“吸取2009年下半年房价报复性上涨的教训，不仅要控制购买需求，更要采取切实办法将商品房有效供应提高上去，避免房屋存量过低，一旦短期政策取消，市场出现报复性反弹，出现房价过大起伏。”做出这一提醒的，是中国房地产业协会副会长朱中一。近日，因为顾虑“国十条”、“京十二条”等房地产新政对抑制需求打压较大，对有效供给保障不足，一些业内人士均怀有“报复性上涨”的担忧。（《21世纪经济报道》5月7日报道）

    这样的担忧，当然有一定的道理。一系列的房地产新政，主旨其实都是围绕着“限制炒房”而展开，非理性需求被抑制，当然会在一定程度上形成观望情绪，但是当前存量房和开发力度的不足，也是有相应的数据支撑的。类似房子这样的商品，价格向来都以供求关系来主导，只有在“求”小“供”大的时候，房价才能真正下跌。“供求双降”之下，房价的下跌预期就不可能很高。

    但是，这样的担忧，也有一定的武断。这主要是因为当前的情况，和2009年报复性上涨之前有所不同。而最大的不同，就是政策保障房的供给力度比较大。仅以北京为例，2010年政策性住房建设用地占全市住房供地50%以上，计划新开工建设和收购政策性住房13.6万套，占全市住宅新开工套数50%以上，竣工政策性住房4.6万套。《中国青年报》5月5日在《北京房价面临报复性上涨压力》中预言：如果京城每年新增十万套保障性住房供应，房市价格将应声而落。从各方面信息综合分析，这个预言有一定的可信度。如果把这个预言和北京市的保障房建设力度联系起来看，“报复性上涨”的可能性，是要打折扣的。

    当然，上述政策保障房的建设与分配，还仅仅停留在计划层面，落实中还有很多未知因素在左右着“报复性上涨”能否预言成真。在建设上，公益性很强的政策，面临市场化开发的利益冲突，保障房用地流拍现象，就是这一冲突的典型体现。那么，政府又该如何解决开发商对政策保障房开发热情不高的问题呢？在分配上，政府同样面临保障谁、保障什么、怎么保障等问题，无论在思路上，还是机制上，目前都还有太多的欠缺。政府如果在这些挑战面前总是被动，所有的调控努力将前功尽弃，“报复性上涨”肯定会不请自来。

    我个人认为，未来房价是否会“报复性上涨”，并不是调控的根本问题。如果我们从民生住房和商品住房“双轨”视角来理解，只要把政策保障房这一“轨”的问题真正解决好了，商品房那一“轨”即使真的出现了报复性上涨，其实也没那么可怕了。因为百姓的住房基本保障解决了，房价再涨，也是有钱人之间的炒作游戏。和普通百姓关系不大，也就不值得关注，因而算不上多大的社会问题了。