11月二手楼市交易量增15%  均价9640元/平方米

    在优惠政策“末班车效应”的带动下，11月份广州二手楼市再次量增价升。根据满堂红地产的成交数据，11月份广州二手住宅宗数环比增长约一成五，是下半年以来成交量最大的月份。与此同时，全市二手住宅成交均价为9640元/平方米，环比上升2.3%，再创新高，但涨幅有所收窄。

二手楼价涨幅收窄  番禺表现依然抢眼

    成交数据显示，11月份越秀、荔湾、海珠、天河四大主城区的二手楼价继续上涨，其中越秀、天河、海珠的均价都已过万，带动广州二手楼价继续走高。不过，从最近三个月广州二手楼价价的环比涨幅来看，9月份、10月份、11月份分别为5.4%、4.7%和2.3%，涨幅持续收窄，显示楼价的上涨遇到了一定阻力。从以自住型买家为主的白云区、黄埔区的均价冲高之后回落亦可看出，目前自住买家对楼价的看法渐趋理性，已经不再一味追高。

    值得一提的是，最近饱受垃圾焚烧厂规划困扰的番禺二手楼市并未出现成交量大减的情况，反而因为该消息导致业主放盘的积极性提高，给市场带来了更多的成交机会。根据满堂红地产的统计数据，11月份番禺区的二手住宅成交宗数增长了大约一成。其中，广州雅居乐花园、华南碧桂园这两个离垃圾焚烧厂兴建点较远的楼盘格外受买家青睐，成交宗数各有20%左右的增长。此外，祈福新村和丽江花园距离垃圾焚烧厂也有3公里左右，因此成交所受的影响也不大，依然是初次置业人群的最爱。成交数据显示，由于优质楼盘的成交增多，11月份番禺二手住宅成交均价不跌反涨，达7756元/平方米。

11月份广州各区二手住宅成交均价环比情况：

来源：满堂红研究部

“末班车效应”先高后低  防通胀需求持续升温

    由于楼市优惠政策年底到期的“末班车效应”，11月份二手楼市的放量在预料之中。从全月走势来看，“末班车效应”的作用在月初和月中最为明显，但是到月尾买家已经开始担心此时交易可能已来不及办理相关手续，因此成交速度明显放缓。最终，二手楼市未能保持住上半月成交量大幅增长的势头，只增加了一成五左右。个人预计，在“末班车效应”消退之后，12月份二手楼市的成交量或有下滑，但年底属于二手楼市的传统旺季，市场将会比较平稳地过度到2010年。

    值得注意的是，在自住买家抢搭政策末班车之余，担心现金贬值的防通胀需求继续保持着较高的入市热情，成为推动市场升温的一股重要力量。据悉，二手楼市有两种物业最受该类需求的青睐：一种是长线投资型的公寓类物业，稳定的出租回报和较低投资门槛（户型小、总价低）是其最大的优点。如新港西路的双子星城，50万元左右就可买到一套小户型，月租可达2000-2300元/月，回报率约5%左右，11月份成交了多套。另一种是保值增值型的豪宅类物业，如珠江新城等市中心黄金地段的高档商品房以及郊区的别墅等，最大特点是产品的稀缺性。

    市场人士介绍，与一般的自住型需求不一样，防通胀需求有很强的支付能力，因此对楼价不是十分敏感，关键在于是否“物有所值”。同时，该类需求对贷款的依赖度不高，几百万一套的别墅一次性付款的例子也比比皆是。他们认为，贷款利息比存款利息要高，既然手头的资金没什么好的投资途径，就不如拿来买房。以后需要用钱的时候，再将房子抵押给银行也不迟。满堂红地产的成交数据显示，11月份100万元/套以上的二手房成交比例达21.9%，与上半年相比增加了大约10个百分点，其中相当部分带有保值防通胀的目的。（满堂红研究部  肖文晓）