经历了3月份的小高潮，4月国内各大城市的楼市普遍略显淡静。刚刚出炉的全国各地的楼市报告显示，大多数主要城市的成交量环比都有两到三成的下滑4月市场成交放缓是有客观原因的：一方面，清明节气并不符合中国人买房的传统观念，所以我们看到清明假期过后市场的网签量才逐渐上升；另一方面，经过2、3月份的“以价换量”，市场已经消化了一批需求，楼市新一轮的蓄客需要时间，而开发商也需要时间来筹划五一这场楼市大戏。因此，四月份的平静不是因为市场就此睡着了，而是为了能在五月份更好地发力。

    如何发力呢？方向其实已经很明确，既然限购、限贷等调控政策没有丝毫松动，那么市场就是一个刚需主导的需求格局。因此，今年楼市要想好过一点，关键就要看能不能把刚需解放出来。事实上，有关方面对此也在有意无意的“帮忙”，鼓励大家这么做。比如，首套房的85折利率优惠已新恢复。再比如，近日武汉、南京等二三线城市提高了住房公积金的贷款额度，等等。因为，房地产成交量下降后，由于来自土地出让和房地产相关税收的收入也在大幅减少，地方政府也相当难受。而既然限购、限贷的红线已经被多次证明不可触碰，那么解放刚需就是唯一可以放手去做又不用担心政治错误的“救市”举措。

    所以，楼市主打刚需如今已是公开的秘密。刚刚到来的5月份，我们看到开发商为了抢收刚需市场，更是一改近年来大户型当道的格局、纷纷改为加推中小户型，并且加大了折价的幅度。一些原本可以卖高几千元每平方米的楼盘，为了避免出现滞销风险，宁可低价出货，一方面热销保证了资金回笼的效果，另一方面也为后期产品的销售策略争取了更多的主动权。

    而从统计数据来看，开发商的这种小心谨慎其实不无道理。在广州，尽管楼市在春节后迎来了一波小阳春，但是随着新增供应的增加，到五一可售货量已经突破5.8万套，逼近去年年底6万套的峰值，库存压力依然很大。而另外一组业内披露的行业数据则显示，在国内近140家上市房企中，已经公布年报的125家企业，合计负债达到了创纪录的1.33万亿元，同比上涨幅度为31.7%，行业负债率也达到72.1%，创下历史新高。

    开发商卖房的困扰对于中介来说却是市场的机遇。为了更有效地争夺买少见少的客源，目前很多新开的楼盘都放下了身段，改变了以往靠售楼部卖楼的方式，开始全面接纳一二手联动的销售模式。而对于急于在处于低谷的二手房业务之外寻找新的业务突破点的中介来说，“一二手联动”更是一块不可不争、不得不争的蛋糕，并且相当肥美。因此，一二手联动毫无疑问是今年开发商抢收刚需的最佳手段之一。（文/肖文晓）