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财经房产下半年价格成交量广州满堂红研究部肖文晓 |
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楼市出现“小底”可能性较大
根据满堂红研究部对广州市国土房管局公布的数据的监测,1-5月份,全市十区的一手住宅批准预售面积为242.07万平方米,成交面积为280.73万平方米,市场消化率为116%。不过,从更贴合市场真实情况的阳光家缘网络签约数据来看,1-5月份的网签面积为221.46万平方米,与批准预售面积相比,市场消化率仅有91.5%,表明市场供求关系已经不如之前紧张。
具体来看,中心六区1-5月份的批准预售面积为93.71万平方米,网签面积为114.15万平方米,市场消化率为121.8%;新四区(即花都、番禺、南沙、萝岗)的批准预售面积为148.36万平方米,网签面积为107.31万平方米,市场消化率为72.3%。由此可见,目前广州中心城区的供应仍然比较紧张,供应不足、需求旺盛是中心城区楼价得以保持坚挺的关键。而新四区的供应充足,市场消化率却只有7成,宏观调控政策的出台将使其面临更大的出货压力,预计下半年新四区降价促销的情况将会增多。
基本上,1-5月份广州楼市的情况将会是全年供求关系的一个缩影:2010年的市场将从2009年的供不应求转到供求关系比较平衡或供略大于求的位置,楼价上涨的趋势将得到遏制。不过,尽管楼市调控令到市场的投资投机性需求和弹性需求被抑制,但是由于2009年开发商吸取了2008年市场低迷的教训,商品住宅新开工面积下降(2009年广州市商品房新开工面积1073.79万平方米,同比减少10.06%,商品住宅数据待查),1-5月份广州的批准预售面积平均每月只有48万平方米(2007、2008、2009年的月平均批准预售面积分别为55.77、67.14和55.67万平方米),大不如前,再加上下半年亚运停工期的影响和开发商人为推迟开盘的影响,今年的供求关系将不会与2008年一样因为宏观调控出现严重供大于求的大逆转,因此楼价下调的空间不会太大。
此外,从满堂红跟踪的新政后二手楼市的成交情况也可看出,目前楼市的购买力依然强劲,只要政策稍有放松的迹象就会有置业者涌入楼市,置业者一方面担心通货膨胀带来的货币贬值,一方面担心像之前几年那样一次一次地错过置业的机会,因此“抄底”心态非常普遍。而正是由于这种“抄底”心态的广泛存在,一旦开发商或业主在价格上作出让步,就会有置业者按捺不住入市。这再次证明本轮楼市不可能重复2008年那样量、价均大幅下挫的调整,属于政策所致的“小底”而非“大底”。初步预计,开发商在第三季度将会形成第一轮的降价潮。届时,楼市成交量如果能够随之回升,价格继续下跌的可能性也就不大,市场将会趋于稳定。
不过,尽管今年楼价不大可能出现大跌的情形(预计今年的下降幅度将在10%以内),但是从本轮调控的脉搏来看,本轮调控很可能会是一次中长期的调控。这意味着,包括二套房贷政策在内的一系列限制需求的政策短期内松绑的可能性不大,因此楼市的成交量将有一段比较长的时间受到政策的压抑,中间即使因为价格的松动有回升也难以回到新政前的水平。而这个预测的变数在于:在宏观经济形势错综复杂的变化中,政府能否坚持对房地产市场调控的决心。
我的观点是,由于本轮调控力度空前,5、6月份又是政策出台后观望气氛最浓的时期,因此二手楼市的成交量比新政前大幅减少并不让人意外。但是,由于市场依然有大量的需求存在(包括一定要买的刚性需求以及随时准备再次进场的买房保值、升值的投资理财类需求),预计在5、6月份的“超跌”之后,只要没有新的政策,下半年的成交量将会逐渐回升,到第四季度有望回到新政前70%左右的水平。(满堂红研究部 肖文晓)