加载中…合作建房于凌罡的选择
(2022-04-22 13:04:53)
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合作建房芍药居房价房产财经 |
分类： 合作建房 |
走过多少路口，经过多少叹息，我认真着你的不知所措。
今天天气太好了，晨练路过芍药居甲2号，想起那段往事。
2005年7月31日，我们在东城区党校开会，买地合作建房。
我能力有限，气量有限，有很多选择，不知道做的对不对。
感谢所有支持过合作建房的朋友，写出我的选择和理由。
1，为什么要选择和万通合作，委托万通代建。
中国是关系社会，很多事情，不仅要公开公平公正，
也要有关系，甚至……你懂的。所以必须万通帮忙。
包括上百个章，各种人情，乃至有人来找麻烦要钱。
万通代建还有一条，总预算18270万，超了万通出。
如果您是我，您会选择不做？找万通？还是自己做……
2，为什么是420份，每份60平米，有80,100,120平米？
当时可以建25200平米住宅，正好420×60=25200平米，
也有人想要80平米2居，100平米3居，120平米大三居。
经多次核算，420份，每份首付15万，按揭25.5万就够。
3，为什么找万通借一年高利贷，5000万还5750万本息？
经过测算，想买到地，并办好手续，出正负零可办按揭。
需要大约11300万元，420份，每份15万，只有6300万。
不找万通借5000万，就得每份首付27万，很多人付不起。
相对18270万的总预算，增加750万利息成本，真不多。
是首付多8成，压力大，还是每平米贵298元，压力大？
您是合作建房出资人，您愿意首付15万，还是27万呢？
4，为什么公开价7250元每平米，结算价5000元每平米？
当时房价还没暴涨，周边房价每平米8500元，是公允值。
如果我们直接说每平米5000元，会被围攻，肯定做不成。
说我们每平米7250元，只比买房便宜1250元，就好多了。
但很多人并不理解这种合理宣传，非逼着我和开发商对立。
请问，想做成合作建房，应该和所有开发商对立吗？
说实话，即便是万通，也不一定有把握，能确定不超预算。
但留下2300平米底商，260个地下车位，用租金帮忙还贷。
保守测算，底商+车位每月能收租37.8万，是420个900元。
只要420份，每份首付15万，月供900元20年，就能搞定。
申请，420份15万首付+420份30万贷款，是18900万元。
也就是说，万一万通也不得不超预算，还有630万备用金。
我知道很多人买房不愿贷款，但买地建房，真的必须贷款。
请问，月供900元，连续还20年，对应的本金是不是15万？
首付15万+还本15万，买60平米住宅，是每平米5000元？
5，配套收益权，为啥是于凌罡最关注的问题。
媒体和购房人，永远只关心房价，真的让我非常生气……
每户每月分享900元配套收益，才是合作建房最大的优点。
时至今日，很多人都该承认，物业服务品质，能决定房价。
大家都精致利己主义，关门各过各的，小区真的就完了……
6，是否选错了首批合作建房的参加人群？
这是于凌罡组织合作建房，缺少经验，能力不足的体现。
如果先别定位组织二百多户，每户平均84平米普通住宅。
而是直接组织20个合伙人，每人出资300万元建楼卖房。
哪怕约定售价永远比市场低一成，合作建房，也早成了。
合作建房这件事，最难的，永远是众口难调，人不能多。
7，合作建房应该公司化运作，高薪聘请专职团队。
这是于凌罡组织合作建房，最后悔，做的最错误的一件事。
芍药居项目，如果花钱请了专职团队，绝不会各种掉链子。
六十个心地善良，但没法问责的志愿者，不如五个好员工。
尤其是八月一日到八日，最关键的日子，压力全在我身上。
想和专业开发商竞争，那就要花钱，请专职专业的团队。
在这里，为我那时犯过的所有错误，向所有人，道个歉。
我虽然出发点是好的，人品也是好的，但没把事情做好。
我有太多缺点，太多不足，很多地方做的不好，对不起。
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