国庆黄金周楼市总结：

局部地区价格探底  现在开始入市时机增多

万众期待的国庆黄金周已落下帷幕，广州楼市年底的最后一场战役才刚刚打响。从黄金周楼市的表现来看，市场并没有出现某些人期待的“毕其功于一役”的全面热销情形，但也有楼盘依靠让人惊喜的价格或者准确的市场定位突出重围，而因为一手降价陷入僵局的二手楼市在这个黄金周弥漫着凝重的观望气氛，中介普遍反映不及往年的黄金周，一如平时的周末。

满堂红研究部认为，以远郊为代表的局部地区的一手楼价已经探底，但是由于市场的不平衡性，买卖双方的拉锯战很可能持续到明年年中，楼市只有在大部分区域的价格探底之后才有可能回稳。在调整的过程中，不断会有开发商和业主亮出自己的底牌，逐渐激活楼市的购买力。无论一、二手楼，由于楼市的购买力不是无限的，在同质化的产品中越是最后出牌越有可能陷入被动。而对于置业者来说，卖方不断亮出底牌的时期也是出手的良机，在短期调整、长期看好的楼市里，一味的等待不一定能等来更低的楼价，却有可能错失挑选价格实在的好房子的机会。

一手：价格突围直接有效 ，产品突围最考定位

在这个由价格（高楼价）引发的楼市冰期，打破置业者观望坚冰的最好手段就是价格（降价），国庆黄金周的营销再次印证了这个简单而又有效的道理。放眼国庆节期间的热销楼盘，无论是新开的山水城、保利城，还是闻名已久的凤凰城，3000多元/平方米起的均价都是其取得热卖的利器。这些楼盘能够得到置业者的追捧，也清晰地表明了所在区域市场的价格底部正在形成。而在市中心区域之中，天河公园的东方新世界继华景新城出人意料的8500元/平方米起收官价之后，再次打破人们14000～16000元/平方米的价格预期，11000元/平方米起的价格同样给了置业者惊喜，取得了不错的促销效果，可谓继万科金色康园之后中心城区“以价格换成交”的又一代表性案例。

当然，取得热销的手段也不仅仅只有低价开盘一个，用准确的市场定位抓住置业者的心同样是让楼盘脱颖而出的法宝。特别是对楼市的高端产品来说，能够购买此类产品的置业者在资金方面有充足的预算，十分注重楼盘的品质和档次，单纯的降价促销尤其是牺牲品质或者楼盘形象的促销不一定能够讨得置业者的欢心。令人欣喜的是，黄金周期间已经有楼盘意识到了这一点，紧抓高端客户的消费心理，沿用过往建立的品牌优势，用提高性价比的方式积攒了人气和财气，珠江新城附带4500元/平方米装修、售价18000元/平方米左右的领峰以及华南板块附带6500元/平方米装修、预计售价在12000～13000元/平方米左右的星河湾都赚取了不菲的人气。此外，在竞争楼盘价格相差不多的情况下，差异化的产品同样会使楼盘突围的机会大大增加。例如珠江新城的中海璟晖华庭，在板块内的住宅产品普遍为大户型的情况下，该盘在国庆期间推出了80多平方米的两房单位，结果人气同样让同行感到羡慕，这是很考验楼盘前期的市场调研和目标客户定位的。

总体而言，黄金周广州一手楼市冷热不均，“郊区房卖得比市区房卖得好，低价房卖得比高价房好，有促销新动作的楼盘比按兵不动的楼盘卖得好”是最大的特点。而黄金周的结束也不意味着开发商会在年底停止动作，经过黄金周的总结与摸底，尝得甜头的开发商会再接再厉争取乘胜追击，而没有取得预期效果的开发商则会改变策略，力争扭转战局。

二手：观望气氛凝重，市场渴望打破僵局

黄金周一手楼市冷热不均，二手楼市则普遍弥漫着观望气氛，多数中介门店都反映没有过往黄金周的感觉，“人气、成交一般”，与平时的周末相差不大。据了解，在有一手楼销售的区域，由于一手吸引了置业者的关注，中介的业务不同程度地受到了影响，而一手楼的促销力度越大，这种影响就越明显。相对而言，那些与区域内的一手楼价有较大差距的中低价二手房则基本不受影响。

在天河公园板块，明星楼盘东方新世界的低价入市让周边的二手楼立即陷入被动。满堂红跑马地分店张经理介绍，现在天河公园板块素质好的新二手房单价少有万元以下的，比如紧靠东方新世界的华港花园沁园春组团9500～10500元/平方米，2年楼龄的隽园10000～12000元/平方米，7年楼龄的小高层电梯房东晖花园9000～10000元/平方米等。现在东方新世界的一手价位为11000～14000元/平方米，虽然低价单位的朝向不大理想，但是仅仅1000～2000元/平方米的差距已经让还要承担各种税费的二手楼竞争力大打折扣。在这种情况下，如果二手业主还不在价格上做出让步很难让客户提起看楼欲望。满堂红工业大道光大花园分店潘经理也介绍，国庆期间光大花园推出了一批低至8900元/平方米起的尾货单位，与二手的价格相差无几，让想购买光大花园二手房的置业者犹豫不决，一些单谈着谈着就卡在那里不动了，能够明显感受到置业者对楼价可能继续下跌的担忧。

满堂红研究部认为，由于二手楼市反应的滞后性，在一手楼价没有结束调整之前，个别区域一二手楼价倒挂的现象会长期存在，但是时间越长二手业主对这种现象的认识就会越清醒，让步的业主也会越来越多。对成交数据的监测显示，经过一年多的调整，现在二手楼市上出现低于市面价的笋盘的几率已经大大增多，这也是业主的心态从僵持到松动的必然表现。对于那些有心卖房的业主来说，短期内无人愿意买可能觉得无所谓，但是长时间被买家冷落肯定会反思自己的放盘价是否合理。因此，只要被当作二手楼价参照指标的一手楼价稳定下来，二手楼市打破僵局的时间也不就为期不远了。