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雷军合作建房该怎么省一半？
(2014-01-24 08:28:47)
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雷军舒可心郁亮合作建房宜居房产 |
分类： 合作建房 |
雷军提问郁亮:用互联网模式，买房能不能省一半？
互联网思维可能是这样的：首先，一批想买房、又嫌房价太贵的人组成合伙企业，把能拿出来买房的钱拿出来，筹资问题解决了；接着买地，不少房地
产项目中地价占房价的比重也就是20%到30%；设计，不用像现在这样请顶级设计事务所，住房其实是很简单的需求，找一些好的户型在网上征求意见和修改，
自己就可以完成；建筑施工安装，公司这么多，可以外包；销售，自己消化，连外包也不用，更不用去建豪华的“营销中心”。这样的模式，资金成本低，设计成本低，几乎没有营销成本，房价就会大大下降。【这不就是我提出的合作建房理念么？】
http://ks.house.sina.com.cn/news/2014-01-24/08063897832.shtml
合作建房其实很简单，但也非常困难。简单，是因为原理很简单，困难，是因为执行不容易。毕竟大家不要装瞎的看不到下面这个问题：
市场价200万一套的房子，雷军也好，郁亮也好，舒可心也好，于凌罡也好，都不可能建好以后，100万卖给谁。想花一百万得到价值二百万的房子，肯定有其他条件！
这些其他条件是什么？六字真言，足以：规则，共赢，舍得。
以我组织合作建房多年的经验和教训，和老头老太太摔倒不能扶一样，问题是真的有太多人睁眼说瞎话，在利益面前，全无良心，而又指望不上法律。
所以，看到雷军的提问，我觉得我其实比郁亮更有回答这个问题的资格。说点实际的。一是大家必须意识到，合作建房是要付出的，想从任何一家公司得到一百万，都不可能没有条件。而这种付出，只能用下面一个逻辑来判断是否值得：
同样一套市场价200万的房子，如果去买期房，首付60万，贷款140万，需要月供上万元20年，而且通常至少18个月后交房。
合作建房，您还是必须得有60万，但只需要贷款40万，月供4800元10年就好了。（按年息8%暂估）。
用20年还清251万本息，比起10年还清58万本息，难度当然大多了。合作建房是否值得，就看您付出的，是不是比多还193万要少。
尊敬的雷军先生，各位关心合作建房的朋友，你们能看懂这个逻辑，面对这个事实，才可能做出，应该合作建房的正确判断。否则，您也许只是想便宜买房，那我必须说，买房便宜不了这么多，赶紧醒醒，好好赚钱买房去吧，您需要比参加合作建房的人，多赚193万，真的很不容易。当然，合作建房的人，赚这193万，同样不容易，可是，我们肯定会轻松一些，否则，就没人来合作建房了。
如果雷军先生，或者其他哪位企业家，想组织员工合作建房，我有两个建议，一是在北三环内，大钟寺地区，可以投资2.4亿，建成200套60平米南北通透的一居室。但这种或许满足不了大家的需求，因为200套房子，相对北京来说，太微不足道了。而且，60平米，对一家人来说，也有点紧凑了（本来就是我设计的公租房户型嘛）……
二是在北京周边，建一些新城，100平米的板楼三居，真正有品质的居住和生活。这个市场容量是足够的，只要有足够的人愿意参加，就一定有足够的土地资源满足您的需求。而且，绝对可以实现开发商无论如何提供不了的生活品质。
如下图：这样一套100平米3居室，有更衣室，明厨明卫，南北通透，足以满足一家三口，甚至四口人的幸福生活，在北京，能住的比这房更爽的家庭，不多。
如下图，这样一栋占地4960平米，地上12层，地下1层的电梯板楼，可以提供120套上图中的3居室，80个室内车库，以及停放3辆12米以内的大车，还有2个带高压水枪的洗车位。包括车库顶棚，可以提供3700平米绿化，75%的绿化率。当然，考虑到我国的土地交易，实际都要把市政道路作为代征，每栋楼实际需要6160平米土地。
那么，这样一套房子的市场价该是多少钱？考虑到六环外每平米2万元起的市场价格，至少200万元人民币。怎么才能100万得到这样的房子呢？第一，建这样一栋楼，光是工程造价，就要4800万元，也就是每套房平均40万的建房成本。那么，土地成本该是多少？税费成本，又该是多少呢？
第二，很简单，按照80栋这样的板楼一个小区，其中20栋楼用于安置这块地原有居民的比例，而且提供基本的生活配套用房计算，需要512000平米，东西宽800米，南北长640米的一块土地。这块土地上如果有2400原住民，每人可以补偿一套100平米房子。
第三，因为回迁居民是肯定不付钱的，所以，只能收到7200户合作建房人每户的100万，也就是72亿元。而且，要支付38.4亿元，也就是80栋楼每栋楼4800万元的工程款。只剩下33.6亿，计算楼面地价，如果算上回迁居民的20栋楼，每平米3500元。如果只算买房居民的72万平米，每平米4666元。
第四，对政府来说，这样一块地皮，33.6亿够不够，是一个态度问题。我改天可以单独撰文，让大家看清楚，北京卖地，到底每平米能赚多少钱。但我认为，这33.6亿，对政府来说，真的足够了。毕竟这样建房，我们也帮助政府解决了很多问题。
第五，雷军也好，其他企业家也好，他们这样有什么好处？我的建议很简单，这个小区的地下一层，分成四份，两份给政府，其余两份，组织织合作建房的企业，和小区的全体居民，各得一份；比如这个小区是雷军先生组织建成的，他可以得到20栋楼的地下一层，大约26000平米房产作为企业回报。按照每平米价值7500元保守估算，1.95亿，也算雷军先生没白忙。
第六，一个小区，住宅只是一部分，还需要大量的其他配套用房，这些其实是个好机会，组织合作建房的机构可以和其他专业机构合作，投资建设这些房子，然后和政府平分。这样又能给政府补贴很大一笔卖地收入，而且是可持续的，比现在卖地一卖七十年，那是好多了。当然，这个就不在本文中过多解释了。
最后，也许我说的还是太复杂了，所以总结一下：如果雷军先生或者其他企业家愿意组织合作建房，舒可心老师和我，愿意提供有力的帮助，既可以选择在北三环内的大钟寺，为您的企业员工投资2.4亿建200套60平米房子（当然，也可以咱们一起成立公司，为咱们共同成立的公司的200股股东，每股建成一套60平米房子）。也可以选择在北京周边，通过互联网模式，组织7200户，每户100万，得到一套市场价至少200万的宜居住宅。其实，和合作建房可能得到的品质相比，省钱反而是其次，住的有品质，才是大家最该关注的。千万别被媒体记者忽悠了，不关注品质，去关心房价。那您只会离幸福越来越远的。让我们一起合作建房，享受幸福生活吧。
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