下，造成供给紧缩。

目下看来，2014年一二线核心城市针对刚需改善型房产应该会成为市场关注重点，连带着土地市场也会热度不减；三四线城市如果需求不足以支撑的话，市场则有进一步遇冷的风险。但也不必对其太过悲观，十八大之后“新型城镇化”已成为国家的发展战略，加快城镇化离不开房地产行业的平稳健康发展，“新型城镇化”战略的实施，必将有利于房地产行业的发展。二三线城市众多新的刚需在等待释放，只要合理引导，这一市场发展潜力巨大。但如果再走上“鬼城”、“空城”的歧路，对房地产行业而言，不啻又是一场灾难。

其实在这几年电商对销售行业的冲击中，很多商家已经先期感受到了“灾难”的降临，有很多人开始未雨绸缪。阿里巴巴、腾讯，新兴的互联网企业在整个经济链条中所起的作用每日愈重，他们的创新精神让整个经济为之所动，引领了时代潮流，也创造出轻松超越地产商的巨大财富，且增速惊人，光腾讯的市值就已经近万亿，让曾经“财大气粗”的地产商们汗颜。在互联网时代浪潮冲击下，也许，地产商的蜕变就在眼前。

前不久万科的掌门人郁亮有言：“与其被别人革命，不如革自己的命”，他认为，新形势下房地产行业需要改变，需要革命。目前万科已经开始着手转型“城市配套服务商”并大力搞社区金融了。“双11”消费高潮凸显的网购时代，传统消费方式正发生翻天覆地的变化。但电商决胜“最后一公里”的终端，其实在于社区。进一步说，社区在未来成为最确定、最无法被替代、用户粘性最高的渠道。未来万科很可能会利用其物业较好的口碑，在诸如储蓄、住房抵押贷款、公用事业费代缴、各类理财产品 、保险产品的销售乃至社区电子金融服务网络等方面，谋求更广阔的生财之道。

目前大部分的房企还是只停留在拿地、卖房的传统模式中，干着泥瓦匠的活。未来，房地产开发的固有模式早晚会被打破，有远见的开发商一定会向物业经营服务、产业经营的方向转型，深入挖掘物业服务的增长点，为房地产的下半场做好准备。说白了，目前的房地产企业还都只是食草动物，即使体型再大也只是大型食草动物，只有把种群做大，才有机会不被这些来势汹汹的食肉动物分食。如果能像腾讯这些轻资产企业那样，把自己的业务彻彻底底融入人们的生活，利用科技手段，创造新鲜的价值，企业必然不愁立足和长远发展。

在移动互联网时代，具备互联网精神的小米公司，在竞争激烈的制造业“红海”中脱颖而出，就算是海尔这种传统的优秀企业，也已经在移动互联网时代重新改组。这种氛围中，已经有不少人开始担心地产传统模式能否存续，并开始探寻房地产行业在未来的生存之路。什么网上样板间，网上售楼处、网络游戏的植入和线上线下互动，通过网络手段聚拢客户并营造全新的购房体验的方式在日新月异的网络科技时代也已经不再新鲜。也有些企业开始琢磨房产智能化问题，开发和打造智能家居系统，可以智能到自动开关电器设备，定时或遥控启动家居电子系统，定制各种窗外情境和屋内的氛围，以及各种智能识别等手段，通过智能化来提高产品附加值……

成功的企业，理应在不同的时代做着不同的贡献，由此才有存在的理由和资本，而不是一成不变。而如果还是固步自封，甘做鸵鸟，在自己的世界里玩得嗨，全然不顾时代的变革，那早晚会被人革了命。

我们业内的众多好手已经在思变求进，亟需突破发展瓶颈的企业理应更需要放开眼界、扩宽思路、寻求变革。万科有银行了，有前后向一体化的资源整合平台，有类似工厂化生产的标准化，因而走在了其他地产商的前面。其他企业如果想要快速追赶，必须要改变现状，扔掉包袱，摒弃制约机制多、推动机制少的权利格局，给职业经理人松绑，给其活水，让其能放开手脚，如鱼得水，从而带动整个企业的活力，以图实现弯道超车。

2014，充满变数，如何应变，以不变应万变还是自我变革？考验我们胆识和智慧、信心和决心的时候到了。我对即将到来的春天充满期待，很难说，这会不会又是一个崭新时代的开启。