3月份的“末班车行情”结束，广州二手楼市也交出了一份劲爆的答卷。根据满堂红地产的统计数据，3月份的二手住宅成交宗数是2月份的4.3倍，是去年3月份的2.3倍，成交量创2011年限购以来的最高峰。价格方面，3月份的二手住宅成交均价为17097元/平方米，环比下跌1.4%，但仍处历史第二高位，可谓“量增价高”。

刚需抢闸  各区楼价涨声一片
分析显示，尽管3月份全市的二手住宅成交均价环比略有下跌，但这主要是由于番禺、白云等楼价相对较低的区域成交占比提高的缘故，从各行政区的统计来看，原八区的均价环比、同比均呈上涨状态，其中环比涨幅最大的海珠区，为19613元/平方米，环比上升7.8%；同比涨幅最大的是荔湾区，为17168元/平方米，同比上升35.2%。各个区域之中，越秀区继续以22795元/平方米的均价高居榜首，天河以20578元/平方米的均价紧随其后，是全市二手楼价最高的两个区域。

从满堂红的成交数据可以看到，3月份番禺、白云等楼价相对较低的区域的二手房卖得更火，主要是因为个税新政的消息出来后刚性需求的心情更为焦急，而他们能接受的房价并不高。据统计，首次置业者在目前的二手楼市的比例占到了六七成，而由于现在业主交易普遍要求实收的关系，他们非常担心个税新政实施后增加的税费会转嫁给自己，于是纷纷出动买楼。相对而言，可租可售的业主心情则要淡定一些，即使原本有部分持有多套房的业主想尽快套现，见到买家群情汹涌也会打消降价的念头，因此3月份二手房成交价普遍有所上涨。满堂红针对议价空间指数的监测也显示，3月份的议价空间只有2.8%，虽然比2月份的2.3%的略高，但是已经连续三个月停留在卖方市场的区间（议价空间低于3.5%即判定为卖方市场格局）。此外，3月份涨价成交的个案比例也达到了12.3%，创23个月以来的新高，是去年同期涨价比例的两倍多。

个税新政  老业主比新业主更紧张
倘若实施“按所得20%计征个税”的新规，受影响的不仅仅是那些出证未满5年的二手房，实际上，由于国家规定只有“房产证满5年并是家庭唯一住房”的房产才可以免征个税，因此如果不是家庭唯一住房，持有5年以上的二手房由于升值幅度更大，影响也更深。根据满堂红地产的统计，在广州的二手房源之中，有将近一半房源的持有年限超过5年，但是其中业主持有不止一套物业的比例又占到了大约一半。对于这些业主来说，尽管他们同样可以在个税新政后将税费统一转嫁给买家，但是由于金额巨大，买家通常无法接受，因此他们同样会面临卖房难的难题。因此，在3月份卖楼的业主当中老业主的比例明显要较以往高很多。统计显示，3月份成交的二手房当中，有61%的房源属于持证5年以上的老业主，而这一数据在2月份只有54.4%，总共提高了6.6个百分点。

值得注意的是，从议价空间来看，不同持有年限的业主的心态也有微妙的差异，数据显示：3月份，持有房产不足5年的业主的议价空间为2.67%；持有房产5-10年的业主的议价空间为2.74%；持有房产10年以上的业主议价的空间为3.20%，由此可见，如果业主持有的房源是非唯一住房，持有年限越长业主的心态越弱，反而更加愿意降价出售。

综上所述，虽然个税新政对于投机性购房有一定的抑制作用，但是无论是对急需买房的刚性需求，还是那些以长线持有为目的的合理的投资性需求都有较大程度的误伤，并非解决高房价问题的良方。房价问题宜疏不宜堵，政府只有通过增加供应（而不是通过增加交易成本变相减少存量房的供应）、疏导需求（让闲散资金在实体经济有更好的投资去处）才有可能实现标本兼治的目的。

展望4月份的二手楼市，由于3月份透支了楼市相当部分的需求，加上地方细则落地后市场的观望情绪以及清明淡季的影响，预计成交量至少要比正常月份（即2012年第四季度）下降三成左右。如果个税新政以及二套房贷这两只调控的靴子同时在4月落地，成交量下降的幅度还要更大一些。（满堂红集团研究部副经理 肖文晓）