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预测07年广州二手楼价涨8%-10%
(2007-01-15 10:01:29)| 分类： 2007房地产 |
在2006年12月份的旺盛成交之后。二手楼市带着2006年“量稳价升”的答卷跨入崭新的2007年。根据广州市国土房管局的数据，2006年全市二手住宅成交面积为619.93万平方米，同比略减0.2%，最近几年以来成交量首次下跌，但是总体仍保持平稳。价格方面，2006年全市二手住宅成交均价为3399元/平方米，同比上升13.6%，高于去年的升幅，上涨较快。
满堂红高级研究主任肖文晓预测，在经过2005年的“国八条”和2006年的“国六条”连续两年的调控之后，2007年广州的二手楼市将朝着更加理性的方向发展。成交量方面，经过2006年下半年对政策的消化，2007年的市场将会回复常态，成交量有望重新回到稳步增长的轨道，但是不可预期的政策影响将会成为在新的一年里市场最大的不确定因素。另外，从2006年下半年来看，受一手楼价高位运行影响，由一手楼市进入二手楼市的买家数量开始增多，二手置业者的平均购买力提高，因此2007年会有更多的高价二手楼成交。价格走势方面，由于地铁三、四号线的开通以及其它地铁线路的建设，加上2010年亚运会的利好，2007年二手楼价下跌的可能性不大，会继续稳中有涨，但是全年的涨幅受到高楼价的压力将比2006年减少，大约会是8%-10%。
2007年热门板块：
天河区：
珠江新城：
在2005年拍出最后一块住宅用地之后，珠江新城的商品住宅已经是买少见少，二手住宅交易得以“上位”。珠江新城的置业者主要分为自住、投资两大类型，前者可接受的价格从8000元/平方米到15000元/平方米以上不等，后者所接受价位大约在8000-10000元/平方。成交以100-150平方米的中大户型为主，热门楼盘有南国花园、新城海滨花园、星汇园等。作为广州金领的住宅首选，2007年珠江新城的二手楼价将继续在高位运行，均价有望突破10000元/平方米。
东圃板块：
海珠区：
新港西板块：
地铁优势以及布匹市场带来的商气和人气是新港西板块二手交易一直以来保持畅旺的最大因素。目前新港西路一些楼盘的二手价格已经比当初的一手价格翻了大约一倍，如富景花园一手购入价4200-4500元/平方米，现升至7500-8000元/平方米；顺景雅苑一手购入价4500-5000元/平方米，现升至7700-8300元/平方米等。即使以涨幅较小的房改房而言，目前4000
-5500元/平方米的成交价也比两年涨了大约1500-2000元/平方米。置业人群主要以高校教师、布匹市场商户居多。鉴于目前新港西的二手楼价已经升到比较高的位置，预计2007年该板块的价格将会较为稳定，浮动幅度会在5%以内。
赤岗-琶洲板块：
地铁三号线的开通以及琶洲会展经济的发展，为一度沉寂的赤岗-琶洲楼市迎来了新生，二手房交易由此风生水起。目前赤岗-琶洲板块的二手住宅均价稳定在3500-5000元/平方米之间，与过去一年相比上升了500-1000元/平方米之间，热门成交楼盘有聚德花园、金丰花园等。对于在天河、海珠工作的中等收入人士来说，赤岗板块的二手楼价还是有较大的吸引力，而且地铁和会展的利好将会持续刺激该板块的楼价向上升，预计2007年这一板块还会有10%左右的升幅。
江南西板块：
包括宝岗大道、江南大道、江南西老城区等路段区域在内的江南西板块的二手成交主要分为两类，一类是楼龄在10-20年左右的“老房子”，成交价在3500-4500元/平方米之间，不过随着楼价的上涨以及新二手房的增多，这类物业的比例已经不到四分之一；另一类是目前的成交主角5-10年楼龄的小区商品房，价格从5000-7000元/平方米不等，如江南花园、宏宇广场、顺意花园等。目前，在该板块置业的人群主要以海珠区本地居民为主，主要是因为喜欢这里成熟的生活氛围。2007年，随着一手供应的减少，这一板块的优质二手物业将会更加抢手，价格上升也会比较明显，而综合素质不高的老房子价格则会比较稳定。
番禺区：
市桥板块：
作为番禺的传统中心区域和商业区，市桥板块的二手住宅交易之前由于受到较低的一手楼价的抑制并不十分活跃，但是该情况已经随着这两年房地产热潮的兴起以及一手楼价的上升发生变化，二手住宅开始成为不少番禺本地人士投资、自住的重要选择。目前当地的二手住宅成交价格较为实惠，一般在1500-3500元/平方米之间。在地铁3号线开通以后，该板块势必吸引一些跨区的买家前来置业，具有不错的升值前景，2007年的升幅有可能在8%-12%之间。
华南板块：
洛溪板块：
洛溪板块的成交热门有丽江花园、洛溪新城、海滨花园、广州奥林匹克花园、广州碧桂园等，成交价集中在3000-5500元/平方米之间，均价为4000元/平方米左右，与去年同期的价格相比上升了大约30%，诱人的升值空间吸引了大量的投资客关注。由于地铁2号线的延长线要到2008年底才能开通，因此去短期利好的2007年该板块的二手楼价将会比较平稳，但总体仍是上升趋势。
白云区：
地域辽阔的白云区是广州的市肺，目前的二手住宅成交均价在4200元/平方米左右，与去年同期相比涨了大约20%。目前，在一手楼盘开发的带动下，白云区的二手热门地段已经从最早先的机场路、广园路等有限几个扩大到西槎路、黄石路、白云大道、广花路、南湖等，置业者的选择更为充裕，其中白云大道一带的大型社区成交量渐入佳境，而南湖板块作为后起之秀，依靠优越的环境资源越来越成为客户追捧另一个热点。预计2007年白云区二手楼均价将突破4500元/平方米。
越秀、荔湾：
老城区板块：
老城区的一手楼价高且供应少，二手房已经成为置业者的主要选择，在此之中又以房改房的价格较为实惠。只要有足够的耐心，4500-6500元/平方米的价格即可找套不错的物业。此外，由于大越秀区的形成，整合过的老城区名校二手房源继续成为市场的成交热点，在省一级学校受追捧的同时，市一级名校、区一级学校周边的二手房同样受看重教育的买家青睐，而且价格要较普通二手房贵出不少。满堂红的成交数据显示，2006年老城区的二手楼均价达到历史新高，突破6000元/平方米，涨幅超过20%。受高楼价的压力，预计2007年老城区的楼价涨幅将会收窄，大概在5%左右浮动。
原芳村区板块：
对于工薪置业阶层来说，已经纳入荔湾区的原芳村区二手房是个不错的选择，地铁沿线的合兴苑、红棉苑、百合苑、芳村花园等楼盘以及花地大道、桥东小区附近将会是置业的热点。满堂红研究部数据显示，2006年初芳村二手均价已突破3000元/平方米，从此一路振荡上涨，到9月份已经上升到3800元/平方米，同比上涨超过1000元/平方米，到2007年很有可能突破4000元/平方米。
（个人观点 谨供参考）
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