“国六条”已经出台半年有余，从官方的统计数据来看，对比去年的“国八条”，今年的“国六条”对二手楼市的影响虽然同样明显，在程度上却温和了许多，这从今年几个关键月份的成交量同比大幅上升可以看出。满堂红研究部表示，从“国八条”到“国六条”，政府均在文件中强调要“积极发展住房二级市场和租赁市场”，因此虽然二手楼市难免要陪“过热”的一手楼市吃药，但是依靠坚实的市场需求，每次都能在短暂的下挫后快速恢复过来，显示出较强的抗打击性。该研究部认为，综观新、旧“六一新政”后的二手市场表现，有五个地方值得特别关注，而11月份将再次成为旺市来临的分水岭。

 

关注一：6月份的“假放量”
去年的“国八条”和今年的“国六条”都是在6月1日正式实施的，从房管局的统计数据来看，两个6月份的成交量均有明显的放量，是新政前后的一个市场高点。如去年6月的成交量为68.7万平方米，环比上升16.8%；今年6月的成交量为62.5万平方米，环比上升28.3%。但是，这实际上是由于统计数据滞后了大约10天所导致的。也就是说，6月的数据是“假放量”，其实是因为5月下旬的成交增多、也即市场赶在新政实施之前搭“末班车”的结果。

 

关注二：调控影响大且有一个持续期
由数据可见，两次“6·1新政”都对二手楼市产生了较大的影响，并且有一个持续期，从7月到10月的成交都比5、6月份的成交要少，其中既有政策所导致的直接影响（如禁止预售契约房转让、营业税政策调整等），也有因为置业者心理变化产生的间接影响。值得注意的是，对比去年和今年6月之后二手交易量的走势，我们可以发现其轨迹是基本一致的，即市场在经过大约三、四个月的新政消化期之后，到第四季度会有比较明显的复苏。

 

关注三：“国六条”比“国八条”温和
从数据还可以看出，今年的“国六条”对二手的影响明显要比去年的“国八条”温和。同是7月份的成交，“国八条”出来之后，二手交易量遭遇重创，环比大跌40.9%；“国六条”出来之后，二手交易量环比下跌幅度为14.6%。而且，在接下来的几个月的成交中，除9月份因特殊原因交易量同比有所下跌外，其余月份的同比都是上升的。究其原因，一方面，去年“国八条”不仅在营业税方面进行了调控，还禁止了占二手房源大约20%的预售契约房的转让，力度显然要比今年的“营业税征收年限从2年延长至5年”大；另一方面，从2004年开始，宏观调控一轮接着一轮，特别是严厉的“国八条”出来之后，置业者对新政策的出台已经有了一定的“免疫力”。可以说，去年“国八条”对二手楼市的影响既有政策上的也有心理上的，比较深刻，而今年“国六条”的影响更多的是体现在心理上，因此也较容易为市场消化。

 

关注四：特殊的9月份和10月份
在宏观调控之前，每年的9月份二手交易量都有不错的表现。虽然今年9月份的数据一反7、8月份同比大增的趋势同比下跌，但并不意味着市场向下走。首先，按照经验，市场在经过连续几个月的放量之后，如果前面的需求被消化而后继的需求没有跟上，会有一个回调的过程，这与9月份的情形类似。其次，由于今年的情况特殊，买家普遍对10月份的楼市是否会降价有期待和观望，因此9月份的置业步伐自然慢了下来。需要指出的是，10月份统计数据的低迷其实是一种常态，因为国庆假期二手交易登记暂停，所以10月份的一部分成交要到11月份才能在数据上显示出来。

 

关注五：11月份旺市可期
年底是置业的旺季，去年在“国八条”之下风雨飘摇的二手楼市，正是凭借着11月份的出色表现回归火爆，今年的“国六条”后市场同样有类似的征兆出现。满堂红研究部分析，今年的“国六条”中针对二手楼市的举措原本不多，但是由于一、二手楼市的联动关系，还是引发了不少二手置业者的观望情绪，导致最近几个月的交易量表现一般。不过，由于广州二手置业人群当中自住需求的比例占据了绝大多数，在业主因为各种政策的出台强硬的态度有所缓和之后，已经等待了一段时间的置业者在年底前入市的愿望又迫切起来。满堂红地产的成交数据显示，截止11月15日，业绩已经达到10月同期的140%左右，其中最抢眼的是买卖的成交宗数的增加。（满堂红研究部：肖文晓）