最近大家都在说租金上涨，没错，根据满堂红地产的成交数据，2010年上半年，广州市二手住宅总体（不含南沙）平均租金为31.2元/平方米，同比上涨14.1%。广州租金自2009年4月份的阶段性探底之后（当月平均租金为27.1元/平方米/月），在2009年下半年开始加速波动上涨，到今年4月份一度涨至32.3元/平方米/月的峰值，之后两个月又稍有回调。

    为什么5、6月份会回调呢？我之前说过，本轮租金上涨的因素有业主成本因素（楼价成本和物价成本）、有需求因素、有炒作因素等。我亦说过，本轮租金上涨起于2009年的年中，到今年上半年年套均月租已经稳定在2200元/月左右。也就是说，实质上进入2010年，广州整体租金已经进入一个相对平稳的阶段，近几个月的上涨属于结构性上涨而非与去年下半年一样的全面上涨。我还说过，本次上涨的主要是中低价位、中小户型的房源，因为城中村改造和毕业生租房这两个短期因素所释放的需求的就是该类物业。5、6月份的租金回调就是因为中等户型和大户型的平均租金下跌了。

    从这个图表我们可以清楚地看到，目前广州二手住宅租金无论户型大小均较去年有一个明显的升幅。这种普遍性上涨的原因我在之前已经分析过很多，这里就不再重复。我要强调的是，在4.15新政之后，也就是今年的第二季度出现了新的市场变化，那就是60平方米以下的小户型租金环比继续上涨1.7%（升幅较去年已经趋于平缓），60-90平方米的中等户型租金环比基本持平（轻微下跌0.5%），90-120平方米的大户型租金环比下跌2.0%，120平方米以上的超大户型租金环比下跌2.7%。也就是说，从环比来看，今年第四季度只有60平方米以下的小户型租金是上涨的，60平方米以上的户型平均租金是下跌的，而且户型越大，租金的跌幅越大。

    分析到这里，结论已经呼之欲出：大家可以想想，5、6月份二手楼市的买卖成交量水平与新政前相比下跌了5成，买卖的低迷必然会导致部分业主转售为租，从而增大市场的租赁房源供应。而买房的人无论之前是租是买，又基本上都是有房子住的，因此新政也不会带来大量的新增需求。以上也就是我为什么一直对“新政推高租金”的观点不屑一顾的原因。事实是，新政之后，由于市场上的出租房源增多，租金反而有了下跌的压力。

    那么，什么房子的租金最可能下跌呢？当然是大户型。这一点，大家想想最近几年广州中心城区一手楼供应的户型结构就会明白。一手楼的户型越做越大、楼价越升越高，租金总价就越高。租金越高，离普通租房人群的距离就越远。也就是说，现在市场上出租的大户型房源多了，租的人却没见增多多少，如此高处不胜寒，租金即使被炒起来迟早也要跌回去。

    而小户型呢，与大户型恰恰相反，本来就是最为热租的户型，现在供应少了，需求却越来越多（外来人口不断增加），供不应求租金自然上涨。加上现在城中村改造，本来由城中村分流的租房人群又不得不被推向商品房租赁市场，更加加大了租赁市场的压力。讲到这里，90/70政策严格执行的重要性也就出来了。

    最后，拜托说什么“中介推高租金”、“新政推高租金”的各路神仙，少点信口开河，多点数据分析和市场常识。假如不了解实情，选择沉默至少不会添乱啊！(文/肖文晓）

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