（三）新时期的机遇和挑战

在后奥运楼市思考的末章，不能不提的的还有最近公布的与未来广州房地产市场发展息息相关的《广州市住房建设规划（2008～2012）》。《规划》明确指出，在保证广州商品房供应满足需要的同时，未来5年广州市将建设10万套保障型住房，以稳定楼价。政府还首次明确了对房地产市场结构体系的各个组成部分的态度以及构成比例，提出广州采取政府主导建设保障型住房、政府调控普通商品住房市场和市场调节其他商品住房市场的办法，结合广州实际落实国家稳定住房价格的宏观调控措施。在整个规划中，保障型住房建设规模占整个规划建设总规模的12%左右；政府调控的普通商品住房根据中等收入阶层的实际需求确定，建设规模占58％左右；市场调节的其他商品住房用地供应采取公开出让，建设规模占30％左右。这意味着，今后广州房地产市场完全放开的部分只占30%左右。

窥一斑而见全豹，结合“90/70”等调控政策分析，不难发现政府对房地产市场的态度已经有了新的变化：从最早期的福利分房（没有商品房市场），到之前的“商品至上，保障体系缺失”（春风得意的房地产商人甚至因此喊出房子就是为富人建的的豪言），再到现在的重提建设合理的覆盖中等收入阶层（政府调控的“90/70”普通商品住房市场、限价房）以及中低收入阶层（经适房、廉租房）的住房保障体系，可以说房地产市场已经进入一个新的发展时期。在这个新的发展时期内，开发商如何定位自己的角色、如何选择自己的客户群体等都是全新的话题，而且必然会引发开发商内部的分化，有的专注于那不受干预30%的商品市场（代表产品是非普通住宅），有的专注于普通商品住房市场（代表产品是“90/70”），也有的开发商会选择与政府合作尝试参与建设住房保障体系。在这个过程中，洗牌不可避免，只有顺势而为的智者才能笑到最后。

之所以着重提出要“顺势而为”，是因为看到一些房地产商对行业还抱有不切实际的幻想。过去5年的舒坦日子让他们享尽了山珍海味，突然让他们勒紧裤带吃咸菜馒头实在难以接受，于是刻意延缓楼盘的开发进度以及开盘时间，被动地期待着“政府救市”的甘霖早日到来或者消费者按捺不住入市回暖。这种被动心态的苦果显而易见，我们看到，广州最先主动降价的几大楼盘都获得了热销，而跟风的楼盘即使后来让利的幅度更大也未必能有先行者的良好效果。相形比较之下，笔者更为推崇市场触觉更加敏锐的地产中介行业，同样是面对市场寒冬，中介并没有冀望于市场复苏，而是积极求变，纷纷收主动缩阵线改变经营策略谋求自救。在近日兴起的“一二手联动”中，倡导的主角居然是中介而不是开发商已经很能够看出两者心态的不同。

后奥运时代的楼市，有艰巨的挑战，也有全新的机遇。在高低起落的磨砺中，我们有理由相信将来的房地产市场会有一个更加成熟的心态。

后奥运楼市思考(一）：真相与假象
http://blog.sina.com.cn/s/blog_474d4c760100a8zr.html
后奥运楼市思考（二）：宏观与微观
http://blog.sina.com.cn/s/blog_474d4c760100a9co.html
后奥运楼市思考（三）：机遇和挑战
http://blog.sina.com.cn/s/blog_474d4c760100a9ox.html