根据广州市国土房管局公布的数据，2010年上半年，全市十区二手住宅交易登记面积为426.76万平方米，同比增加13.2%，二手住宅占整个住宅交易市场的比重为56.2%，市场份额与年上半年相比提高了9.4个百分点，已经超过一手住宅成为市民购房的重要选择。价格方面，根据满堂红的成交数据，上半年二手住宅的成交均价为10361元/平方米，同比上升35.8%，上涨幅度较大。

满堂红的成交数据显示，进入2010年，广州二手住宅成交均价在2月份突破万元大关之后，此后基本上在10000-11000元/平方米的范围内波动，呈现高位振荡的态势。值得注意的是，二手住宅成交均价在4月份达到10845元/平方米的新高之后，由于以“4.15新政”为代表的新一轮宏观调控拉开帷幕，二手楼市在二套房贷等空前严厉的调控政策下成交量迅速萎缩，5、6月份的成交量比新政之前减少了近50%，价格上涨的趋势也因此戛然而止，出现了小幅回落。

分区域来看，2010年上半年，全市二手住宅成交均价最高的是越秀区，为12985元平方米，同比上涨33.1%，环比上涨9.8%。此外，成交均价突破万元的还有天河区和海珠区，分别为12368元/平方米和11736元/平方米。统计数字显示，上半年价格同比最大的是海珠区，涨幅达到41.6%，其它区域的同比涨幅普遍也在30%以上。而从环比的情况来看，上半年广州的二手住宅成交均价环比上涨12.4%，显示在“4.15新政”之前二手楼价延续了过去一年广州楼价的上涨趋势，直到“4.15新政”之后价格才渐渐走向平稳。

租赁市场方面，由于旧城改造、城中村改造的拆迁带来的换房需求以及应届毕业生带来的新增需求，上半年广州住房租赁市场需求旺盛、成交火爆。根据满堂红的租赁成交数据，上半年全市的二手住宅租赁均价为31.2元/平方米/月，同比上涨14.1%，其中中低价位、中小户型的租金上涨较快。全市的各个热点租赁区域之中，“寸土寸金”的越秀区以39.1元/平方米/月的租金高居榜首，而位置相对偏远的番禺区和黄埔区租金相对便宜，分别为19.3/元/平方米月和19.4元/平方米/月，仅为越秀区租金水平的一半左右。

总体而言，上半年广州二手楼市“量增价升”，以“4.15新政”为转折点，呈现“先热后冷”的市场特点。与此同时，二手楼价的走势也从新政前的“稳中有涨”转变为新政后的“高位徘徊，小幅下跌”。展望下半年，政府尽管面临经济维稳的困难局面，但亦清晰地表示针对楼市的调控不会放松，并对调控之后可能对经济造成的影响有了充分评估。例如，在预估到商品房开发投资有可能减少的情况下，大力加强保障房的开发建设，最大限度地削弱房地产开发投资规模减少对经济可能带来的不良影响。因此，下半年政策放松的可能性不大。综上所述，个人认为，在调控的氛围下，预计下半年市场将是一个买家握有一定主动权的市场，而卖家则会在价格上有所让步，从而“以价换量”。此外，鉴于下半年楼市的新增供应比较有限，而等待“入市抄底”的需求非常旺盛，预计楼价小幅回落之后即会有大量的需求入市，从而使楼价得以保持稳定，因此下半年楼价的调整幅度不会太大。

具体而言，在调控政策得到消化之后，广州二手楼市有望在第三季度打破“4.15新政”之后的观望僵局，走向新的稳定。初步预计，下半年二手楼价将会较新政前小幅下跌，幅度在5%-10%左右，而成交量有望随着观望气氛的减淡逐渐恢复到新政前7成左右的水平。（满堂红研究部肖文晓）