从去年9月30日房贷新政出台到现在已经过去了整整一年时间。在国家统计局刚刚公布的8月份的统计数据之中，广州房价引领全国70个大中城市跌势，近年来首次出现同比、环比双双下跌的情形。如果说在房贷新政出台之初大家对楼市拐点之说还有争议的话，今天已经没有人会否认这个命题。出乎意料的是，根据满堂红研究部对新政前后置业者购房付款方式的对比，广州楼市出现拐点的原因与房贷新政本身的影响并不大，主要原因在于一系列宏观调控政策的累积效应在经济大环境背景下的集中释放，而要使市场回归稳定，关键在于用性价比培养置业者的入市信心。

意料之外：新政后置业者贷款成数不减反增

房贷新政将第二套房的首付款比例提高至四成，按照正常的逻辑，这会限制多次置业者从银行贷款的比例，从而降低贷款成数的平均值。然而，出乎意料的是，根据满堂红研究部的调研数据，房贷新政之前贷款买房的置业者的平均贷款成数一直稳定在5.9成左右，而这一数据在房贷新政实施后不低反高，增至6.2成以上。由此可见，由于之前贷款买房的置业者的平均首付比例已经超过四成，房贷新政关于首付款的新规定对大多数的置业者都影响有限。房贷新政真正有影响的是提高了多次置业的利率标准，增加了多次置业的利息成本，从而让二手楼市选择一次性支付房款的置业者比例增加。以满堂红地产8月份的成交数据为例，在所有的成交案例中，一次性付款的比例为31.5%，与去年同期相比增加了3.6个百分点。

实质上，无论是从贷款买房的置业者的贷款成数来看，还是从选择一次性付款的置业者的比例来看，广州楼市的购买力都不容怀疑。现在楼市低迷，主要是因为楼价连续几年的快速上涨过度地透支这种了购买力，导致可以接受的人群越来越少。在此情况下，只要楼价的泡沫成分被挤出，市场的承接力就会体现出来。最近，随着一、二手楼价格的回调，广州一手楼市的成交量很快恢复到了60万平方米以上，二手楼市的成交量也恢复到了35万平方米以上，再次证明市场有着强劲的刚性需求。

回稳关键：用性价比培养置业者的入市信心

业内人士认为，目前楼市虽然已经走出上半年的成交低谷，但是观望气氛在被楼盘的促销短暂打破之后往往又很快聚拢起来等待新一轮的降价，说明市场调整还没有到结束的时候。与之前的追涨心理一样，置业者对降价的期待心理一旦形成就很难消散，而各个开发商不同时间段、不同幅度的试探性降价在吸引一部分刚性需求入市的同时，也会加剧其他还未决定出手的置业者的观望心理，直至市场的整体楼价水平被大多数置业者所接受。

最近一段时间以来，市场上有关“救市”的声音不断，有意见提出调控的目的已经达到，应当审时度势放松二次房贷政策，以达到刺激楼市回暖的目的。满堂红研究部认为，二次房贷政策当初之所以能够成为市场拐点的导火索，一方面是因为高楼价本身已经难以为继，另一方面也与国人置业观念在美国次债危机、从紧货币政策、股市动荡等经济面因素的多重影响下趋于保守、风险意识增强有莫大关系。今年的雪灾、地震更是加剧了置业者的观望心态，促使前期系列宏观调控政策的累积效应集中释放出来。因此，既然房贷新政不是本轮楼市调整的主因，放松房贷政策也不会是救市的灵丹妙药。从广州楼市的现状来看，只要一手60万平方米以上、二手40万平方米以上的成交量能够保持下去，价格也将很快调整到位，届时置业者“看跌”的心理预期就会转变为“看稳”，市场自然会走向稳定。要达到这个目标，除了寄望宏观经济环境能够保持平稳，还需要开发商和业主做出足够的妥协，最直接的手段就是用有吸引力的价格提高房子的性价比培养置业者的入市信心，而不是指望市场手段之外的宏观调控松绑。