恭喜天恒16.5亿竞得北京市西北二环外的四道口地块，地上准建面积31272平米，楼面地价5.28万元每平米，容积率3.0，需要自持36%的面积，只有64%面积可以销售，而且政府限价，这个项目的新房预售价格不能超过每平米9万元。

这样的黄金地段，这样的限制条件，难免想冒昧的分析一下，天恒做这样的项目，是不是赚钱，能赚多少钱，仅供大家参考。

为了计算简便，做了个参照方案，看图说话，好过盲目算数，设计师肯定会设计出比我这草图更好的房子，天恒能赚的钱，一定比我这个方案更多。

⒈ 设计了250套建筑面积＞47平米，地板面积＞36平米的自持公寓，每套都可以分隔成两间独卫客房，也就是总计500间独卫客房，按照日租300元×365天×70%出租率×80%分红率（销售额的20%作为税费及运营成本）=每间客房每年可以实现76650元营业额，计提15330元税费及运营成本，年预期分红61320元。

这500间客房，可以实现年营业收入3835.2万元，计提766.5万元税费及运营成本后，可实现3066万元货币分红，是一笔非常值得投资的稳定收入。

如果这250套房子，按照每套280万元募集定向投资，总计募集7亿元投资，每投资280万元，每月可以得到10220元分红，一定会有很多有钱人愿意买单。毕竟谁都算得清楚，280万元在北京买不到任何一套有品质的住房，但月租10220元，却能在三环内轻松租到一套三居室，而且，这280万元，投资了一套北京市西北二环外，西北三环内，非常黄金地段的大产权住房，只是短期内必须自持而已。要知道，这套房子虽然不能过户，但持有这套房子的公司股东，却可以自由转让自己持有的公司4‰股权，也就是这套房子对应的股权，而且可以合理合法的适当溢价。

⒉ 设计了50套建筑面积107.76平米，南北通透的房子，每套房子地板面积83.22平米（轻松做成四居室），使用率高达77%，而且室内没有承重墙。按照政府限价销售，每套售价不超过969万元。

设计了150套建筑面积94.53平米，南北通透（但北侧是楼道）的房子，每套房子地板面积73平米（轻松做成三居室），同样室内没有承重墙，按政府限价销售，每套售价不超过850万元。

这200套房子，都是学区房，可以轻松为开发商创造17.6亿元销售额，加上7亿元自持房产的定向募集资金，总计可以实现24.6亿元销售额。再加上项目的450个停车位，每个暂定售价20万元，也就是9000万元，可以实现25.5亿元的销售额。

⒊ 即便这个项目每平米综合建房成本8000元，地上地下4.5万平米，总造价3.6亿元，加上16.5亿元地价款，也才20.1亿元，开发商还是有超过5亿元预期利润。

⒋ 在感谢政府限制四道口商品住宅价格不超过9万元每平米的前提下，也感谢政府给开发商、购房人、承建商，都预留了足够的合理利润，让大家都能有利可图，让房地产开发这件事，从每个参与者角度看，都实现了可持续。也祝愿天恒地产能把这个项目做的远比我这个用于计算的方案更有品质，不仅赚到5亿元利润，更赚到口碑和民心，希望中国的房地产开发商都能越做越好，老百姓都能买到质量放心，服务满意，稳健升值的好房子。