周评（08.10-08.16）：郊区成交大幅缩量意味着什么？

消息面：

【全国房价上涨】根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。环比增幅创自2007年11月以来20月新高。

【CPI下降】国家统计局11日公布数据显示，7月份CPI同比下降1.8%，比上月降幅扩大0.1个百分点，PPI同比下降8.2%，降幅比上月扩大0.4个百分点。

【信贷急降】央行最新数据显示,7月份新增贷款仅为3559亿元，这一数字不仅比6月份的1.53万亿元新增贷款下降了77%,而且创下了今年以来的最低水平。

【万元时代】2009年7月全市十区新建商品住宅交易登记面积为83.47万平方米，同比增加37.8%；与2009年6月份相比，减少了24.4%。全市十区新建商品住宅交易登记均价为10008元/平方米，同比上升9.7%，环比上升3.4%。十区存量住宅交易登记面积为107.28万平方米，同比增加132.8%，相比2009年6月成交量增加14.2%。

满口楼言：

在全国楼价环比涨幅创自2007年11月以来20月新高的同时，广州一手楼均价终于重新过万了，这很大程度上得归功于成交量下降了两成多。根据国土局的报告，7月份南沙和花都的成交量从6月份的20多万平方米下降至不足1万平方米，而这两个区恰恰是楼价比较便宜的区域。

是这两个区域没有楼卖了吗？不是的。根据阳光家缘网8月17日的统计数据，花都可售商品住宅有5975套、758624平方米，南沙可售商品住宅有597套、108666平方米。也就是说，上述两个区域目前可售的商品住宅有80多万平方米。80多万平方米一个月只卖出了1万平方米，如果不是网络登记系统出了什么问题的话，这是一个非常非常非常令人震惊的市场事件。

但是这很可能就是市场的现实。因为在房管局的报告中，关于成交量减少的技术原因只字未提，工作人员不大可能对这么大的变化置若罔闻。而如果是市场的原因，那究竟是什么原因导致前几个月还卖得顺风顺水喊着升价的郊区房成交突然停滞下来呢？捂盘的可能性不大，郊区不同市区，在供应量还很大、竞争很激烈的情况下，开发商不大可能集体不卖。所以，比较符合常理的解释的恐怕就是市场真的比较差了。没有人买，自然不会有成交量。

这不能不让人想起2007年第四季度楼市开始调整的时候，最先卖不动最先降价的也是郊区楼盘。而市区楼盘因为供应较少的关系，价格和成交量的变化都远没有郊区楼盘大。7月份花都、南沙的突然缩量，会不会是楼市这一波行情走向尾声的先兆呢？

分析到这里，那些喊着楼市缺货价格不得不涨的人应该反思一下了。求大于供当然会导致价格上涨，可能当价格上涨超过了人们的购买力以及风险承受范围，就不再是求大于供的市场了。这个时候的市场不仅不缺货，还会因为价格的继续上涨而变成供大于求的市场。所以，按照正常的市场运行轨迹（没有太多的外力干扰），“量增价升”之后“价升量减”是必然的，再之后市场就会“价跌量减”、“价跌量稳”，然后才会回到“价稳量稳”这样一个相对均衡的状态，直到新的市场变量出现。

供求关系决定价格，但是价格又会反过来影响供求关系，这正是市场经济的奥妙所在。

按照这个逻辑推测，接下来市场会发生什么并不难以意料，只是程度大小的差异而已。（个人对下半年市场维持之前成交减少、价格略有波动的“高位震荡”判断）

问题在于，在这个市场我们看到了太多的外力干扰，从而导致市场供求关系扭曲进而成为阻碍市场正常调整的绊脚石，尽管这种扭曲最终还是会被市场纠正过来，但是这段纠正的时间已经足以令市场变得畸形（表现为价格过高或过低），并最终让人们为扭曲的供求关系承担代价，包括走势判断的失误以及市场大起大落的风险。

后记：此文发表之后，有业内人士对本人提出了批评的意见，认为本人对花都成交量的分析不够严谨，有武断的嫌疑。重看此文，虽然本文只是一篇比较主观的评论而非正规的研究报告，但是本文第三段的论述本人确实有些马虎大意，特别是第一句话“但是这很可能就是市场的现实”的表达容易引起“零成交”的误解。实际上，笔者本人也对花都的接近零成交有很大疑虑，所以在文中也对是否技术原因提出了疑问并且用了“可能”一词。准确来讲，本人想表述的原意是这么低的数据起码可以说明花都的成交确实比较差，而这又刚好与2007年第四季度的情况相似，所以值得警惕。除此表达欠妥之外，本人坚持原文的观点。在此，特地对该业内人士的提醒表示感谢（其他观点还有较大分歧），同时也对读者表示歉意。