如果说奥运会是全世界的运动健儿竞技争雄的大舞台，那么后奥运时代的9、10月份就是开发商打响销售大战的另一个奥运赛场。面对大约5万套一手新货的海量冲击，不仅一手楼市战云密布，已经与一手楼市高度联动的二手楼市也是风雨欲来，有关各方都在忐忑地等待曾有“金九银十”之称的楼市能否摘金夺银。

海量新增供应考验楼市承接力

    根据有关统计，“十·一”黄金周前后广州楼市将有近5万套的商品住宅入市，在楼市观望气氛笼罩不去、成交量低迷的当下，如此大规模的供应会产生怎样的冲击效应令人关注。

    对于一手楼市来说，开发商们都希望奥运后的自己的楼盘产品也能像奥运会上的运动健儿一样摘金夺银，期待置业者在大规模的市场供应下产生“羊群效应”，打破当前的观望气氛，但是要实现这一点颇有难度。从最近几个月的一手成交来看，排在成交榜前列的始终是郊区或者外围区域的低价大盘，包括市中心楼盘在内的各个楼盘无论人气还是销售业绩都很一般。“十·一”前后的海量新增市场供应连同上半年存货一起，将会使一手楼盘的竞争白热化，如果在价格上没有满足置业者的期待，选择充裕的置业者会否出手还很难说。

    而对于二手楼市来说，无论新增的一手楼以什么价位面市，如此大的供应量都会不可避免地会牵制一部分游移在一、二手楼市之间的置业者的注意力，并且其他非迫切需求的置业者的入市步伐也会有所延缓，期待市场能给出更明确的出手不出手的讯号。二手楼市中最受一手影响的是次新房，这些原本就与一手价格相当接近甚至已经出现一、二手价格倒挂的新二手房在一手房供应增多后，对置业者的吸引力进一步降低，除非在景观、学位等方面有很高的附加值，否则很难卖得出去。相对而言，中低端二手房与一手的价差较大，所受的影响则要小得多，将会成为二手成交的主力。

二手欲突围惟有拉开与一手价差

    从2007年底以来，广州二手楼市的成交量表现不佳，上半年的成交面积同比大减了三成多。那么，是不是因为市场购买力不行了呢？其实不然。根据满堂红地产的研究报告，上半年广州二手住宅套均成交总价为54.25万元/套，同比提高了19.1%。此外，若以总价区间来看，上半年60万元/套以上的二手住宅的成交宗数比例为29.4%，与去年全年相比增加了5个百分点。中高价二手房的成交比例增多表明，二手买家的购买力不仅没有下降反而有所提高。由此可见，上半年二手楼市的购买力很大程度上没有被激发调动起来。

    二手楼成交大幅减少的根本原因是市场浓郁的观望气氛，而这又与一手楼市降价的示范效应给了二手置业者更多的降价期望值有关。一手楼降价，对二手冲击最为明显的就是一、二手价差较小的区域。以上半年的成交数据来看（见下图），白云、花都、海珠的价差均已在3000元/平方米以下，黄埔、番禺、荔湾的价差在3000～3500元/平方米左右，而如果是房产证未满5年的二手住宅，以业主实收的方式计算，买家需要支付的各种交易费用超过房价的10%，二手楼（特别是房价与一手楼差距不大的新二手楼）的价格优势已经大不如前，上述区域的二手成交量同比减少了三、四成与此有很大关系。而在一、二手价差超过5000元/平方米的区域之中：越秀区由于一手供应有限又具有老城区宜商宜居的核心价值，一手楼价站稳在13000元/平方米以上，与二手楼价拉开了差距，因此对二手的冲击也较小，上半年二手的成交量基本达到了去年同期的水平，是全市最为稳定的区域；天河区的价差虽然也不小，但是其一手供应量远远大于越秀区且产品档次高低不一，因此在不同档次的一手楼轮番降价后对二手置业者产生较大的心理影响，但二手业主并没有意识到这一点跟上一手降价的步伐，导致置业者的出手欲望降低，成交量最终也出现了大幅度的滑坡。

    奥运后一手楼供应大潮又至，二手楼市将面临更加严峻的考验。在楼市形势已经发生根本改变的当下，对于一、二手价差不大的板块和区域来说，二手业主若想将房子卖出去，除了加速把价格降到合理的价位外别无他途。实质上，现在二手中介之所以热衷于与开发商一、二手联动，就是因为许多二手业主在价位上咬得太紧，导致对买家的吸引力降低，不甘于被动的中介只好主动出击卖起一手楼来。由于二手业主是高度分散、思想独立的个体，在短时间内很难像面临资金回笼压力的开发商那样对市场有高度的敏感和判断力，因此想卖高价的业主把价格下调的过程一般是循序渐进的，而且取决于一手楼市的调整何时结束，总体大约会比一手楼市滞后半年左右.