受调控政策的影响，一度有“金九”之称的9月份不仅一手楼市风光不再，二手楼市亦冷淡收场。满堂红地产的成交数据显示，9月份，广州二手住宅成交宗数环比再次减少7.7%，较去年同期下降五成多；成交价格则继续高居不下，为14617元/平方米，环比微升1.5%，同比上升27.1%。
 

一手推货分流二手客户  “次新房”最受影响
    阳光家缘的统计数据显示，目前，广州十区二县的在售楼盘达1000余个，可售货量约5万套。如此大的供货量，再加上调控政策的影响，今年的“金九银十”已经成为开发商名副其实的“促销季”。与此同时，由于现在一二手楼市的置业者趋于同质，一手优惠促销对二手的冲击也越发明显。满堂红研究部发现，9月份，广州二手楼市的看楼客环比减少了17.9%，盘客比则从1比4.2降至1比3.8。比如，番禺区在9月份有多个新盘面市，直接导致二手客户分流了四分之一左右。由此可见，9月份二手楼市成交量的下滑在情理之中。
    满堂红研究部认为，虽然现在中心六区以及番禺区的一二手均价差距普遍都在5000元/平方米以上，但是就楼龄在5年以内的“次新房”而言，其差距一般不会超过2000-3000元/平方米。如果再加上10%左右的交易费用，“次新房”的价格与优惠后的一手楼价相比确实不占什么优势。因此，如果“次新房”的业主想要把房子快点卖出去，依靠目前平均-4.5%的议价空间显然还不足够，让价幅度至少要达到8%到10%左右才能吸引买家关注。

二手楼价高位震荡  原八区涨跌各半
    9月份，广州二手楼价高位震荡的趋势未改，总体为14617元/平方米，环比上升1.5%。 原八区（不含南沙、萝岗）之中，越秀区以20544元/平方米的成交均价高居榜首，天河区紧跟其后。需要注意的是，以环比来看，9月份越秀区、天河区、海珠区以及番禺区的二手住宅成交均价有所上升，荔湾区、白云区、黄埔区以及花都区的成交均价则有所下跌，反映了目前二手楼市买卖双方展开价格拉锯战的现实。而从数据也可以看出，像越秀区、天河区这样的中心区域，因为一手供应少，即使在调控下其楼价亦比较坚挺，而花都区、黄埔区等区域因为容易受到一手楼市的冲击，价格则有率先松动的可能。

一次性付款比例飙至4成  套均成交面积缩小
    值得注意的是，在9月份满堂红的成交数据当中，一次性付款购房的比例飙升至40.4%，这是近两年来未曾有过的现象。一般而言，广州二手楼市一次性付款购房的比例都在30%左右，此次攀升至40%以上与目前银行的信贷政策收紧有很大关系。据了解，目前各大银行已经基本取消了首套房贷的优惠利率。以建行为例，首套房贷只有通过其内部平台申请贷款才能享受上浮5%的“优惠利率”，否则一律上浮30%。业内人士预计，进入第四季度，银行信贷额度紧张的局面会更加严峻，这对楼市刚性需求的购房计划难免造成冲击。
    此外，从套均成交面积来看，9月份二手住宅的套均成交面积为72平方米/套，比8月份降低了4.5平方米/套，套均总价因此降至105.5万元/套，比8月份低了4.6万元/套。根据满堂红研究部的统计，由于调控政策对置业人群的影响，今年以来二手住宅的套均成交面积呈逐渐缩小的趋势。以第三季度为例，90平方米以下的中小户型的成交比例就比第二季度提高了4.4个百分点，达77.3%。不过即便如此，9月份的套均面积变化幅度依然显得夸张，应该与房贷收紧后置业者购房面积受限有关。

黄金周成交低迷  年底或现转机
    成交数据显示，10月1日至7日，经满堂红地产促成二手住宅买卖宗数比去年同期减少近三成，成交均价为14920元/平方米，较9 月同期上升7.1%，同比上升36.4%。由此可见，黄金周期间二手楼市成交依然低迷，而价格继续在高位运行。满堂红研究部分析，从国庆前夕和国庆期间的推盘情况来看，多数楼盘的发售价格都低于原先的市场预期价格，“89折”、“9折”等高折扣重现楼市，反映了开发商尽快出货的心理。对于二手楼市而言，尽管一手楼盘的优惠促销有可能导致“一二手倒挂”，影响“次新房”的成交，但是毕竟二手楼市还有很多旧楼可以选择，相信国庆之后还是会有很多置业者发现一手价格仍然偏贵，因此坚定购买二手楼的计划，预计年底二手楼市的成交量会有一定回升。

（满堂红研究部 肖文晓）