自从房价成为大家共同关注的话题以来，有关房价与地价的关系的议论就不绝于耳，到底是如发展商说的是地价推高了房价，还是如某些政府官员说的房价推高了地价，双方各执己见，莫衷一是。但是，假如我们仔细梳理本轮房价上涨的来龙去脉，房价和地价的关系似乎并没有大家想象中的那么难以理清。

我认为，在本轮房价的上涨过程中，房价和地价的关系的大致可以分为三个阶段：

第一个阶段，是地价与房价“和平共处”的阶段。

这个阶段主要指协议出让土地的时期，最典型的例子是番禺华南板块、洛溪板块的一些大盘。上世纪90年代政府为了促进番禺经济发展、提升番禺的区域地位，大力发展番禺的房地产业，一些有实力、有眼光的开发商捷足先登，以协议出让的方式用低廉的地价取得了动辄几千亩的土地的开发权利，建起了一个又一个规模庞大的“精英卫星城”。我们也看到，由于地价便宜，这些楼盘当时的售价也相当适中，像祈福新村、南国奥园等比较有名的楼盘价格也不过3000多元/平方米，置业者买得起，开发商有钱赚，政府又达到了发展经济的目的，可谓各得其乐。

第二个阶段，是地价与房价“重新洗牌”的阶段。

随着时间的推移，协议出让这种方式的弊病逐渐显露，由暗箱操作所衍生的“权利寻租”以及“灰色空间”往往使土地应有的价格被低估，损害了国民利益而肥了个别权利人员和开发商。于是，为了杜绝这个弊端，有关方面于2000年前后宣布土地出让将以更为公开透明的“招拍挂”取代原来的“协议出让”，这一举措使土地的价值得到了应有的体现，地价与房价原本相安无事的暧昧关系也因此重新洗牌。这个新的土地出让方式，使政府在接下来的房地产热潮中获得了比以往要高得多的地价收益，但也无异于给了开发商一面随时可用的涨价的尚方宝剑。只不过，广州在2000年开始全面实行这一政策之后，最初的几年由于人们对1997年、1998年楼市泡沫破灭的教训心有余悸，市场的供求关系基本还处于比较平衡的状态，因此当时手里还有很多早期通过协议出让获得的土地可开发的开发商们才没有急着大幅涨价，地价与房价的矛盾也因此被掩盖在平静的市场之下。

第三个阶段，是地价与房价“爆发矛盾”的阶段。

在经历了2000年到2003年上半年这一段楼价相对稳定的阶段之后，从2003年下半年开始，楼价终于因为多方面的因素踏上了快速上升的通道，并且演变成今日全民声讨高楼价的局面。尤其是在最近两年，在中央政府挥舞调控大棒的压力下，曾经有着亲密关系的地方政府和开发商终于坐不住了，先是有关部门为了平息民愤将矛头直指开发商恶意抬高房价，使买不起房的人们将熊熊怒火烧向了开发商，而财大气粗的开发商万分委屈之下不得已祭出了“招拍挂”后地价猛涨的挡箭牌，彻底引爆了到底是“地价推高了房价”还是“房价推高了地价”的争论，至今尚未平息。 

我个人的观点是，在房价开始上升的阶段，地价上升只是房价上升的一个诱因而非主因。很简单，在2003年下半年楼价快速上涨之前，我们并没有在土地市场上见到如今“地王”频现的情形，而且早期涨价的楼盘也大多不是因为地价高的原因，因此开发商以此为楼盘涨价的借口是站不住脚的。所以，我们也不难理解为什么政府要在开发商涨价后，相应地把地价的标准提高。而这两年来“地王”接二连三出现的原因，同样不可能是政府提高的那么一点地价所导致的，正如我们所知道的，每一次“地王“的出现都是几大发展商激烈竞争的结果。事实上我认为，如果真要探究房价上升的原因，与其去谈论房价与地价的关系，还不如去研究权利部门、金融机构以及发展商如何“齐心协力”地把楼价推到高位来得实在，因为房价高的关键不在于地价是否推高了房价，而在于政府（GDP）、银行（信贷）以及开发商（牟利）三方面都需要一个繁荣的、不断向上的房地产市场，支撑它们的则是置业者滚热的需求。

当然，这是另外一个话题了。