新政下的“五·一”二手楼市前瞻

房贷新政对置业者心态的影响：

首次置业者：

根据满堂红研究部的统计，2010年第一季度，广州市二手住宅成交按面积分类，90平方米以下的户型占成交的大多数，比例为69.5%。其中，绝大部分为首次置业购买。由此可见，“对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%”这条新规对首次置业这个群体影响不大。实质上，即使在新政出台之前，基本上属于刚性需求的首次置业群体为了节省银行利息，在有条件的情况下也一般会选择多付一点首期。

因此，新政对于首次置业者主要还是心理预期的影响。短时间内，由于新政的出台，没有迫切需要的首次置业者会产生等等看的想法，期望楼价能够下降，由此产生观望情绪。

多次置业者：

与一手楼市多次置业者（包括二次置业）大约占7成比例相反，二手楼市里的多次置业者的比例大约占三成五左右，其中包括有以改善居住环境为主要目的的改善型需求和纯粹以投资为目的的投资性需求。需要注意的是，多次置业者里面的改善型需求是指已经拥有一套或多套住房、想要再买一套住房改善居住环境的需求，与卖旧换新、仅有一套住房的改善型需求概念是不一样的，因此其购买行为多多少少带有投资理财的性质。

新政规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。满堂红研究部认为，由于目前的利率正处低位，即使上浮之后也未达到2007年时期的利率水平，因此利率上浮对置业者的影响主要还是心理上的冲击。新政的规定中，真正会对置业者产生立竿见影的重大影响的是首付门槛的提高。据满堂红研究部的统计，今年第一季度，广州二手住宅的套均成交总价约为80万元/套。照此推算，二套房贷新政出台前，置业者最低首付三成左右（即24万元）即可贷款买房。新政出台后，首付提高到五成意味着置业者需要支付的首付款一下子增加到了40万元。众所周知，对于普通置业者而言，首付增加几万元或许问题不大，但是如果差额高达16万元，有相当部分的改善型买家将因为无法凑足现金只能放弃购房。而在现阶段让他们卖掉原有房产再买房的可能性也不大。

此外，对于有投资心态的买家来说，他们除了将要面对改善型买家同样的问题，更重要的是宏观调控改变了他们对楼市的良好心理预期，转而开始担忧楼价下跌的风险。由于投资的目的主要是为了获利，假如楼价不再上涨，也就意味着失去了获利的空间。因此，新政出台之后，市场普遍反应投资者销声匿迹，即使原本只看重出租回报率的长线投资者，也有看清楼价走势后再作决定的打算。

 “五·一”二手楼市前瞻：

满堂红研究部认为，本次房贷新政对首次置业者以及豪宅客户主要为心理影响，实质影响不大：首次置业者购买的物业一般在90平方米以下，因此无须担心首付提高的问题；豪宅客户则有着充足的购房预算，首付提高和利率上浮都在他们的可承受范围之内，能决定其购买行为的主要还是物业本身。本次受政策影响较大的是改善型、投资型需求，其置业门槛将由原来的最低首付三成提高到五成以上，首付预算不足的买家很有可能就此作罢，同时政策也将使他们对楼市的心理预期趋于谨慎。

满堂红前线分行反映，新政出台之后，二手楼市的成交迅速陷入僵持，买家观望气氛浓烈，全市各大板块反映看楼量减少2-4成不等，而业主方面由于没有了前期的强势心态，放盘量增加了10%左右，议价空间也有所增大。其中，一些投资气氛较浓的板块影响尤甚。如珠江新城板块，此次出台的新政受影响比较大的是投资客，尤其是投资小户型公寓的客户，这些客户资金本身欠缺，首付50%对于他们来说难度比较大，此类客户现在已经鲜有见到，成交基本停滞。此外，国务院17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。由于广州尚未明确是否执行这一规定，受波及的人群普遍担心现在买楼有可能无法获得银行贷款，因此都在等待政策的出台，加剧了市场的观望气氛。

满堂红研究部认为，由于政策在4月中旬刚刚出台，预计“五·一”期间二手楼市仍然处于政策的消化期。在此期间，买卖双方都会耐心等候地方政府出台新政的执行细则，并且紧盯黄金周一手楼盘的动作再作打算。综合新政的实质影响和心理影响，预计“五·一”二手楼市的成交量与去年同期相比将会减少三到四成。不过，一般而言，二手楼业主只要不是急于卖楼，只有在市场调整已成定局、房子无法以现有价格售出的情况下才会考虑降价，因此一两个月内总体楼价难有大的松动。预计降价行为将在前期价格上涨过快的珠江新城等投资气氛较浓的板块以及房源供应充足的郊区板块率先出现。