在房贷新政的助力下，刚刚过去的10月楼市终于火了一把。CRIC的统计数据，10月份，广州住宅类物业（含住宅、别墅、公寓，下同）共成交8771套，创今年以来的最高位。那么，开发商是否可以就此松了一口气呢？从10月底的库存数据反映的情况来看，现在乐观恐怕还为时尚早。

CRIC的数据显示，尽管10月份广州住宅类物业成交量创新高，但是由于与此同时市场的供应量高峰，截至10月底全市住宅类物业库存达到106002套之多，比9月份还多了近一万套，这是2013年以来的最高值。如果按照过去6个月的平均去货量估算，当前广州住宅类物业的库存去化周期高达18个月，比9月份多了1个月，比今年年初更是多了8个月之多，市场的去化压力可谓一点也没变小。事实上，我们也看到，10月成交量激增的背后，是10月份的成交均价环比下跌了6.7%，如果没有“以价换量”，单靠房贷新政还不足以令到市场有如此强劲的反弹。

当然，乐观一点看待，如果我们用更贴近当前市场的当月成交量与当月库存量来计算去化周期，我们也会发现由于10月份成交量的攀升，按此口径计算的去化周期在10月份有明显的回落，只需要12个月。市场经济的商品价格由供求关系决定，一般来讲，我们认为楼市的去化周期如果超过12个月，即表示楼市有明显的降价压力，这也是二季度以来楼市价格开始从局部调整走向下半年的全面调整的关键因素。而以10月份的库存回落至12个月的去化周期来看，尽管10月份的成交量有传统旺季叠加房贷新政的作用在内，我们还是可以看到房价调整接近底部的趋势。也就是说，随着“金九银十”供应旺季的过去，随着房贷新政对需求的释放，随着限购政策退出的时间点逐渐接近，楼市成交量的复苏是大概率的事情，而楼市库存也有望逐渐减少，去化周期也将从目前的高位缓慢回落。

    此外，从各个行政区域的情况来看，截至10月底，按照过去6个月的平均去货量计算，去化周期超过20个月的分别有越秀、天河、南沙、花都和海珠，全市去化周期最短的是荔湾区，但也达到了12个月。由此可见，当前楼市的去化压力仍然较大，开发商仍需继续坚持“以价换量”，鼓励购房者入市。但从未来的趋势来看，如果按照10月份的成交量计算，荔湾、从化、黄埔、白云的去化周期只有7-9个月，有望率先触底，番禺、南沙的成交量如果能延续10月份的回升趋势，也将得到显著改善。

综上所述，笔者认为，10月份广州楼市的成交量的意义不仅仅在于创下了年度新高，更在于宣告坚持多年的楼市调控政策已经进入实质性放松阶段，并且按照限购退出的大趋势，此类放松调控的举措还将陆续有来。对于广州楼市来讲，这意味着楼市将从之前“量价齐跌”的阶段过渡到“量增价稳”的阶段，新的楼市周期已经开启。对于购房者来说，把握了趋势也就把握了机会，这或许是本轮调控给购房者提供的最后的“购房窗口期”。（文/房价点评网广州高级分析师 肖文晓）

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