7月二手楼市成交量触底反弹  均价止跌微升

    二手楼市成交量在6月份止跌回稳之后，7月份触底反弹。满堂红地产的统计数据显示，7月份全市二手住宅买卖成交宗数环比增加8.3%，是新政后成交最多的月份，但与新政前仍有三到四成的差距。与此同时，二手住宅成交均价也改变了新政后连续下跌的颓势，环比上涨2.6%，为10717元/平方米。

    租赁市场方面，7月份全市二手住宅租赁宗数环比减少0.9%，租金继续维持上升势头，为35.18元/平方米/月，环比上涨5.8%，同比上涨16.1%。

成交量触底反弹  改善型需求入市

    成交数据显示，除天河区环比减少一成以外，7月份其它各区的二手住宅买卖宗数均较6月份有所增长。其中，荔湾区和海珠区都增加了两成左右，黄埔区也有明显增长。分析原因，天河区的成交量主要受制于其较高的楼价水平以及投资气氛，其它区域的反弹则赖于部分刚性需求结束观望后的释放。在此之中，荔湾区由于在6月底高价出让了芳村高尔夫球场的两个地块，因此大幅拉动了芳村的二手房成交，7月份不仅买卖宗数增加了20.4%，均价亦上涨了4.7%。黄埔区方面，6月份该区的均价虽然逆市创下新高，但是也因此成交量也因为“有价无市”降到了低谷，本月均价回调之后成交量随之大增。

    值得注意的是，一向楼价最为坚挺的越秀区的二手住宅均价在7月份下跌了8.2%，为12679元/平方米。根据成交数据，越秀区均价下跌的原因与成交的二手房主要是旧式楼宇有关，而以往大受欢迎的次新房本月成交不多。据悉，越秀区的次新房成交减少主要是因为业主“物以稀为贵”不肯降价，而客户则希望价格能便宜一些，因此买卖双方僵持不下。

    不过，从全市范围来看，7月份的中高端楼盘有成交增多的迹象。例如番禺区，由于本月成交主要以大型楼盘的中高档物业为主，因此均价环比上涨14.3%，达9065元/平方米。此外，套型面积数据也显示，7月份全市120平方米以上的物业的成交比例为9.0%，比6月份增加了2.5个百分点。从分行了解到的情况来看，大户型的成交增多与商业银行二套房贷政策落地后房贷审批流程逐渐恢复正常有关。事实上，改善型需求所青睐的中高档物业的成交增多亦是本月二手住宅均价得以上涨的重要原因。

2010年7月份各区二手住宅买卖宗数、买卖均价环比变化情况：

来源：满堂红研究部

卖家出货意愿不一  租赁放盘增加两成

    从放盘情况来看，满堂红地产的统计数据显示，7月份二手住宅的买卖放盘量环比增加0.1%，总量与上月基本持平；二手住宅的租赁放盘则环比增加了20.2%，增长较为明显。

2010年7月份广州各区二手住宅放盘量环比情况：

来源：满堂红研究部

    具体来看，买卖放盘方面，数据显示，越秀、荔湾、海珠这三个区域的业主放盘意愿有所提高，其中越秀区放盘量环比增加12.1%，增幅最大。与之相反的是，天河、白云、黄埔、番禺的放盘数量则出现了减少，尤其是黄埔区，放盘量减少了17.7%，非常明显。由此可见，目前业主对于后市的看法存在分歧。总体来看，高楼价区域的业主对于楼市成交量的减少更加敏感，因此出货意愿较强。

    此外，租赁放盘方面，数据显示，7月份全市各区的租赁放盘数量环比都有增加。其中，白云区的放盘量增加了40.7%，荔湾区的放盘量增加了32.5%，增长较多。经纪反应，近期由于二手住宅买卖成交低迷，市场上“转售为租”的业主增多。此外，租金的上涨亦大幅度提高了业主将房屋出租的积极性。值得注意的是，从近期的租赁成交来看，目前租客有从天河北、老城区等传统中心区域向白云、黄埔等周边区域分流的趋势，其间租金的杠杆效应起到了很大的作用。

（满堂红研究部 肖文晓）