过去一年，地产人都蛮拼的。在这个掉了价的所谓的“白银时代”，领跑者已经率先举起变革大旗，汲取互联网思维精髓挑战传统商业模式，构筑未来十年新愿景；管理制度革命也如火如荼，有的下放权利，鼓励区域公司创新，有的尝试多业态，有的大刀阔斧实施“合伙人”制度，提高管理层的责任与公司的黏性；有的上天入地出海，不仅在国内适时拿地，还在海外大刀阔斧布局设点，中国地产商们已成功进驻马来、韩国、澳洲、美国、德国等外海市场；还有的在多元化方面发展更为迅猛，有的已将业务触角伸向文化旅游、快销、物流、农业、医疗、乳业及体育产业等多个领域。

在这个满是况味的下行周期，地产商们一方面要快速调整产品结构，积极采取灵活的定价措施，创造不俗的销售业绩。另一方面，也在不断寻求最佳拿地时机，不放过任何一次有利于企业长足发展的并购机会，可以说，不管地产商的业绩如何黯淡或靓丽，这一年过得都挺不容易。

不必讳言，曾被视为“暴利”的地产业盈利在逐年缩小，房地产投资也是连年持续不振，这一年以来，地产界人士均感受到“钱紧”，随着信贷回归偏紧的“新常态”，地产业景气度也大幅下降，国房景气指数一度降到历史底部区间。按说是“覆巢之下安有完卵”，但实际上还真有不少企业业绩光鲜，这就不得不让人唏嘘之后陷入思索。

也许行情本也没有那么烂。在1月21日召开的达沃斯论坛上，李克强总理明确表示，中国房地产市场的刚性需求是长期的。恰逢国家统计局刚刚公布了最新的70城市房价变化数据，总理此时的话语意味深长，给日渐消沉的市场来了一剂强心针。

经过几轮深入且持久的宏观调控之后，房地产市场也已经发生了深刻的变化。从数据上看，过去的一年里，新建商品房价格和交易量环比总体为下降趋势，房地产开发投资数据也在回落，这是房地产调控政策的显性效果。总理说，“房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的”。的确，这种调整是正常的市场行为，经过多年上涨，房价继续上行的市场基础已经不牢固，宏观经济变化、行业投资动力减弱带来市场盘整也属正常，不必过于悲观。另外，随着生活水平的不断提高，改善型住房需求的体量增长也很明显。再者，中国去年城镇人口又增加了1800万人，城镇化率又提高了1.04个百分点，目前的城镇化率在55%左右，这与世界发达国家城镇化率80%多的水平还有相当距离。所以，从这个层面上看，伴随城镇化建设脚步的加快以及人口生育政策的调整，中国房地产市场的刚性需求是长期的。

同时总理一直表态政府在加大保障房建设之外，还将加大城市棚户区改造力度。这就又会带来不同层次的需求，在政府保障范围之外，尤其是中高端产品线要交给市场解决，充分利用市场竞争与调节机制，实现房地产行业效益与公益的利益平衡，使生产者、消费者、管理者各自归位。毕竟房地产行业的超长产业链，对经济增长和充分就业的贡献度不可忽视。房地产市场低迷对整体经济的危害也不可不防。因而，总理所说“平稳健康”是未来调控政策的关键词，也是目标和方向。

当很多地产商为钱袋子发愁时，等来了1月14日住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。在房地产库存高企、融资难的大背景下，住建部再次提及REITs，这使得市场对一直方兴未艾的房地产资产证券化业务再次燃起希望，多位地产和金融界人士认为，住建部此次发文可能将成为中国内地真REITs业务的起点，虽然有待时日，但至少让我们看到了更多的希望。

如是，房地产的冬天似乎已经有了初春的迹象。媒体报道近期百姓对于不动产的投资意愿也随之有所回升。从城市看，投资意愿还出现了核心城市与非核心城市的分化。核心城市房地产需求相比非核心城市更加稳定，库存压力更小，核心城市不动产投资意愿貌似回到了景气区间，而非核心城市则依旧在不景气区间徘徊。而事实上那些曾经聚焦三四线城市的房企们，也纷纷抢地挺入北、上、广、深，而在这里本来就有项目的又想要扎得更深。整体来看，行业的聚焦点是回归一二线核心城市。

面对目前市场生态环境的变化，地产商们在收缩战线的同时也在琢磨如何转型和做更深调整。目前，依靠资源占有便能享受到较高的收益的时代正在成为过去时，向土地要效益的日子已经越走越远了。尤其是在当下，市场变化之大已经让企业到了不改变就被淘汰的境地，需要企业对内练好内功，调整好架构，精兵简政，适度放权，抓好效能，精细管理，流程再造，同时控制好管理费用，降低不必要的成本支出，优化管理程序，通过增加产品附加值为企业创造更高的收益。而对外则需要主动出击，积极融资，适时调整战略纵深。“伤其十指不如断其一指” ，在目前的形势下，好的地产商也应该集中优势兵力抓好战略重点，轻装上阵，集中击破，该回归一线的回归一线，该抓好核心的就别在别处分散精力和财力。尤其不能陷入求大求全的误区，而应保持比较优势，扬长避短，进一步强化核心竞争力。

目前国内大型开发商大多都已积累了大量的持有物业，但近两年来，这些开发商已将“轻资产”提上日程。万科早在2013年便开始将持有物业的股权售出售，自己负责操盘管理运营，实现商业地产资本化。就在前些天，万达也联合四家机构拟投资240亿元人民币，建设约20座万达广场，据说未来还会与多家海内外大型投行、保险公司和基金合作。