轮番调控之下，10月份的广州二手楼市终于出现了新的变化。满堂红的成交数据显示，尽管全月二手楼价仍然维持了前期上涨的惯性（环比上涨2.0%），达到11730元/平方米，但是成交量已经应声下降，宗数减少20.2%。特别是广州版“限购令”出台之后，二手楼市每周的成交量降幅逐次加深，其中最后一周的成交量环比减少了5成，显示调控的影响不断扩大。

需求受挫盘客比下降

根据满堂红研究部的统计，7-10月份广州二手楼市的客盘比依次为4.1、5.5、5.6和4.7，形成了一个抛物线走势，恰恰与二手楼市近期的走势相吻合。据悉，4月中旬的调控出台之后，广州二手楼市在5、6月份一度进入了集体观望的低迷期，但是从7月份开始调控对市场的威慑力逐渐减弱，市场迅速迅速止跌反弹，直到9月29日限购新政出台楼市温度才又降了下来。

满堂红的统计数据显示，广州版限购令公布之后，二手楼市的看楼客数量减少了三成左右，不仅买家观望不前，业主因为担心“卖了买不回来”，也出现了严重的惜售心态，成交量随之大幅下降。成交数据显示，以5天为一个周期，限购令出台之后第一个周期的成交量环比减少两成，第二个周期的成交量环比减少三成，第三个周期的成交量环比减少五成，显示新政对市场的影响在不断加深。

刚性需求无奈高位入市

满堂红的分行经纪反映，本次限购令的力度空前，不仅部分买家大受影响，业主也因此产生了严重的“惜售”心态。由于担心房子卖掉以后再次买房要受二套房贷或者第三套房停贷等政策的影响，一些业主反而产生了“奇货可居”的心态，不仅不愿降价卖房，而且还要买家出高价才愿意卖房。对此，二手楼市的刚性需求颇为无可奈何，却不能不接受，这也是本月二手楼市“量减价升”的重要原因。

满堂红的成交数据显示，由于投资性需求和改善型需求的观望气氛，10月份二手楼市里面的小户型和大户型成交比例均有所减少，而70-90平方米的中等户型比例则出现了上升，达到了36.5%，比9月份提高了8.1个百分点。刚性需求正是70-90平方米二手房的主力购买对象。成交数据还显示，10月份总价在100万元/套以下的二手房成交比例为67.4%，占大多数，其中最受欢迎的60-80万元/套的二手房成交比例为23.0%，比9月份提高了1.8个百分点。

展望后市，由于本次新政力度空前，在给房地产市场降温、抑制楼市投资投机气氛的同时，个别条款亦对市场上的刚性需求产生了“误伤”。而限购令下业主“惜售”心态的产生，亦使市场上存量房源的供应环节出现阻滞，不利于市场流通。预计，随着新政影响的加深，二手楼市在11月份这个亚运月的成交会继续降温，但是由于一手开发商降价压力不大以及二手业主“惜售”的心态，二手楼价年内仍将维持高位小幅波动的态势。

（满堂红研究部 肖文晓）