广州住房租金变动情况及原因分析  

一、2010年3、4、5、6月份住房租金变化情况

（1） 2009年以来广州住房租金变动情况：

如图所示，本轮广州住房租金的上涨起于2009年年中，期间由于季节性变化等因素有波动，但是总体呈加速上涨趋势，目前租金水平已经突破30元/平方米/月。

（2） 3、4、5、6月份环比、同比情况：

数据来源：满堂红研究部

二、变化的原因

促成本轮国内城市住房租金上涨的因素很多，其中既有共通因素，也有个别城市的异常因素。满堂红研究部认为，宏观调控后“部分购房人由买转租”的因素并不明显，论据是绝大多数买房人在买房之前都已经租了或者买了房子，虽然有个别人因为结婚等特殊情况可能会出现重新租房的需要，但是该类新增需求数量有限，再加上宏观调控之后转售为租的业主增多，两者相互中和，难以对租赁市场产生大的影响。同时，就广州这个中介之间竞争激烈的成熟市场而言，亦不存在个别中介垄断房源推动租金上涨的可能。事实上，根据满堂红的监测数据，本轮广州住房租金的上涨起于2009年的年中，并非是今年宏观调控后才出现的新现象。

满堂红研究部认为，本轮广州住房租金上涨的因素主要由“成本转嫁因素”、“需求集中释放的短期因素”以及“媒体炒作”等其它因素构成。在此之中，成本因素（即房价上涨带来的业主供楼成本增加以及通货膨胀带来的业主生活成本增加）是业主提高租金的内在动机，城中村改造以及大中专毕业生走向社会所释放的租赁需求则是造成目前市场供求关系紧张的短期原因，以上两个原因也是近期广州租金上涨的主要原因。

（1） 成本转嫁因素：

1、房价上涨，业主转嫁供楼成本

2009年1-5月，广州一手住宅成交均价在8000-8500元/平方米左右的低位徘徊，“五一”黄金周后楼价开始快速上升，并在12月创出全年最高价11263元/平方米。以年初、年末的数据计算，全年涨幅达35%左右。二手楼价方面，根据满堂红地产的数据，全年二手住宅成交均价为8428元/平方米，同比上涨19.9%，涨幅较2008年提高了10.3个百分点。

进入2010年，在宏观调控的作用下，广州楼价逐渐趋于稳定，但仍然在高位徘徊。

楼价的快速上升，直接带来的是新购房业主的购房成本提高，其中贷款购房的业主则表现为月供成本的增加。而在过去几年，广州的住房租金涨幅相当有限（2008年、2009年广州二手住宅租金的涨幅分别只有3.3%和2.5%），远不及楼价的涨幅。由于月供增加，租金基本没有增加，买楼收租的业主“租不抵供”的拉差越来越大，提高租金也就成为了业主不得不想的选择。此外，由于最近几年广州的住房租金基本处于停滞状态，未与居民收入一起获得同步增长，亦为业主提高租金提供了可行性空间。

2、物价上涨，业主转嫁生活成本

    从2009年下半年开始，我国的CPI指数月环比数值逐渐转正，月同比数值也在2009年11月份开始转正，并呈持续上升态势。通货膨胀压力增大、物价上涨亦是业主提高租金的理由之一。

（2）短期内需求集中释放的因素：

1、城中村改造后的外来人口租房潮：

进入2010年，广州市加快了旧城改造和城中村改造的步伐，特别是琶洲村、林和村、杨箕村、冼村这三个位于市中心繁华地段的城中村的拆迁改造，迫使聚居在城中村的大量外来人口转到其它区域租房。根据媒体报道，上述四个城中村仅外来人口就达约9万人之多。由于城中村的外来人口中合租的不在少数，按3人/套计算，粗略估计新增需求约3000套，这还不包括城中村村民迁出之后的租房需求。需求的突然集中释放，造成部分外来人口聚居的热点区域的租赁房源严重供不应求，从而推动了房屋租金的加速上涨。

各村外来人口小计（数据来源：信息时报）：

林和村：1740人

杨箕村：4万人

冼村：4万人

琶洲村：7000多人

2、大中专学生毕业生租房潮：

上半年是大中专应届毕业生走出校门、到社会工作的集中时段，该类人群也是住房租赁市场的重要新鲜血液。由于该类需求的租房预算偏低，与城中村转出的外来人口的需求类似，因此近几个月市场上的中低档租赁房源需求火爆，租金上涨亦最为明显。相对而言，高端住房租赁市场的租金上涨现象则并不明显。需要指出的是，尽管5、6月份的租赁均价下跌，但这主要是租赁成交结构变化所引起的（中低端住房租赁增加），实际上热门租赁地段的中小户型租金还在上涨。

（3） 其它因素：

媒体炒作因素：

租金上涨的情况引起了媒体的广泛兴趣，各大媒体均对此进行了大篇幅的报道。报道出炉之后，市场上部分“后知后觉”的业主也跟风加入了涨租的行列，某种程度上对本次的“租金上涨潮”起到了推波助澜的作用，但租金的涨跌主要由市场供求关系决定，媒体炒作并非租金上涨的根本原因。

三、后市预测

由下图可见，广州的住房套均租金在2009年9月份上涨至2191元/月之后，此后基本上围绕2200元/月这个水平线波动，继续向上冲击的动力已经明显不足。究其原因，对于租房人群而言，其承租能力决定于经济收入能力，而其对所租赁房源的总价的承受能力是有限的。因此，在经济收入没有提高的情况下，租客很难提高其租房预算。在这个情况下，如果房东的涨租幅度超过了其承受范围，租客就会用改租面积小一点或条件差一点的房子、与人合租以及到其它租金便宜的区域租房等方式化解租金上涨的压力，从而令上一手房东加租的“如意算盘”落空。

满堂红研究部认为，由租金单价上涨而租金总价保持平稳可以判定，目前广州的住房租金上涨已经接近租客可以承受的最高临界点，预计下一阶段租金将会回归平稳，而下一轮租金的实质上涨将出现在居民收入水平得到提高之后，如企业的普遍加薪等。此外，通货膨胀（人民币对外升值对内贬值）亦是名义租金上涨的隐忧。

满堂红（中国）置业有限公司

广州分公司  研究部

执笔：肖文晓

2010年7月1日